Koliko hotel vrijedi, i zašto cijena po četvornom metru o tome ništa ne govori

Prodavatelj kojega smo prije nekoliko godina pratili svoje je očekivanje cijene izveo iz korisne površine i iz cijena po četvornom metru stanova u susjednoj kući. Sam je račun bio točan, samo je referentna veličina za hotel bila pogrešna.

Cijena po četvornom metru opisuje površinu koju netko želi koristiti, dok je hotel poslovanje koje iz te površine stvara prihod. Dvije kuće s jednakom površinom mogu se zato u vrijednosti razlikovati dvostruko, a da površina o tome ne objašnjava ništa.

Na početku stoji rezultat koji se ponavlja i iduće godine

Svako vrednovanje hotela počinje jednom jedinom brojkom, naime rezultatom koji poslovanje trajno ostvaruje, pri čemu trajno ovdje znači da će ga biti i u godini nakon prodaje.

Kod kuće u zakupu ta je brojka zakupnina, umanjena za troškove koji ostaju kod vlasnika. Kod kuće u vlastitom vođenju to je poslovni rezultat prije zakupnine i amortizacije, u struci zvan GOP, također umanjen za troškove vlasnika.

Teži je dio upravo to svođenje. Plaća direktora koja se u obiteljskom pogonu nikada nije isplaćivala mora se uračunati, dok jednokratna potpora, dobar proljetni sajam ili godina bez održavanja moraju van. Ono što ostane jest rezultat koji bi treća osoba s tuđim osobljem mogla ponoviti.

Tri godine za to rijetko dostaju jer je uz njih potrebna i struktura iza toga, dakle popunjenost, prosječna cijena sobe, prihod po raspoloživoj sobi i pitanje odakle gosti dolaze.

Pričuva za opremu dio je računa

U dokumentaciji prodavatelja gotovo uvijek nedostaje jedna stavka, naime to da se hotel u pogonu troši.

Tepisi, kreveti, kupaonice, kuhinjska tehnika i informatika imaju vijek trajanja mjerljiv u godinama, a ako se ne zamijene, na kraju se prodaje supstancija, a ne prihod. Zato svaki ozbiljan račun odbija pričuvu za namještaj i opremu, na tržištu zvanu FF&E pričuva, odmjerenu kao udio u prometu.

Kuća koja tri godine nije obnavljala sobe pokazuje viši rezultat od uredne kuće iste veličine, a ipak vrijedi manje. Kupac tu razliku vidi najkasnije u tehničkoj provjeri i tada je pregovara dvaput, jednom kroz rezultat i jednom kroz zaostatak ulaganja.

Pokazatelj po sobi je usporedba, a ne vrednovanje

Umjesto cijene po četvornom metru često se navodi cijena po sobi, koja je utoliko korisnija što barem prikazuje korištenje. Kao mjerilo ipak ne vrijedi.

Soba u gradskom hotelu s cjelogodišnjom popunjenošću i soba u sezonskom pogonu koji radi pet mjeseci ostvaruju vrlo različite iznose, pa ista brojka po sobi u ta dva slučaja znači nešto drugo. Smislena postaje tek na kraju, kao provjera uvjerljivosti rezultata koji potječe iz prihoda.

Slično vrijedi za transakcije u susjedstvu jer cijena koju je platio netko drugi sadrži njegovo financiranje, njegovu poreznu situaciju i njegove planove s kućom, pa rijetko služi kao dokaz vlastite vrijednosti.

Multiplikator je sud o riziku, a ne tržišna cijena

Iz trajnog rezultata preko kapitalizacijske stope nastaje vrijednost. Pojednostavljeno, rezultat se dijeli stopom ili množi faktorom, i više računice iza toga nema.

Stopa je prava izjava jer sadrži razinu kamata, položaj, oblik upravljanja, preostalo trajanje ugovora, bonitet operatera i pitanje koliko bi se lako za ovu kuću našao nasljednik. Svaka od tih veličina pomiče je za djeliće postotnoga boda, i upravo ondje nastaje cijena.

Primjer izračuna. Kuća s 80 soba ostvaruje 1,1 milijun eura trajne zakupnine. Uz kapitalizacijsku stopu od 6 posto to daje oko 18,3 milijuna eura, uz 7 posto oko 15,7 milijuna eura. Jedan jedini postotni bod ovdje pomiče 2,6 milijuna eura, a da se na kući nije promijenilo ništa.

Tko pregovara o cijeni hotela, gotovo nikada ne pregovara o nekretnini, nego o tome koliko je taj rezultat siguran.

Računajte u rasponima, a ne u jednoj brojci

Procjena vrijednosti koja navodi jednu jedinu brojku prešućuje svoj najvažniji podatak, naime koliko ta brojka reagira na pretpostavke.

Procjena postaje pouzdana tek kroz osjetljivosti. Što se događa uz pet postotnih bodova niže popunjenosti, i što ako zakupnik za četiri godine ne produži. Ostanu li troškovi energije na razini prošle zime, to je treći scenarij, a tri proračunata scenarija govore više od triju decimala.

Za prodavatelje to ima ugodnu popratnu posljedicu jer onoga tko sam poznaje raspon kupčev račun ne iznenađuje.

Vrijednost zemljišta je donja granica, a ne vrijednost

Postoji slučaj u kojem površina ipak vrijedi: ako poslovanje trajno ostvaruje manje od alternativnoga korištenja zemljišta, onda mjerilo više nije hotel nego zemljište umanjeno za rušenje i rizik.

U toj točki više nije riječ o vrednovanju kuće, nego o utvrđenju da je pogon kao način korištenja došao kraju. Za vlasnike je ta usporedba istodobno neugodna i korisna jer pokazuje gdje doista leži njihova donja granica.

Obrnuto vrijedi da svaka rasprava o cijenama po četvornom metru usporedivih stanova ostaje bez značenja sve dok je prinosna vrijednost jasno iznad vrijednosti zemljišta.

Cijena poslovanja nije vrijednost nekretnine

Kod kuća u zakupu isplati se razlikovanje koje se u razgovorima često zamagli jer su vrijednost nekretnine iz perspektive vlasnika i vrijednost poslovanja iz perspektive zakupnika dvije različite veličine.

Vlasnik vrednuje zakupninu i njezinu sigurnost, zakupnik vrednuje ono što mu nakon zakupnine ostaje. Obje brojke vise o istoj kući i kreću se suprotno jer viša zakupnina jednu podiže, a drugu spušta.

Prodaje li se kuća zajedno s poslovanjem, oba računa moraju izaći jer kupoprodajna cijena koja prikazuje samo prodavateljevu perspektivu ne nalazi kupca koji bi poslovanje poslije htio voditi.

Što procjena mora pružiti

Prvo razvrstavanje ne traži registrator, nego veličinu i kategoriju, oblik upravljanja, ugovor s preostalim trajanjem, tri godine brojki i jednu poštenu rečenicu o stanju kuće.

Iz toga nastaje obrazloženi raspon, a sve daljnje, dakle vještačenje, tehnička provjera i porezna struktura, slijedi tek kada je iz procjene nastala namjera.

Hotel vrijedi onoliko koliko je njegov rezultat ponovljiv. Želite li znati gdje vaša kuća stoji u tom računu: povjerljivo, u razgovoru.