Asset
Management
Posiadanie obiektu to co innego niż jego prowadzenie. Sarego Group towarzyszy właścicielom nieruchomości hotelowych w Austrii, Szwajcarii i Niemczech oraz w Alpach i nad Morzem Śródziemnym w bieżącej działalności. Budżet, wskaźniki i decyzja, kiedy obiekt wymaga repozycjonowania.
O co chodzi: Usługa 06
Utrata wartości hotelu prawie nigdy nie przychodzi naraz, rozkłada się na lata.
Kto oddaje obiekt w dzierżawę albo w zarząd, oddaje prowadzenie i zachowuje odpowiedzialność za wartość. Asset management znaczy sprawdzać budżety, zanim zostaną uchwalone, czytać raporty miesięczne, zanim przyjdą liczby roczne, i poruszać odchylenia, dopóki są małe. Ta praca jest mało efektowna i decyduje o tym, co zostanie przy sprzedaży, bo raport, który w kwietniu tłumaczy rok ubiegły, jest protokołem i nie nadaje się do sterowania.
Drugą połową jest planowanie inwestycji, w żargonie capex. Pokoje, technika i powłoka zewnętrzna starzeją się według wzorca, który da się zaplanować, tak że zgrupowane odnowienia umieszczone w słabych miesiącach kosztują mniej i zabierają mniej przychodu. Jeśli odnowienie zostaje odłożone, właściciel płaci za oba podwójnie, najpóźniej wtedy, gdy kupujący odejmie zaległe utrzymanie od ceny. Kolejność wynika ze stanu i sezonu, a nie z reszty budżetu. Na końcu stoi lista z rokiem, kwotą i powodem, którą każdy właściciel potrafi przeczytać.
Jak postępujemy: 01 bis 04
Sprawozdawczość
Raporty miesięczne i kwartalne według jednolitego schematu. Czego się nie raportuje, tym nie da się sterować. Stały format bije długi tekst.
Budżet i wskaźniki
Budżet roczny, obłożenie, cena pokoju, GOP, czyli wynik operacyjny brutto przed czynszem, oraz pokrycie czynszu, czyli stosunek wyniku do czynszu. Odchylenia się omawia, a nie odkłada do akt.
Planowanie nakładów
Plan wieloletni dla pokoi, techniki i powłoki, uzgodniony z operatorem, sezonem i finansowaniem. To, co się odkłada, dostaje datę i kwotę.
Repozycjonowanie
Kategoria, grupa docelowa, marka, czasem operator. Gdy obiekt pozostaje poniżej swoich możliwości.
Dla kogo: Grupy docelowe
Właściciele, family offices i fundusze trzymające jeden obiekt albo kilka i nieobecne osobiście w eksploatacji. Czasem także banki, które muszą uporządkować przejętą nieruchomość, zanim zostanie sprzedana.
- Obiekty wydzierżawione o ubogiej sprawozdawczości.
- Portfele z odłożoną potrzebą inwestycyjną.
- Obiekty przed zmianą operatora albo przed sprzedażą.
Pytania: Trzy pytania
- Czy przejmują Państwo prowadzenie?
- Nie. Przedsiębiorstwo prowadzi operator. My reprezentujemy stronę właścicielską: sprawdzamy budżety, czytamy raporty, negocjujemy z operatorem i przygotowujemy decyzje. Rozdzielenie ról jest sensem rzeczy. Dzięki temu operator odpowiada za prowadzenie, a my za wartość.
- Od jakiej wielkości to się opłaca?
- Gdy tylko nie są Państwo w obiekcie co tydzień. Przy obiekcie wydzierżawionym wystarcza często rytm kwartalny z roczną rundą budżetową; przy kilku obiektach albo umowie o zarządzanie staje się to zadaniem ciągłym. Mniej liczy się liczba pokoi, a bardziej pytanie, kto jeszcze patrzy.
- Co, jeśli operator nie współpracuje?
- Wtedy pokazuje się, co stoi w umowie. Obowiązki sprawozdawcze, zatwierdzanie budżetu i obowiązki utrzymania są negocjowalne przed podpisem, a potem prawie wcale. Przy istniejących umowach szukamy drogi przez rozmowę, inaczej przez kolejne przedłużenie.
Porozmawiajmy
Sarego Group jest marką spółki RED Real Estates Development Bauträger und Immobilien GmbH