Transacción
Un inmueble que ya estuvo públicamente en el mercado se vende peor después. Sarego Group intermedia hoteles, resorts y carteras off-market, en Austria, Suiza y Alemania, en los Alpes y en torno al Mediterráneo. Para propietarios que quieren vender sin que el mercado se entere.
De qué se trata: Servicio 01
Ofrecer un hotel públicamente genera costes mucho antes de dar un ingreso.
En cuanto una casa aparece en un portal, la leen primero las personas equivocadas, esto es la plantilla y poco después el banco. Dejan de llegar candidaturas, la situación de reservas se convierte en materia de negociación y cada interesado conoce el precio de referencia por el anuncio. Por eso trabajamos sin anuncio y presentamos un activo de forma individual y con nombre solo a quienes reúnen los requisitos. Sobre el círculo de los contactados y sobre el momento decide el propietario.
A la mesa del notario llevan dos caminos. En el asset deal cambia de propietario el inmueble mismo; en el share deal cambian las participaciones de la sociedad que lo posee. La elección decide el impuesto de transmisiones, la responsabilidad por el pasado y si los contratos de arrendamiento, gestión o franquicia vigentes se transmiten. Esa vía se fija en la estructuración, y ambas se preparan con calma mientras no haya una cifra sobre la mesa, porque después cada cambio se convierte en negociación.
Cómo procedemos: 01 bis 04
Encuadre
Revisamos cifras, contratos y estado y decimos en qué horquilla se mueve una casa. De forma reservada, sin mandato. Sin ese encuadre no empieza con nosotros ningún proceso de venta.
Documentación y data room
Balances, contrato de arrendamiento, superficies, licencias, mantenimiento. Todo está en un data room cerrado que registra cada acceso.
Cualificación del comprador
Antes del primer nombre está el acuerdo de confidencialidad, después la acreditación de medios. Quien no aporta ambas cosas no ve documentación.
Negociación hasta el cierre
Carta de intenciones, due diligence, es decir, la revisión de la casa por el comprador, contrato de compraventa, entrega. Moderamos el procedimiento y sostenemos el calendario frente a todas las partes.
Para quién: Destinatarios
Familias propietarias, sociedades operadoras, bancos y fondos que quieren ceder una casa o una cartera. Del otro lado, compradores que quieren llegar sin concurso público. En ambos casos al principio está la misma revisión.
- Activos individuales y carteras, hotel urbano y hotel vacacional.
- Ventas en explotación, con arrendatario o libres de operador.
- Proyectos y solares con uso hotelero calificado.
Preguntas: Tres preguntas
- ¿Se ofrecerá mi hotel públicamente?
- No. No hay anuncio, ni portal, ni lista. Su casa se presenta con nombre solo a interesados que han firmado un acuerdo de confidencialidad y que reúnen los requisitos para este activo. Cuándo ocurre lo decide usted. Tampoco la documentación lleva foto ni nombre hasta que ese punto está aclarado.
- Asset deal o share deal: ¿qué conviene más?
- Depende de la fiscalidad, la responsabilidad y los contratos vigentes, no de una regla. El share deal transmite la sociedad con contratos y pasivos, el asset deal solo el inmueble. Preparamos ambas variantes; se decide con sus asesores fiscales y jurídicos.
- ¿Trabajan para ambas partes?
- Sí, siempre que ambas partes lo sepan y lo consientan por escrito. La doble intermediación la declaramos antes de iniciar la gestión, igual que el acuerdo de comisión. Si una parte no lo desea, representamos solo a una y se lo decimos a la otra. Eso figura en el contrato de intermediación, no en un pacto accesorio.
Hablemos
Sarego Group es una marca de RED Real Estates Development Bauträger und Immobilien GmbH