Asset
Management
Posséder un bien n’est pas la même chose que l’exploiter. Sarego Group accompagne les propriétaires d’actifs hôteliers en Autriche, en Suisse et en Allemagne ainsi que dans les Alpes et en Méditerranée dans l’exploitation courante. Budget, indicateurs et la décision du moment où un bien doit être repositionné.
De quoi il s’agit: Service 06
La perte de valeur d’un hôtel n’arrive presque jamais d’un coup, elle s’étale sur des années.
Qui donne son établissement à bail ou en gestion cède l’exploitation et conserve la responsabilité de la valeur. L’asset management consiste à vérifier les budgets avant leur adoption, à lire les rapports mensuels avant l’arrivée des chiffres annuels et à signaler les écarts tant qu’ils sont petits. Ce travail est peu spectaculaire et décide de ce qui restera à la vente, car un rapport qui explique en avril l’année précédente est un procès-verbal et ne sert pas au pilotage.
L’autre moitié est le plan d’investissement, en jargon le capex. Chambres, équipements et enveloppe vieillissent selon un schéma que l’on peut planifier, de sorte que des renouvellements regroupés et placés dans les mois creux coûtent moins et amputent moins le chiffre d’affaires. Si un renouvellement est au contraire différé, le propriétaire paie les deux au double, au plus tard lorsqu’un acquéreur déduit du prix le retard d’entretien. L’ordre découle de l’état et de la saison et non du reliquat de budget. À la fin figure une liste avec année, montant et motif que tout propriétaire sait lire.
Notre façon de procéder: 01 bis 04
Reporting
Rapports mensuels et trimestriels selon un schéma unique. Ce qui n’est pas rapporté ne peut être piloté. Un format fixe vaut mieux qu’un long texte libre.
Budget et indicateurs
Budget annuel, taux d’occupation, prix moyen, GOP, soit le résultat brut d’exploitation avant loyer, et la couverture du loyer, soit le rapport entre résultat et loyer. Les écarts se discutent, ils ne se classent pas.
Plan de capex
Plan pluriannuel pour chambres, équipements et enveloppe, coordonné avec l’exploitant, la saison et le financement. Ce qui est différé reçoit une date et un montant.
Repositionnement
Catégorie, clientèle cible, enseigne, parfois l’exploitant. Lorsqu’un établissement reste en deçà de ses possibilités.
Pour qui: Destinataires
Propriétaires, family offices et fonds détenant un ou plusieurs établissements sans être présents dans l’exploitation. Parfois aussi des banques qui doivent remettre en ordre un actif repris avant de le vendre.
- Établissements donnés à bail au reporting mince.
- Portefeuilles à besoin d’investissement différé.
- Établissements avant un changement d’exploitant ou avant la vente.
Questions: Trois questions
- Reprenez-vous l’exploitation ?
- Non. L’exploitation est menée par l’exploitant. Nous représentons le côté propriétaire : nous vérifions les budgets, lisons les rapports, négocions avec l’exploitant et préparons les décisions. La séparation des rôles est tout l’intérêt de la chose. Ainsi l’exploitant reste responsable de l’exploitation et nous de la valeur.
- À partir de quelle taille est-ce utile ?
- Dès que vous n’êtes plus chaque semaine dans l’établissement. Pour un actif donné à bail, un rythme trimestriel avec une revue budgétaire annuelle suffit souvent ; avec plusieurs établissements ou un contrat de gestion, cela devient une tâche continue. Ce qui compte est moins le nombre de chambres que la question de savoir qui d’autre regarde.
- Et si l’exploitant ne joue pas le jeu ?
- Alors on voit ce que dit le contrat. Obligations de reporting, approbation des budgets et obligations d’entretien se négocient avant la signature, et à peine après. Pour les contrats existants, nous cherchons la voie du dialogue, sinon celle du prochain renouvellement.
Parlons-en
Sarego Group est une marque de RED Real Estates Development Bauträger und Immobilien GmbH