Operatori i
ugovori
Prinos hotela stoji u ugovoru, ne u pročelju. Sarego Group traži operatere za hotele u Austriji, Švicarskoj, Njemačkoj, u alpskom prostoru, na Jadranu i Sredozemlju i pregovara ugovore koji iz toga nastaju. Ovdje se susreću vlasnici bez operatera i operateri bez kuće.
O čemu je riječ: Usluga 04
Ugovor s operatorom proizvod je koji vlasnik prodaje.
Uobičajena su tri oblika. Zakup: operator plaća fiksni, katkad o prometu ovisan iznos i nosi poslovni rizik. Ugovor o upravljanju: operator vodi kuću za vlasnika uz naknadu, a rezultat ostaje vlasniku. Franšiza: vlastito poslovanje uz naknadu koristi marku zajedno s prodajnim sustavom. Svaki oblik premješta rizik, prinos i utjecaj na drugo mjesto, a koji od njih odgovara, proizlazi iz financiranja.
Dvije brojke odlučuju hoće li ugovor izdržati. Pokriće zakupnine kaže koliko puta poslovni rezultat zaradi zakupninu; leži li tek malo iznad jedan, prva slaba sezona postaje problem. FF&E pričuva iznos je koji poslovanje godišnje odvaja za namještaj, opremu i tehniku. Tko je u ugovoru zaboravi, nakon deset godina zatekne istrošenu kuću. Obje brojke pripadaju u ugovor, a ne u prilog koji nitko ne čita.
Kako postupamo: 01 bis 04
Profil kuće
Položaj, veličina, stanje, struktura gostiju. Iz toga slijedi koji operatori i marke uopće odgovaraju. Tek se onda nekome obraćamo.
Obraćanje
Operatorima i markovnim društvima obraćamo se izravno, povjerljivo i s pouzdanom dokumentacijom.
Pregovori
Visina zakupnine, trajanje, opcije, osiguranja, obveze održavanja, FF&E pričuva, izlazne klauzule.
Primopredaja i nadzor
Inventar, prijelaz osoblja, obveze izvještavanja. Ugovor vrijedi onoliko koliko izvještavanje iza njega. Dogovara se čvrst oblik, a ne obećanje na riječ.
Za koga: Ciljne skupine
Vlasnici s ugovorom koji istječe ili je otkazan, investitori prije početka gradnje i operatori koji žele preuzeti još jednu kuću. Najhitnije se javljaju vlasnici čiji zakupnik više ne plaća.
- Kuće koje iz vlastitog vođenja trebaju prijeći u zakup.
- Projekti kojima prije financiranja treba vezani operator.
- Postojeći ugovori koji se ponovno pregovaraju na tržišnu razinu.
Pitanja: Tri pitanja
- Zakup ili upravljanje: što je sigurnije?
- Zakup je predvidljiviji sve dok zakupnik ostaje plaćevno sposoban. Ugovor o upravljanju daje vlasniku puni rezultat, u dobroj kao i u lošoj godini. Sigurnost nastaje manje iz oblika ugovora, a više iz osiguranja, obveza izvještavanja i visine zakupnine koju poslovanje doista nosi. Važno je koliko dobro zakupnik zaradi zakupninu i u slaboj godini.
- Što je FF&E pričuva?
- FF&E znači furniture, fixtures & equipment, dakle pokretna oprema hotela. Pričuva je godišnje odvojeni udio prometa iz kojeg se obnavljaju kreveti, podovi, tehnika i namještaj. Nedostaje li u ugovoru, na kraju plaća vlasnik.
- Trebam li marku?
- Ne nužno. Marka donosi prodaju, standarde i naklonost banaka, ali stoji naknada i slobode oblikovanja. Za kuće s vlastitom poviješću i jakim stalnim gostima inačica bez marke često je bolja. To se izračuna prije potpisa.
Razgovarajmo
Sarego Group marka je društva RED Real Estates Development Bauträger und Immobilien GmbH