Valorisation et
faisabilité
Demander le prix au mètre carré ne mène nulle part pour un hôtel. Sarego Group évalue des actifs hôteliers en Autriche et sur ses marchés voisins, dans les Alpes et en Méditerranée, et vérifie si un projet ou une acquisition tient économiquement. Pour propriétaires, acquéreurs et banques qui ont besoin d’un chiffre qui tienne.
De quoi il s’agit: Service 05
Ce que coûte un hôtel se mesure au résultat que l’exploitation dégage.
La valeur suit le revenu. Ce qui compte est le résultat d’exploitation : le GOP, soit le résultat brut avant loyer, amortissement et intérêts, et le NOI qui en découle, le résultat après les coûts attachés à la propriété. Ce chiffre est capitalisé, c’est-à-dire converti en valeur par un taux de marché. Tout le reste est contexte. Qui ne compare que la surface compare des enveloppes et oublie l’exploitation qui s’y trouve.
Un exemple de calcul : un établissement de 80 chambres dégage 1,1 million d’euros de loyer par an. À un taux de capitalisation de 6 pour cent, cela donne environ 18,3 millions d’euros ; à 7 pour cent, environ 15,7 millions. Un point de pourcentage dans l’hypothèse, 2,6 millions d’euros dans le résultat. C’est pourquoi nos rapports ne portent jamais un chiffre seul, mais une fourchette avec les hypothèses qui la produisent. Cette fourchette est la base de la négociation et de l’entretien avec la banque.
Notre façon de procéder: 01 bis 04
Marché et environnement
Demande, saison, concurrence, établissements comparables. Les références sont nommées, non affirmées. Là où les données comparables manquent, nous le disons.
Chiffres d’exploitation
Chiffre d’affaires par département, structure de coûts, GOP, couverture du loyer, investissements différés des dernières années. Les chiffres viennent de la comptabilité, pas d’une plaquette.
Valorisation
Valeur de rendement issue du résultat durable, comparaison avec des transactions, contrôle de plausibilité de la substance.
Sensibilités
Deux points d’occupation en moins, plus une hausse de taux : nous calculons ce que cela fait à la valeur. La fourchette est le résultat, pas l’exception.
Pour qui: Destinataires
Propriétaires devant une décision, acquéreurs avant une offre, banques avant un financement et promoteurs voulant savoir si un projet tient. Certains apportent un rapport déjà établi et veulent le faire recalculer.
- Première estimation avant la vente, confidentielle et sans mandat.
- Faisabilité pour construction neuve, reconversion ou extension.
- Second avis sur une valorisation déjà établie.
Questions: Trois questions
- Pourquoi le prix au mètre carré ne compte-t-il pas ?
- Parce que deux établissements de même surface peuvent gagner des choses très différentes. Emplacement, saison, mode d’exploitation et situation contractuelle déterminent le revenu, et le revenu détermine la valeur. Le prix au mètre carré est au mieux une grandeur de contrôle en fin de calcul. Pour une reconversion ou une construction neuve, il en va de même.
- Quelle différence entre GOP et NOI ?
- Le GOP est le résultat d’exploitation de l’établissement avant loyer, assurances, impôts et amortissements. Le NOI en déduit les coûts qui restent au propriétaire. On valorise avec le NOI, on compare le plus souvent par le GOP, parce qu’il montre la performance de l’exploitation.
- Est-ce une expertise judiciaire ?
- Non. Nous livrons une valorisation commerciale pour votre décision, traçable dans ses hypothèses et son calcul. Si un expert assermenté est nécessaire, nous le disons et indiquons la voie à suivre. À des fins de crédit, nous clarifions avec la banque la forme qu’elle reconnaît.
Parlons-en
Sarego Group est une marque de RED Real Estates Development Bauträger und Immobilien GmbH