Investment
Advisory
La question d’abord, le bien ensuite. Sarego Group conseille les acquéreurs et les bailleurs de fonds dans leurs investissements hôteliers en zone germanophone, dans les Alpes, en Méditerranée et en Adriatique, de la stratégie d’acquisition à l’examen commercial. Savoir ce que l’on cherche, c’est moins de visites et des décisions plus rapides.
De quoi il s’agit: Service 02
Les erreurs coûteuses naissent rarement du prix, elles naissent déjà du profil d’acquisition.
Un profil d’acquisition qui admet tout mène à des visites sans fin et, au bout, à un actif que personne ne sait expliquer. Nous consignons donc d’abord par écrit ce que vous cherchez réellement, à savoir la région, le mode d’exploitation, le nombre de chambres, le capital engagé, la durée de détention et le rôle que vous voulez jouer dans l’exploitation. La recherche ne commence qu’ensuite. Un profil qui permet un refus vaut mieux qu’un profil qui garde tout ouvert.
La deuxième question est la logique de rendement. Avec un bail, l’exploitant verse une somme fixe ; le propriétaire porte moins de risque et gagne moins quand l’établissement tourne bien. Avec un contrat de gestion, un exploitant dirige l’établissement pour le compte du propriétaire contre honoraires : le potentiel augmente, le résultat fluctue. Ce qui convient à votre capital détermine tout chiffre ultérieur. Entre les deux se trouve la forme hybride du loyer minimum et du loyer variable. Elle répartit le risque mais exige un reporting accepté des deux côtés.
Notre façon de procéder: 01 bis 04
Profil d’acquisition
Région, mode d’exploitation, volume et durée de détention sont consignés. Le profil est le filtre de tout le reste.
Accès au marché
Confrontation avec notre portefeuille et le réseau de partenaires. Vous ne voyez que des actifs conformes au profil.
Audit commercial
Chiffre d’affaires, GOP, c’est-à-dire le résultat brut d’exploitation avant loyer, la couverture du loyer, soit le rapport entre résultat et loyer, l’entretien différé et les contrats. Nous vérifions si le business plan du vendeur tient. Les écarts marqués entre plan et passé entrent dans la négociation du prix.
Structuration
Nous réglons l’asset ou le share deal, le financement et l’engagement de l’exploitant, chaque fois en accord avec vos conseils fiscaux et juridiques.
Pour qui: Destinataires
Investisseurs privés, family offices, acquéreurs institutionnels et exploitants en croissance, surtout sur des marchés qu’ils n’observent pas au quotidien. Certains ont déjà un actif en vue et ne cherchent qu’un second avis.
- Primo-investisseurs examinant l’hôtel comme classe d’actifs.
- Détenteurs qui nettoient ou élargissent un portefeuille.
- Prêteurs cherchant un second avis indépendant sur une opération.
Questions: Trois questions
- Combien coûte une première estimation ?
- Rien. Le premier entretien et le positionnement sommaire d’un actif font partie de notre travail et ne sont pas un produit. Honoraires ou commission ne se conviennent qu’une fois un mandat établi, par écrit et au préalable. Le coût d’un mandat dépend de son étendue et de notre rôle et se règle avant la première étape de travail.
- Remplacez-vous le conseil fiscal et juridique ?
- Non. Nous préparons le volet commercial et nommons les points à clarifier. L’appréciation fiscale et juridique revient à vos conseils ; nous travaillons avec eux et tenons le calendrier. Pour les structures transfrontalières, nous réunissons tôt les conseils des deux pays.
- Conseillez-vous aussi si je n’achète pas par votre intermédiaire ?
- Oui. Conseil et intermédiation sont des mandats distincts. Si vous voulez faire examiner un actif venant d’une autre source, nous vous disons ce que nous en pensons et où nous ne sommes pas compétents.
Parlons-en
Sarego Group est une marque de RED Real Estates Development Bauträger und Immobilien GmbH