Transaction
Un bien passé une fois publiquement sur le marché se vend ensuite plus difficilement. Sarego Group négocie des hôtels, des resorts et des portefeuilles off-market, en Autriche, en Suisse et en Allemagne, dans les Alpes et autour de la Méditerranée. Pour les propriétaires qui veulent vendre sans que le marché l’apprenne.
De quoi il s’agit: Service 01
Proposer un hôtel publiquement engendre des coûts bien avant d’en tirer un produit.
Dès qu’un établissement figure sur un portail, ce sont les mauvaises personnes qui le lisent en premier, à savoir le personnel et, peu après, la banque. Les candidatures cessent, le niveau des réservations devient une matière de négociation, et chaque intéressé connaît le prix d’ancrage par l’annonce. Nous travaillons donc sans annonce et ne présentons un actif individuellement et nommément qu’à ceux qui entrent en ligne de compte. C’est le propriétaire qui décide du cercle des personnes approchées et du moment.
Deux chemins mènent chez le notaire. Dans l’asset deal, c’est l’immeuble lui-même qui change de propriétaire ; dans le share deal, ce sont les parts de la société qui le détient. Le choix décide des droits de mutation, de la responsabilité pour le passé et du transfert ou non des baux, contrats de gestion ou de franchise en cours. Cet aiguillage se règle lors de la structuration, et les deux voies se préparent calmement tant qu’aucun chiffre n’est sur la table, car ensuite chaque modification devient une négociation.
Notre façon de procéder: 01 bis 04
Positionnement
Nous examinons chiffres, contrats et état de l’actif et indiquons dans quelle fourchette se situe un établissement. En confidentialité, sans mandat. Sans ce positionnement, aucun processus de vente ne commence chez nous.
Documents et data room
Bilans, bail, surfaces, autorisations, entretien. Tout se trouve dans une data room fermée qui journalise chaque accès.
Qualification des acquéreurs
Avant le premier nom vient l’accord de confidentialité, puis la justification des moyens. Qui ne fournit pas les deux ne voit aucun document.
Négociation jusqu’au closing
Lettre d’intention, due diligence, c’est-à-dire l’audit de l’établissement par l’acquéreur, contrat de vente, remise. Nous menons la procédure et tenons le calendrier face à toutes les parties.
Pour qui: Destinataires
Familles propriétaires, sociétés d’exploitation, banques et fonds souhaitant céder un établissement ou un portefeuille. De l’autre côté, des acquéreurs qui veulent aboutir sans appel d’offres public. Dans les deux cas, le même examen se trouve au début.
- Actifs isolés et portefeuilles, hôtels urbains comme hôtels de loisirs.
- Ventes en exploitation, avec preneur à bail ou libre d’exploitant.
- Projets et terrains à destination hôtelière.
Questions: Trois questions
- Mon hôtel sera-t-il proposé publiquement ?
- Non. Il n’y a ni annonce, ni portail, ni liste. Votre établissement n’est présenté nommément qu’à des intéressés ayant signé un accord de confidentialité et qui entrent en ligne de compte pour cet actif. Le moment, c’est vous qui le décidez. Les documents eux-mêmes ne portent ni photo ni nom tant que ce point n’est pas réglé.
- Asset deal ou share deal : que choisir ?
- Cela dépend de la fiscalité, de la responsabilité et des contrats en cours, pas d’une règle. Le share deal transfère la société avec ses contrats et ses engagements, l’asset deal seulement l’immeuble. Nous préparons les deux variantes ; la décision se prend avec vos conseils fiscaux et juridiques.
- Travaillez-vous pour les deux parties ?
- Oui, si les deux parties en sont informées et donnent leur accord écrit. Nous déclarons la double intermédiation avant d’engager la mission, de même que l’accord de commission. Si une partie ne le souhaite pas, nous ne représentons qu’une partie et le disons à l’autre. Cela figure dans le contrat d’intermédiation, pas dans un accord annexe.
Parlons-en
Sarego Group est une marque de RED Real Estates Development Bauträger und Immobilien GmbH