Transazione
Un immobile già passato pubblicamente sul mercato si vende peggio. Sarego Group intermedia hotel, resort e portafogli off-market, in Austria, Svizzera e Germania, nelle Alpi e intorno al Mediterraneo. Per proprietari che vogliono vendere senza che il mercato lo venga a sapere.
Di cosa si tratta: Servizio 01
Offrire pubblicamente un hotel produce costi molto prima di produrre un ricavo.
Appena una casa compare su un portale, la leggono per prime le persone sbagliate, ossia il personale e poco dopo la banca. Le candidature si fermano, l’andamento delle prenotazioni diventa materia di trattativa e ogni interessato conosce il prezzo di riferimento dall’annuncio. Per questo lavoriamo senza annuncio e presentiamo un immobile singolarmente e per nome solo a chi ne ha i requisiti. Sulla cerchia delle persone contattate e sul momento decide il proprietario.
Alla scrivania del notaio portano due strade. Con l’asset deal cambia proprietario l’immobile stesso, con lo share deal cambiano le quote della società che lo detiene. La scelta determina l’imposta di trasferimento, la responsabilità per il passato e il passaggio o meno dei contratti di affitto, gestione o franchising in essere. Questo snodo si imposta in fase di strutturazione, ed entrambe le vie si preparano con calma finché nessuna cifra è sul tavolo, perché dopo ogni modifica diventa trattativa.
Come procediamo: 01 bis 04
Inquadramento
Esaminiamo numeri, contratti e stato dell’immobile e diciamo in quale fascia si muove una casa. In via riservata, senza mandato. Senza questo inquadramento da noi non inizia alcun processo di vendita.
Documenti e data room
Bilanci, contratto di affitto, superfici, autorizzazioni, manutenzione. Tutto in una data room chiusa che registra ogni accesso.
Qualifica dell’acquirente
Prima del primo nome c’è l’accordo di riservatezza, poi la prova dei mezzi. Chi non fornisce entrambi non vede documenti.
Trattativa fino al closing
Lettera d’intenti, due diligence, ossia la verifica della casa da parte dell’acquirente, contratto di compravendita, consegna. Moderiamo il procedimento e teniamo i tempi nei confronti di tutti.
Per chi: Destinatari
Famiglie proprietarie, società di gestione, banche e fondi che vogliono cedere una casa o un portafoglio. Dall’altra parte acquirenti che vogliono concludere senza gara pubblica. In entrambi i casi all’inizio c’è la stessa verifica.
- Singoli immobili e portafogli, hotel cittadini come alberghi di vacanza.
- Vendite in gestione corrente, con affittuario o liberi da gestore.
- Progetti e terreni con destinazione alberghiera.
Domande: Tre domande
- Il mio hotel verrà offerto pubblicamente?
- No. Non c’è annuncio, né portale, né lista. La sua casa viene presentata per nome solo a interessati che hanno firmato un accordo di riservatezza e che hanno i requisiti per questo immobile. Quando ciò accada lo decide lei. Anche i documenti non recano né foto né nome finché il punto non è chiarito.
- Asset deal o share deal: cosa conviene?
- Dipende da imposte, responsabilità e contratti in essere, non da una regola. Lo share deal trasferisce la società con contratti e passività, l’asset deal solo l’immobile. Prepariamo entrambe le varianti; si decide con i suoi consulenti fiscali e legali.
- Lavorate per entrambe le parti?
- Sì, se entrambe le parti ne sono informate e acconsentono per iscritto. L’attività per entrambe le parti viene dichiarata prima di avviare l’intermediazione, insieme all’accordo sulla provvigione. Se una parte non lo desidera, rappresentiamo una sola parte e lo diciamo all’altra. Sta nel contratto di intermediazione, non in un accordo accessorio.
