Asset deal ili share deal: odluka pada prije javnog bilježnika

U postupku koji smo prije nekog vremena pratili cijena i vremenski plan bili su utvrđeni nakon četiri mjeseca, prije nego što je itko postavio pitanje treba li kuća prijeći kao asset deal ili kao share deal. Razjašnjenje je objema stranama poslije stajalo još pola godine.

To pitanje spada na početak postupka jer sudjeluje u oblikovanju cijene. Ono što slijedi razvrstava dvije strukture i imenuje točke u kojima se razilaze; ne zamjenjuje savjetovanje jer porezna i pravna provjera u pojedinačnom slučaju pripada vašem poreznom savjetniku i vašem odvjetniku, u Austriji, Njemačkoj i Švicarskoj jednako.

U asset dealu kupujete stvari, u share dealu poduzeće

Kod asset deala kupac stječe pojedinačnu imovinu, dakle zemljište, zgradu, opremu i, ovisno o dogovoru, i ugovore i prava, pri čemu se svaki predmet imenuje i prenosi zasebno. Kupac dobiva točno ono što stoji u ugovoru.

Kod share deala stječe udjele u društvu kojemu hotel pripada, pa društvo ostaje vlasnik, a mijenja se samo član društva. Kupac time dobiva sve što se u tom društvu nalazi, uključujući i ono što nije vidio.

Iz te se razlike objašnjava najveći dio pregovora koji potom slijede.

Porezno opterećenje često odlučuje tko želi koju strukturu

Prodavatelj i kupac ovdje rijetko imaju isti interes jer prodavatelj gleda na oporezivanje svoje dobiti od otuđenja i na pitanje dižu li se u društvu skrivene pričuve, dok kupac gleda na troškove stjecanja i na to može li nabavu amortizirati.

Kod asset deala kupac u pravilu dobiva nove knjigovodstvene vrijednosti i time novu osnovicu za amortizaciju, a kod share deala nastavlja vrijednosti društva. Kroz razdoblje držanja to je znatna razlika u tekućem porezu.

Kod poreza na promet nekretnina slika se često obrće. Austrija, Njemačka i Švicarska vežu ga uz prijenos nekretnina i uz to obuhvaćaju postupke u kojima se udjeli u određenom opsegu skupe u jednoj ruci. Stope, pragovi i iznimke razlikuju se od zemlje do zemlje, dijelom od kantona do kantona, i redovito se mijenjaju, pa je ovdje pouzdana samo aktualna informacija za vaš slučaj.

Tu je i porez na dodanu vrijednost, koji se kod prijenosa nekretnina i kod preuzimanja poslovanja tretira različito. I o tome odlučuje porezno savjetovanje, a ne posredovanje.

Poslovanje visi o ugovorima, a ne o zemljišnoj knjizi

Za hotel je druga razlika često važnija od poreza jer hotel živi od tekućih odnosa.

Kod share deala ugovori ostaju netaknuti jer je ugovorna strana isto društvo, a to jednako vrijedi za ugovor o zakupu, ugovor o upravljanju, franšizu, dobavljače, osiguranja i radne odnose. Poslovanje nakon prijelaza teče nepromijenjeno.

Kod asset deala svaki se od tih odnosa mora promatrati zasebno. Neki ugovori prelaze po sili zakona, primjerice u okviru prijenosa poslovanja, drugi traže suglasnost druge strane, i upravo ondje leže pregovaračke poluge trećih. Davatelj franšize čija je suglasnost potrebna u tom trenutku pregovara o više od same suglasnosti.

I obrtnička ovlaštenja i koncesije vezane su uz osobu operatera, pa pitanje prelazi li dozvola ili je treba ishoditi iznova pripada na popis provjere prije nego što se obeća datum primopredaje.

U share dealu nasljeđujete prošlost

Naličje kontinuiteta jest odgovornost jer tko kupuje društvo, kupuje i njegovu povijest: otvorena davanja, porezne nadzore, onečišćenja u tlu, radnopravne zahtjeve i rezerviranja koja su bila postavljena prenisko.

Zato je kod share deala dubinska analiza šira i seže preko nekretnine u porez, pravo društava, radno pravo i osiguranja. Stoji više vremena i više honorara i razlog je zašto je ta struktura za male transakcije često nerazmjerna.

Kod asset deala krug je uži, ali nije prazan jer kupac poslovanja može odgovarati za određene obveze preuzetoga poduzeća. Predodžba da se asset dealom ostavlja iza sebe svaka prošlost dakle ne stoji.

Strani kupci provjeravaju i promet zemljištem

Tko kupuje iz inozemstva, ima razjasniti jedno pitanje više. U Austriji promet zemljištem samostalno uređuju savezne pokrajine; u Švicarskoj savezni zakon o stjecanju nekretnina od strane osoba u inozemstvu ograničava stjecanje, ali za poslovno korištene nekretnine poznaje iznimke.

Oba propisa ne pitaju samo tko je upisan u zemljišnu knjigu, nego i tko nadzire društvo koje stječe. Share deal stoga ne zaobilazi odobrenje, samo pomiče točku u kojoj se provjerava.

Uračunajte upravne postupke u vremenski plan prije nego što obećate datum primopredaje jer zatvaranje koje čeka na suglasnost objema stranama stoji novca i živaca.

Jamstva ne zamjenjuju provjeru

Uobičajeni odgovor na rizike odgovornosti jesu izjave u kupoprodajnom ugovoru, uz zadržane iznose, escrow račune ili osiguranje za jamstvene rizike. To su uporabljivi alati, koji ipak pretpostavljaju prodavatelja koji će za tri godine još biti dostupan i platežno sposoban.

Kod društva koje nakon prodaje ne sadrži ništa osim kupoprodajne cijene, jamstvo bez osiguranja vrijedi malo. To se pitanje prerijetko postavlja i često je važnije od slova odredbe.

Razjasnite strukturu prije pregovora o cijeni

Struktura je sastavnica cijene na početku, a ne formalnost na kraju jer iznos bez pripadajuće strukture nije usporediv: ista kupoprodajna cijena u asset dealu i u share dealu za obje strane znači različite rezultate nakon poreza.

U praksi se pokazao dobrim jednostavan redoslijed. Najprije obje strane sa svojim savjetnicima razjasne koja im je struktura podnošljiva, zatim se govori o cijeni, sa strukturom kao izričitom pretpostavkom, i tek potom slijede pismo namjere i provjera.

Okrene li se taj redoslijed, pregovara se dvaput, a drugi pregovor prolazi lošije od prvoga jer su obje strane već računale. Upravo se to dogodilo u postupku spomenutom na početku.

Struktura je dio cijene. Želite li da vaš slučaj razvrstamo prije te prekretnice: povjerljivo, u razgovoru, zajedno s vašim savjetnicima.