Asset
Management
Possedere un immobile è un’altra cosa che gestirlo. Sarego Group affianca i proprietari di immobili alberghieri in Austria, Svizzera e Germania nonché nelle Alpi e nel Mediterraneo nella gestione corrente. Budget, indicatori e la decisione su quando un immobile va riposizionato.
Di cosa si tratta: Servizio 06
La perdita di valore di un hotel non arriva quasi mai in una volta sola, si distribuisce negli anni.
Chi affitta una casa o la fa gestire cede l’azienda e conserva la responsabilità per il valore. Asset management significa verificare i budget prima che siano approvati, leggere i rapporti mensili prima che arrivino i dati annuali e sollevare gli scostamenti finché sono piccoli. È un lavoro poco spettacolare e decide quanto resta al momento della vendita, perché un rapporto che ad aprile spiega l’anno precedente è un verbale e non serve a guidare.
L’altra metà è la pianificazione degli investimenti, in gergo capex. Camere, impianti e involucro invecchiano secondo uno schema che si può pianificare, sicché rinnovi accorpati e collocati nei mesi deboli costano meno e sottraggono meno fatturato. Se invece un rinnovo viene rinviato, il proprietario paga doppio entrambe le cose, al più tardi quando un acquirente scala dal prezzo la manutenzione arretrata. L’ordine deriva da stato e stagione e non dal residuo di budget. Alla fine c’è un elenco con anno, importo e causa che ogni proprietario sa leggere.
Come procediamo: 01 bis 04
Reportistica
Rapporti mensili e trimestrali secondo uno schema unico. Ciò che non viene riportato non si può guidare. Un formato fisso batte un lungo testo libero.
Budget e indicatori
Budget annuale, occupazione, prezzo medio camera, GOP, ossia il risultato lordo prima del canone, e la copertura del canone, cioè il rapporto tra risultato e canone. Gli scostamenti si discutono, non si archiviano.
Pianificazione capex
Piano pluriennale per camere, impianti e involucro, concordato con gestore, stagione e finanziamento. Ciò che si rinvia riceve una data e un importo.
Riposizionamento
Categoria, target, marchio, a volte il gestore. Quando una casa resta sotto le proprie possibilità.
Per chi: Destinatari
Proprietari, family office e fondi che detengono una o più case e non sono presenti di persona nella gestione. Ogni tanto anche banche che devono mettere in ordine un immobile rilevato prima di venderlo.
- Case affittate con una reportistica scarna.
- Portafogli con fabbisogno di investimento rinviato.
- Case prima di un cambio di gestore o della vendita.
Domande: Tre domande
- Assumete la gestione?
- No. L’azienda la conduce il gestore. Noi rappresentiamo la proprietà: verifichiamo i budget, leggiamo i rapporti, trattiamo con il gestore e prepariamo le decisioni. La separazione dei ruoli è il senso della cosa. Così il gestore resta responsabile della gestione e noi del valore.
- Da quale dimensione conviene?
- Appena non è più in casa ogni settimana. Per un immobile affittato basta spesso un ritmo trimestrale con una sessione annuale di budget; con più case o un contratto di gestione diventa un compito continuo. Conta meno il numero di camere che la domanda su chi altro stia guardando.
- E se il gestore non collabora?
- Allora si vede cosa dice il contratto. Obblighi di rendicontazione, approvazione dei budget e obblighi di manutenzione sono negoziabili prima della firma, e quasi per nulla dopo. Nei contratti in essere cerchiamo la via del dialogo, altrimenti quella del prossimo rinnovo.
