Investment
Advisory
Prima la domanda, poi l’immobile. Sarego Group assiste acquirenti e finanziatori negli investimenti alberghieri nei paesi di lingua tedesca, nelle Alpi, nel Mediterraneo e nell’Adriatico, dalla strategia di acquisizione alla verifica commerciale. Chi sa che cosa cerca fa meno sopralluoghi e decide prima.
Di cosa si tratta: Servizio 02
Gli errori costosi nascono di rado sul prezzo, nascono già sul profilo di acquisto.
Un profilo di acquisto che ammette tutto porta a visite senza fine e alla fine a una casa che nessuno sa spiegare. Per questo mettiamo prima per iscritto ciò che lei cerca davvero, ossia regione, forma di gestione, numero di camere, capitale impiegato, durata dell’investimento e il ruolo che vuole avere nella gestione. Si cerca soltanto dopo. Un profilo che consente un rifiuto vale più di uno che lascia tutto aperto.
La seconda questione è la logica del rendimento. Con un contratto di affitto d’azienda il gestore paga una somma fissa; il proprietario corre meno rischi e guadagna meno quando la casa va bene. Con il contratto di gestione un operatore conduce la casa per conto del proprietario dietro compenso: la possibilità cresce, il risultato oscilla. Quale delle due si adatti al suo capitale determina ogni cifra successiva. In mezzo sta la forma ibrida tra canone minimo e canone sul fatturato. Distribuisce il rischio ma richiede una reportistica accettata da entrambe le parti.
Come procediamo: 01 bis 04
Profilo di acquisto
Regione, forma di gestione, volume e durata dell’investimento vengono fissati. Il profilo è il filtro per tutto il resto.
Accesso al mercato
Confronto con il nostro portafoglio e con la rete di partner. Vede solo immobili conformi al profilo.
Verifica commerciale
Fatturato, GOP, ossia il risultato lordo di gestione prima dell’affitto, la copertura dell’affitto, cioè il rapporto tra risultato e canone, la manutenzione rinviata e i contratti. Verifichiamo se il business plan del venditore regge. Gli scostamenti evidenti tra piano e passato entrano nella trattativa sul prezzo.
Strutturazione
Chiariamo asset o share deal, finanziamento e vincolo con il gestore, sempre in accordo con i suoi consulenti fiscali e legali.
Per chi: Destinatari
Investitori privati, family office, acquirenti istituzionali e gestori che vogliono crescere, in particolare in mercati che non seguono ogni giorno. Alcuni hanno già un immobile in vista e vogliono soltanto un secondo parere.
- Primi investitori che valutano l’hotel come classe di investimento.
- Detentori che vogliono ripulire o ampliare un portafoglio.
- Finanziatori che cercano un secondo parere indipendente su un’operazione.
Domande: Tre domande
- Quanto costa una prima valutazione?
- Nulla. Il primo colloquio e l’inquadramento di massima di un immobile fanno parte del nostro lavoro e non sono un prodotto. Onorario o provvigione si concordano solo quando nasce un mandato, per iscritto e prima. Quanto costi un mandato dipende da ampiezza e ruolo e viene chiarito prima del primo passo di lavoro.
- Sostituite la consulenza fiscale e legale?
- No. Prepariamo il lato commerciale e indichiamo i punti da chiarire. La valutazione fiscale e giuridica spetta ai suoi consulenti; noi lavoriamo al loro fianco e teniamo i tempi. Nelle strutture transfrontaliere mettiamo presto allo stesso tavolo i consulenti dei due paesi.
- Assistete anche se non acquisto tramite voi?
- Sì. Advisory e intermediazione sono mandati distinti. Se vuole far verificare un immobile proveniente da altra fonte, le diciamo cosa ne pensiamo e dove non siamo competenti.
