Valutazione e
fattibilità
Chiedere il prezzo al metro quadro non porta da nessuna parte con un hotel. Sarego Group valuta immobili alberghieri in Austria e nei mercati confinanti, nelle Alpi e nel Mediterraneo, e verifica se un progetto o un acquisto regge sul piano economico. Per proprietari, acquirenti e banche che hanno bisogno di una cifra che tenga.
Di cosa si tratta: Servizio 05
Quanto costa un hotel si misura sul risultato che la gestione produce.
Il valore segue il reddito. Conta il risultato di gestione: il GOP, ossia il risultato lordo prima di canone, ammortamenti e interessi, e da esso il NOI, il risultato al netto dei costi che restano in capo alla proprietà. Questa cifra viene capitalizzata, cioè convertita in valore con un tasso di mercato. Tutto il resto è contesto. Chi confronta solo la superficie confronta gusci e trascura l’azienda che ci sta dentro.
Un esempio di calcolo: una casa con 80 camere produce 1,1 milioni di euro di canone all’anno. Con un tasso di capitalizzazione del 6 per cento si ottengono circa 18,3 milioni di euro, con il 7 per cento circa 15,7 milioni. Un punto percentuale nell’ipotesi, 2,6 milioni di euro nel risultato. Per questo nelle nostre perizie non compare mai una cifra sola, ma una fascia con le ipotesi che la generano. Questa fascia è la base per la trattativa e per il colloquio con la banca.
Come procediamo: 01 bis 04
Mercato e contesto
Domanda, stagione, concorrenza, case comparabili. I benchmark si indicano, non si affermano. Dove mancano dati comparabili, lo diciamo.
Numeri di gestione
Ricavi per reparto, struttura dei costi, GOP, copertura del canone, investimenti rinviati negli ultimi anni. I numeri vengono dalla contabilità, non da una brochure.
Valutazione
Valore di reddito dal risultato sostenibile, confronto con transazioni comparabili, verifica di plausibilità della sostanza.
Sensitività
Due punti di occupazione in meno, più un rialzo dei tassi: calcoliamo cosa comporta per il valore. La fascia è il risultato, non l’eccezione.
Per chi: Destinatari
Proprietari davanti a una decisione, acquirenti prima di un’offerta, banche prima di un finanziamento e sviluppatori che vogliono sapere se un progetto regge. Alcuni portano una perizia già pronta e vogliono farla ricalcolare.
- Prima valutazione prima della vendita, riservata e senza mandato.
- Fattibilità per nuova costruzione, cambio d’uso o ampliamento.
- Secondo parere su una valutazione già disponibile.
Domande: Tre domande
- Perché il prezzo al metro quadro non conta?
- Perché due case con la stessa superficie possono guadagnare in modo del tutto diverso. Posizione, stagione, forma di gestione e situazione contrattuale determinano il reddito, e il reddito determina il valore. Il prezzo al metro quadro è al più una grandezza di controllo a fine calcolo. Per un cambio d’uso o una nuova costruzione vale lo stesso.
- Qual è la differenza tra GOP e NOI?
- Il GOP è il risultato di gestione della casa prima di canone, assicurazioni, imposte e ammortamenti. Il NOI ne sottrae i costi che restano in capo al proprietario. Si valuta con il NOI, si confronta di solito con il GOP, perché mostra la prestazione dell’azienda.
- È una perizia giudiziaria?
- No. Forniamo una valutazione commerciale per la sua decisione, comprensibile nelle ipotesi e nel calcolo. Se serve un perito giurato lo diciamo e indichiamo la strada. Per scopi creditizi chiariamo con la banca quale forma riconosce.
