Investment
Advisory
Primero la pregunta, después el inmueble. Sarego Group asesora a compradores y financiadores en inversiones hoteleras en los países de habla alemana, los Alpes, el Mediterráneo y el Adriático, desde la estrategia de compra hasta la revisión comercial. Quien sabe qué busca necesita menos visitas y decide antes.
De qué se trata: Servicio 02
Los errores caros rara vez surgen del precio, surgen ya del perfil de compra.
Un perfil de compra que lo admite todo lleva a visitas sin fin y, al final, a una casa que nadie sabe explicar. Por eso fijamos primero por escrito lo que usted busca realmente, esto es región, forma de explotación, número de habitaciones, capital empleado, horizonte de tenencia y el papel que quiere tener en la explotación. Solo después se busca. Un perfil que permite decir que no vale más que uno que lo deja todo abierto.
La segunda cuestión es la lógica del rendimiento. Con un contrato de arrendamiento el operador paga una suma fija; el propietario asume menos riesgo y gana menos cuando la casa va bien. Con el contrato de gestión un operador dirige la casa por cuenta del propietario a cambio de honorarios: la oportunidad crece, el resultado oscila. Cuál de las dos encaja con su capital determina cada cifra posterior. Entre medias está la forma híbrida de renta mínima y renta variable. Reparte el riesgo, pero exige un reporte que ambas partes acepten.
Cómo procedemos: 01 bis 04
Perfil de compra
Se fijan región, forma de explotación, volumen y horizonte de tenencia. El perfil es el filtro para todo lo demás.
Acceso al mercado
Cotejo con nuestra cartera y con la red de socios. Solo ve activos que encajan con el perfil.
Revisión comercial
Ingresos, GOP, es decir, el resultado bruto de explotación antes de renta, la cobertura de la renta, o sea la relación entre resultado y renta, el mantenimiento aplazado y los contratos. Comprobamos si el plan de negocio del vendedor se sostiene. Las desviaciones llamativas entre plan y pasado entran en la negociación del precio.
Estructuración
Aclaramos asset o share deal, financiación y vinculación del operador, siempre de acuerdo con sus asesores fiscales y jurídicos.
Para quién: Destinatarios
Inversores privados, family offices, compradores institucionales y operadores que quieren crecer, sobre todo en mercados que no observan a diario. Algunos ya tienen un activo a la vista y solo necesitan una segunda opinión.
- Primeros inversores que examinan el hotel como clase de activo.
- Tenedores que depuran o amplían una cartera.
- Financiadores que necesitan una segunda opinión independiente sobre una operación.
Preguntas: Tres preguntas
- ¿Cuánto cuesta una primera valoración?
- Nada. La primera conversación y el encuadre aproximado de un activo forman parte de nuestro trabajo y no son un producto. Honorarios o comisión se acuerdan solo cuando surge un mandato, por escrito y de antemano. Lo que cuesta un mandato depende del alcance y del papel, y se aclara antes del primer paso de trabajo.
- ¿Sustituyen al asesoramiento fiscal y jurídico?
- No. Preparamos la parte comercial y señalamos los puntos que deben aclararse. La valoración fiscal y jurídica corresponde a sus asesores; nosotros trabajamos con ellos y sostenemos el calendario. En estructuras transfronterizas reunimos pronto a los asesores de ambos países.
- ¿Asesoran también si no compro a través de ustedes?
- Sí. Asesoramiento e intermediación son mandatos separados. Si quiere que revisemos un activo procedente de otra fuente, le decimos qué nos parece y dónde no somos competentes.
Hablemos
Sarego Group es una marca de RED Real Estates Development Bauträger und Immobilien GmbH