Asset
Management
Ein Haus zu besitzen ist etwas anderes, als es zu führen. Sarego Group begleitet Eigentümer von Hotelimmobilien in Österreich, der Schweiz und Deutschland sowie im Alpenraum und am Mittelmeer im laufenden Betrieb. Budget, Kennzahlen und die Entscheidung, wann ein Haus neu aufgestellt gehört.
Worum es geht: Leistung 06
Der Wertverlust eines Hotels kommt fast nie auf einmal, er zieht sich über Jahre.
Wer ein Haus verpachtet oder managen lässt, gibt den Betrieb ab und behält die Verantwortung für den Wert. Asset Management heißt, Budgets zu prüfen, bevor sie beschlossen sind, Monatsberichte zu lesen, bevor die Jahreszahlen kommen, und Abweichungen anzusprechen, solange sie klein sind. Diese Arbeit ist wenig spektakulär und entscheidet darüber, was beim Verkauf übrig bleibt, denn ein Bericht, der im April das Vorjahr erklärt, ist ein Protokoll und taugt nicht zur Steuerung.
Die zweite Hälfte ist die Investitionsplanung, im Fachjargon Capex. Zimmer, Technik und Außenhülle altern nach einem Muster, das sich planen lässt, sodass gebündelte Erneuerungen in schwachen Monaten weniger kosten und weniger Umsatz verdrängen. Wird eine Erneuerung dagegen aufgeschoben, zahlt der Eigentümer beides doppelt, spätestens dann, wenn ein Käufer den Instandhaltungsstau vom Preis abzieht. Die Reihenfolge ergibt sich aus Zustand und Saison und nicht aus dem Budgetrest. Am Ende steht eine Liste mit Jahr, Betrag und Auslöser, die jeder Eigentümer lesen kann.
So gehen wir vor: 01 bis 04
Berichtswesen
Monats- und Quartalsberichte nach einheitlichem Schema. Was nicht berichtet wird, lässt sich nicht steuern. Ein festes Format schlägt einen langen Freitext.
Budget und Kennzahlen
Jahresbudget, Auslastung, Zimmerrate, GOP, also das Bruttobetriebsergebnis vor Pacht, und die Pachtdeckung, also das Verhältnis von Ergebnis zu Pacht. Abweichungen werden besprochen, nicht abgeheftet.
Capex-Planung
Mehrjahresplan für Zimmer, Technik und Hülle, abgestimmt mit Betreiber, Saison und Finanzierung. Was aufgeschoben wird, bekommt ein Datum und einen Betrag.
Repositionierung
Kategorie, Zielgruppe, Marke, gelegentlich der Betreiber. Wenn ein Haus unter seinen Möglichkeiten bleibt.
Für wen: Zielgruppen
Eigentümer, Family Offices und Fonds, die ein Haus oder mehrere Häuser halten und im Betrieb nicht selbst präsent sind. Gelegentlich auch Banken, die eine übernommene Immobilie ordnen müssen, bevor sie verkauft wird.
- Verpachtete Häuser, deren Berichtswesen dünn ist.
- Bestände mit aufgeschobenem Investitionsbedarf.
- Häuser vor einem Betreiberwechsel oder vor dem Verkauf.
Fragen: Drei Fragen
- Übernehmen Sie den Betrieb?
- Nein. Den Betrieb führt der Betreiber. Wir vertreten die Eigentümerseite: Wir prüfen Budgets, lesen die Berichte, verhandeln mit dem Betreiber und bereiten Entscheidungen vor. Die Trennung der Rollen ist der Sinn der Sache. So bleibt der Betreiber für den Betrieb verantwortlich und wir für den Wert.
- Ab welcher Größe lohnt sich das?
- Sobald Sie nicht mehr jede Woche im Haus sind. Bei einem verpachteten Objekt genügt oft ein Quartalsrhythmus mit jährlicher Budgetrunde; bei mehreren Häusern oder einem Managementvertrag wird daraus eine laufende Aufgabe. Es zählt weniger die Zahl der Zimmer als die Frage, wer sonst hinsieht.
- Was, wenn der Betreiber nicht mitspielt?
- Dann zeigt sich, was im Vertrag steht. Berichtspflichten, Budgetgenehmigung und Instandhaltungspflichten sind verhandelbar, bevor unterschrieben wird, und danach kaum. Bei bestehenden Verträgen suchen wir den Weg über Gespräche, sonst über die nächste Verlängerung.
