İşletmeci ve
sözleşmeler
Bir otelin getirisi cephede değil sözleşmede durur. Sarego Group Avusturya, İsviçre, Almanya, Alp bölgesi, Adriyatik ve Akdeniz’deki oteller için işletmeci arar ve bundan doğan sözleşmeleri müzakere eder. İşletmecisi olmayan mal sahipleri ile oteli olmayan işletmeciler burada buluşur.
Konu nedir: Hizmet 04
İşletmeciyle yapılan sözleşme, mal sahibinin sattığı üründür.
Üç biçim yaygındır. Kira: işletmeci sabit, bazen ciroya bağlı bir tutar öder ve işletme riskini taşır. Yönetim sözleşmesi: işletmeci tesisi mal sahibi için ücret karşılığı yönetir, sonuç mal sahibinde kalır. Franchise: kendi işletmesi, ücret karşılığı bir markayı satış sistemiyle birlikte kullanır. Her biçim riski, getiriyi ve etkiyi başka bir yere kaydırır ve hangisinin uyduğu finansmandan çıkar.
Bir sözleşmenin tutup tutmayacağına iki rakam karar verir. Kira karşılama oranı, işletme sonucunun kirayı kaç kez kazandığını söyler; birin biraz üstündeyse ilk zayıf sezon sorun olur. FF&E karşılığı, işletmenin mobilya, donanım ve tekniğe her yıl ayırdığı tutardır. Sözleşmede unutan, tesisi on yıl sonra yıpranmış bulur. Her iki rakam da kimsenin okumadığı bir eke değil, sözleşmeye aittir.
Nasıl ilerliyoruz: 01 bis 04
Tesis profili
Konum, büyüklük, durum, misafir yapısı. Bundan hangi işletmeci ve markaların gerçekten uyduğu çıkar. Ancak bundan sonra birine gideriz.
Yaklaşım
İşletmecilere ve marka şirketlerine doğrudan, gizlilik içinde ve sağlam belgelerle gideriz.
Müzakere
Kira tutarı, süre, opsiyonlar, teminatlar, bakım yükümlülükleri, FF&E karşılığı, çıkış hükümleri.
Devir ve denetim
Envanter, personel devri, raporlama yükümlülükleri. Bir sözleşme, arkasındaki raporlama kadar iyidir. Sözle verilmiş bir taahhüt değil, sabit bir biçim kararlaştırılır.
Kimin için: Hedef gruplar
Kira sözleşmesi biten ya da feshedilen mal sahipleri, inşaat öncesi geliştiriciler ve bir tesis daha devralmak isteyen işletmeciler. En acil olarak kiracısı artık ödemeyen mal sahipleri arar.
- Kendi işletmesinden kiraya geçmesi gereken tesisler.
- Finansmandan önce bağlı bir işletmeciye ihtiyaç duyan projeler.
- Pazar düzeyine yeniden çekilen mevcut sözleşmeler.
Sorular: Üç soru
- Kira mı yönetim mi daha güvenli?
- Kiracı ödeme gücünü korudukça kira daha öngörülebilirdir. Yönetim sözleşmesi mal sahibine, iyi yılda da kötü yılda da sonucun tamamını verir. Güvenlik sözleşme biçiminden çok teminatlardan, raporlama yükümlülüklerinden ve işletmenin gerçekten taşıdığı bir kira düzeyinden doğar. Önemli olan, kiracının zayıf yılda da kirayı ne kadar iyi kazandığıdır.
- FF&E karşılığı nedir?
- FF&E, furniture, fixtures & equipment demektir, yani bir otelin taşınabilir donanımı. Karşılık, cirodan her yıl ayrılan ve yatakların, zeminlerin, tekniğin ve mobilyanın yenilendiği paydır. Sözleşmede yoksa sonunda mal sahibi öder.
- Markaya ihtiyacım var mı?
- Zorunlu değil. Marka satış, standart ve finansman kolaylığı getirir, ama ücrete ve tasarım özgürlüğüne mal olur. Kendi geçmişi ve güçlü sadık misafir kitlesi olan tesislerde markasız seçenek çoğu kez daha iyidir. Bu, imzadan önce hesaplanır.
