Operatorzy i
umowy
Rentowność hotelu tkwi w umowie, nie w elewacji. Sarego Group szuka operatorów dla hoteli w Austrii, Szwajcarii, Niemczech, w Alpach, nad Adriatykiem i Morzem Śródziemnym oraz negocjuje wynikające z tego umowy. Tu spotykają się właściciele bez operatora i operatorzy bez obiektu.
O co chodzi: Usługa 04
Umowa z operatorem jest produktem, który sprzedaje właściciel.
Trzy formy są typowe. Dzierżawa: operator płaci stałą, czasem zależną od obrotu kwotę i ponosi ryzyko prowadzenia. Umowa o zarządzanie: operator prowadzi obiekt dla właściciela za wynagrodzeniem, a wynik pozostaje u właściciela. Franczyza: własne przedsiębiorstwo korzysta za opłatą z marki wraz z systemem sprzedaży. Każda forma przesuwa ryzyko, dochód i wpływ w inne miejsce, a to, która z nich pasuje, wynika z finansowania.
Dwie liczby decydują, czy umowa się utrzyma. Pokrycie czynszu mówi, ile razy wynik operacyjny zarabia czynsz; gdy leży ledwie powyżej jedności, pierwszy słaby sezon jest problemem. Rezerwa FF&E to kwota, którą przedsiębiorstwo odkłada rocznie na meble, wyposażenie i technikę. Kto zapomni o niej w umowie, po dziesięciu latach zastanie obiekt zużyty. Obie liczby należą do umowy, a nie do załącznika, którego nikt nie czyta.
Jak postępujemy: 01 bis 04
Profil obiektu
Położenie, wielkość, stan, struktura gości. Z tego wynika, którzy operatorzy i które marki w ogóle pasują. Dopiero potem zwracamy się do kogoś.
Kontakt
Do operatorów i spółek markowych zwracamy się bezpośrednio, poufnie i z rzetelnymi dokumentami.
Negocjacje
Wysokość czynszu, okres, opcje, zabezpieczenia, obowiązki utrzymania, rezerwa FF&E, klauzule wyjścia.
Przekazanie i kontrola
Inwentarz, przejście pracowników, obowiązki sprawozdawcze. Umowa jest warta tyle, ile sprawozdawczość za nią. Uzgadnia się stały format, a nie obietnicę na słowo.
Dla kogo: Grupy docelowe
Właściciele z wygasającą lub wypowiedzianą umową dzierżawy, deweloperzy przed rozpoczęciem budowy i operatorzy chcący przejąć kolejny obiekt. Najpilniej odzywają się właściciele, których dzierżawca przestał płacić.
- Obiekty, które mają przejść z prowadzenia własnego w dzierżawę.
- Projekty potrzebujące przed finansowaniem związanego operatora.
- Istniejące umowy renegocjowane do poziomu rynkowego.
Pytania: Trzy pytania
- Dzierżawa czy zarządzanie: co jest pewniejsze?
- Dzierżawa jest bardziej przewidywalna, dopóki dzierżawca pozostaje wypłacalny. Umowa o zarządzanie daje właścicielowi pełny wynik, w dobrym i w złym roku. Bezpieczeństwo bierze się mniej z formy umowy, a bardziej z zabezpieczeń, obowiązków sprawozdawczych i wysokości czynszu, którą przedsiębiorstwo naprawdę unosi. Liczy się, jak dobrze dzierżawca zarabia czynsz także w słabym roku.
- Czym jest rezerwa FF&E?
- FF&E oznacza furniture, fixtures & equipment, czyli ruchome wyposażenie hotelu. Rezerwa to odkładana co roku część obrotu, z której odnawia się łóżka, podłogi, technikę i meble. Jeśli brakuje jej w umowie, na końcu płaci właściciel.
- Czy potrzebuję marki?
- Niekoniecznie. Marka wnosi sprzedaż, standardy i przychylność banków, ale kosztuje opłaty i swobodę kształtowania. Dla obiektów z własną historią i silnym gronem stałych gości wariant bez marki bywa lepszy. Liczy się to przed podpisem.
Porozmawiajmy
Sarego Group jest marką spółki RED Real Estates Development Bauträger und Immobilien GmbH