Asset deal o share deal: la decisione cade prima del notaio

In un’operazione che abbiamo seguito qualche tempo fa, prezzo e calendario erano fissati dopo quattro mesi, prima che qualcuno ponesse la domanda se la casa dovesse passare come asset deal o come share deal. Il chiarimento è poi costato a entrambe le parti altri sei mesi.

Questa domanda va all’inizio di un processo, perché concorre a determinare il prezzo. Quanto segue inquadra le due strutture e indica i punti in cui divergono; non sostituisce una consulenza, perché la verifica fiscale e legale del caso concreto spetta al vostro commercialista e al vostro avvocato, in Austria, in Germania e in Svizzera allo stesso modo.

Nell’asset deal comprate beni, nello share deal un’impresa

Nell’asset deal l’acquirente acquista singoli beni, cioè il terreno, l’edificio, le dotazioni e, secondo gli accordi, anche contratti e diritti, e ogni oggetto viene nominato e trasferito separatamente. L’acquirente riceve esattamente ciò che sta nel contratto.

Nello share deal acquista invece quote della società cui appartiene l’albergo, così che la società resta proprietaria e cambia soltanto il socio. L’acquirente riceve quindi tutto ciò che si trova in quella società, compreso ciò che non ha visto.

Da questa differenza si spiega la maggior parte delle trattative che seguono.

Il carico fiscale decide spesso chi vuole quale struttura

Venditore e acquirente hanno qui di rado lo stesso interesse, perché il venditore guarda alla tassazione della plusvalenza e alla questione se nella società emergano riserve latenti, mentre l’acquirente guarda agli oneri accessori dell’acquisto e alla possibilità di ammortizzare l’acquisizione.

Nell’asset deal l’acquirente ottiene di regola nuovi valori contabili e con essi una nuova base di ammortamento, nello share deal prosegue invece i valori della società. Sulla durata dell’investimento è una differenza considerevole nell’imposizione corrente.

Sull’imposta di trasferimento immobiliare il quadro spesso si rovescia. Austria, Germania e Svizzera la collegano al trasferimento di immobili e colpiscono inoltre le operazioni in cui le quote si concentrano in una sola mano in una certa misura. Aliquote, soglie ed eccezioni variano da Paese a Paese, in parte da cantone a cantone, e vengono modificate con regolarità, sicché qui è attendibile solo un’informazione aggiornata sul vostro caso.

Vi si aggiunge l’imposta sul valore aggiunto, trattata in modo diverso per i trasferimenti immobiliari e per il subentro in un’azienda. Anche di questo decide la consulenza fiscale e non l’intermediazione.

L’azienda dipende dai contratti, non dal registro fondiario

Per un albergo una seconda differenza è spesso più importante del fisco, perché un albergo vive di rapporti correnti.

Nello share deal i contratti restano intatti, perché la controparte contrattuale è la stessa società, e ciò vale allo stesso modo per il contratto di affitto d’azienda, il contratto di gestione, il franchising, i fornitori, le assicurazioni e i rapporti di lavoro. Dopo il passaggio l’azienda prosegue invariata.

Nell’asset deal ciascuno di questi rapporti va invece esaminato singolarmente. Alcuni contratti passano per legge, per esempio nell’ambito di un trasferimento d’azienda, altri richiedono il consenso della controparte, ed è proprio lì che siedono le leve negoziali dei terzi. Un franchisor il cui consenso è necessario in quel momento tratta su più del semplice consenso.

Anche le abilitazioni e le concessioni amministrative sono legate alla persona del gestore, per cui la domanda se un’autorizzazione passi o debba essere ottenuta ex novo va nella lista delle verifiche prima che si prometta una data di consegna.

Nello share deal ereditate il passato

Il rovescio della continuità è la responsabilità, perché chi compra una società ne compra la storia: tributi aperti, verifiche fiscali, contaminazioni nel terreno, pretese di diritto del lavoro e accantonamenti stimati troppo bassi.

Per questo nello share deal la due diligence è più ampia e va oltre l’immobile, fino al fisco, al diritto societario, al diritto del lavoro e alle assicurazioni. Costa più tempo e più onorari, ed è la ragione per cui questa struttura risulta spesso sproporzionata per operazioni piccole.

Nell’asset deal la cerchia è più stretta ma non vuota, perché chi acquista un’azienda può rispondere di determinate obbligazioni dell’impresa subentrata. L’idea che con un asset deal ci si lasci alle spalle ogni passato non è dunque esatta.

Gli acquirenti esteri verificano anche il regime fondiario

Chi compra dall’estero ha una questione in più da chiarire. In Austria i Länder disciplinano autonomamente il regime fondiario; in Svizzera la legge federale sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero limita l’acquisto, ma prevede eccezioni per gli immobili a uso aziendale.

Nessuno dei due corpi di norme guarda soltanto a chi figura nel registro fondiario, bensì anche a chi controlla la società acquirente. Uno share deal non aggira perciò un’autorizzazione, sposta soltanto il punto in cui si verifica.

Mettete in calendario i passaggi amministrativi prima di promettere una data di consegna, perché un closing in attesa di un consenso costa a entrambe le parti denaro e nervi.

Le garanzie non sostituiscono la verifica

La risposta abituale ai rischi di responsabilità sono le dichiarazioni nel contratto di compravendita, insieme a trattenute, conti vincolati o una polizza per i rischi di garanzia. Sono strumenti utilizzabili, che però presuppongono un venditore ancora raggiungibile e solvibile fra tre anni.

Per una società che dopo la vendita non contiene altro che il prezzo incassato, una garanzia senza copertura vale poco. Questa domanda viene posta troppo di rado ed è spesso più importante del tenore della clausola.

Chiarite la struttura prima della trattativa sul prezzo

La struttura è una componente di prezzo all’inizio e non una formalità alla fine, perché un importo senza la struttura che gli corrisponde non è comparabile: lo stesso prezzo significa, nell’asset deal e nello share deal, risultati dopo le imposte diversi per entrambe le parti.

Nella pratica si è dimostrata valida una sequenza semplice. Prima entrambe le parti chiariscono con i loro consulenti quale struttura sia per loro sostenibile, poi si parla del prezzo, con la struttura come premessa esplicita, e solo dopo seguono lettera d’intenti e verifica.

Se questa sequenza viene rovesciata, si tratta due volte, e la seconda trattativa va peggio della prima perché entrambe le parti hanno già fatto i conti. È esattamente ciò che è accaduto nell’operazione ricordata all’inizio.

La struttura è una parte del prezzo. Se desiderate far inquadrare il vostro caso prima di questo bivio: in via riservata, in un colloquio, insieme ai vostri consulenti.