Valoración y
viabilidad
Preguntar por el precio por metro cuadrado no lleva a ninguna parte en un hotel. Sarego Group valora inmuebles hoteleros en Austria y en sus mercados vecinos, en los Alpes y en el Mediterráneo, y comprueba si un proyecto o una compra se sostiene económicamente. Para propietarios, compradores y bancos que necesitan una cifra que aguante.
De qué se trata: Servicio 05
Lo que cuesta un hotel se mide por el resultado que la explotación genera.
El valor sigue al beneficio. Lo decisivo es el resultado de explotación: el GOP, es decir, el resultado bruto antes de renta, amortización e intereses, y de ahí el NOI, el resultado tras los costes que recaen en la propiedad. Esa cifra se capitaliza, o sea, se convierte en valor con un tipo de mercado. Todo lo demás es contexto. Quien solo compara superficie compara cáscaras y pasa por alto la empresa que hay dentro.
Un ejemplo de cálculo: una casa con 80 habitaciones genera 1,1 millones de euros de renta al año. Con una tasa de capitalización del 6 por ciento resultan unos 18,3 millones de euros; con el 7 por ciento, unos 15,7 millones. Un punto porcentual en el supuesto, 2,6 millones de euros en el resultado. Por eso en nuestros informes nunca hay una cifra sola, sino una horquilla con los supuestos que la producen. Esa horquilla es la base de la negociación y de la conversación con el banco.
Cómo procedemos: 01 bis 04
Mercado y entorno
Demanda, temporada, competencia, casas comparables. Las referencias se nombran, no se afirman. Donde faltan datos comparables, lo decimos.
Cifras de explotación
Ingresos por área, estructura de costes, GOP, cobertura de la renta, inversión aplazada de los últimos años. Las cifras salen de la contabilidad, no de un folleto.
Valoración
Valor de rendimiento a partir del resultado sostenible, cotejo con transacciones comparables, contraste de plausibilidad de la sustancia.
Sensibilidades
Dos puntos menos de ocupación, más una subida de tipos: calculamos qué le hace eso al valor. La horquilla es el resultado, no la excepción.
Para quién: Destinatarios
Propietarios ante una decisión, compradores antes de una oferta, bancos antes de una financiación y promotores que quieren saber si un proyecto sale. Algunos traen un informe ya hecho y quieren que se recalcule.
- Primera valoración antes de la venta, reservada y sin mandato.
- Viabilidad para obra nueva, cambio de uso o ampliación.
- Segunda opinión sobre una valoración ya disponible.
Preguntas: Tres preguntas
- ¿Por qué no cuenta el precio por metro cuadrado?
- Porque dos casas con la misma superficie pueden ganar cosas completamente distintas. Ubicación, temporada, forma de explotación y situación contractual determinan el beneficio, y el beneficio determina el valor. El precio por metro cuadrado es, en el mejor caso, una magnitud de control al final del cálculo. Para un cambio de uso o una obra nueva vale lo mismo.
- ¿Cuál es la diferencia entre GOP y NOI?
- El GOP es el resultado de explotación de la casa antes de renta, seguros, impuestos y amortización. El NOI resta de ahí los costes que quedan en el propietario. Se valora con el NOI y se compara casi siempre por el GOP, porque muestra el rendimiento de la explotación.
- ¿Es un dictamen judicial?
- No. Entregamos una valoración comercial para su decisión, comprensible en supuestos y cálculo. Si se necesita un perito judicial, lo decimos e indicamos el camino. Para fines de crédito aclaramos con el banco qué forma reconoce.
Hablemos
Sarego Group es una marca de RED Real Estates Development Bauträger und Immobilien GmbH