Bir otel ne eder, ve metrekare fiyatı bu konuda neden bir şey söylemez

Birkaç yıl önce yanında bulunduğumuz bir satıcı, fiyat beklentisini kullanım alanından ve yan binadaki dairelerin metrekare fiyatlarından türetmişti. Hesabın kendisi doğruydu, yalnızca bir otel için dayanak yanlıştı.

Metrekare fiyatı birinin kullanmak istediği bir alanı tarif eder, otel ise bu alandan getiri üreten bir işletmedir. Bu yüzden aynı alana sahip iki ev değerce iki katına varan bir farkla ayrışabilir, üstelik alan bu farkın hiçbir yanını açıklamaz.

Başlangıçta gelecek yıl yine gelecek bir sonuç vardır

Her otel değerlemesi tek bir rakamla başlar, yani işletmenin sürdürülebilir biçimde ürettiği sonuçla; burada sürdürülebilir, satıştan sonraki yılda da var olacağı anlamına gelir.

Kiraya verilmiş bir evde bu rakam kiradır, mal sahibinde kalan giderlerden arındırılmış hali. Kendi işletilen bir evde ise kira ve amortisman öncesi işletme sonucudur, sektörde GOP diye anılır, yine mal sahibinin giderlerinden arındırılarak.

Zor olan kısım bu arındırmadır. Aile işletmesinde hiç ödenmemiş bir genel müdür maaşı hesaba katılmalı, buna karşılık tek seferlik bir destek, ilkbahardaki iyi bir fuar ya da bakım yapılmamış bir yıl dışarı çıkarılmalıdır. Geriye kalan, üçüncü bir kişinin yabancı bir kadroyla yineleyebileceği bir sonuçtur.

Üç yıl bunun için nadiren yeter, çünkü ayrıca arkasındaki yapı gerekir: doluluk, ortalama oda fiyatı, kullanılabilir oda başına gelir ve konukların nereden geldiği sorusu.

Mobilya karşılığı hesabın parçasıdır

Satıcıların dosyalarında neredeyse her zaman bir kalem eksiktir: otelin çalışırken yıprandığı.

Halılar, yataklar, banyolar, mutfak tekniği ve bilişim yıllarla ölçülen bir ömre sahiptir ve yenilenmezlerse sonunda getiri değil, öz varlık satılmış olur. Bu yüzden sağlam her hesap mobilya ve donanım için bir karşılık ayırır, piyasada FF&E rezervi denir, ciroya oranla ölçülür.

Üç yıldır oda yenilemesi yapmamış bir ev, aynı büyüklükteki bakımlı bir evden daha yüksek bir sonuç gösterir ve yine de daha az eder. Alıcı bu farkı en geç teknik incelemede görür ve o zaman iki kez pazarlık eder, bir kez sonuç üzerinden, bir kez yatırım birikmişi üzerinden.

Oda başına gösterge bir karşılaştırmadır, bir değerleme değil

Metrekare fiyatı yerine sık sık oda başına bir fiyat anılır; en azından kullanımı yansıttığı ölçüde daha yararlıdır. Yine de ölçüt olarak yetmez.

Yıl boyu dolu bir şehir otelindeki bir oda ile beş ay açık bir sezon işletmesindeki bir oda çok farklı tutarlar üretir, bu yüzden oda başına aynı rakam iki durumda başka bir şey anlatır. Ancak sonda anlam kazanır, getiriden gelen bir sonucun makuliyet sınaması olarak.

Benzeri komşulukta yapılan işlemler için de geçerlidir, çünkü bir başkasının ödediği fiyat onun finansmanını, vergi durumunu ve evle ilgili planlarını içerir ve bu nedenle kendi değeriniz için nadiren kanıt olur.

Çarpan bir risk yargısıdır, bir piyasa fiyatı değil

Sürdürülebilir sonuçtan bir kapitalizasyon oranı üzerinden değer doğar. Basitçe söylemek gerekirse sonuç orana bölünür ya da bir katsayıyla çarpılır, arkasında bundan fazla hesap yoktur.

Asıl ifade orandır, çünkü faiz düzeyini, konumu, işletme biçimini, sözleşmenin kalan süresini, işletmecinin kredibilitesini ve bu ev için ne kadar kolay bir halef bulunacağı sorusunu içinde taşır. Bu büyüklüklerin her biri oranı yüzde puanın kesirleri kadar kaydırır ve fiyat tam orada oluşur.

Hesap örneği. 80 odalı bir ev 1,1 milyon avro sürdürülebilir kira üretir. Yüzde 6 kapitalizasyon oranında bu yaklaşık 18,3 milyon avro eder, yüzde 7'de yaklaşık 15,7 milyon avro. Tek bir yüzde puanı burada 2,6 milyon avroyu hareket ettirir, üstelik evde hiçbir şey değişmeden.

Bir otel fiyatı üzerinde pazarlık eden kişi bu nedenle neredeyse hiçbir zaman gayrimenkul üzerinde pazarlık etmez, bu sonucun ne kadar güvenli olduğu üzerinde eder.

Tek bir rakamla değil, aralıklarla hesaplayın

Tek bir rakam veren bir değerleme raporu en önemli bilgisini saklar, yani o rakamın varsayımlara ne kadar duyarlı tepki verdiğini.

Bir değerlendirme ancak duyarlılıklarla sağlamlaşır. Doluluk beş yüzde puan düşerse ne olur ve kiracı dört yıl sonra uzatmazsa ne olur. Enerji giderleri geçen kışın düzeyinde kalırsa bu üçüncü bir senaryodur ve hesaplanmış üç senaryo, virgülden sonraki üç basamaktan daha çok şey söyler.

Satıcılar için bunun hoş bir yan etkisi vardır, çünkü aralığı kendisi bilen kişiyi alıcının hesabı şaşırtmaz.

Arsa değeri alt sınırdır, değerin kendisi değil

Alanın sayıldığı bir durum vardır: işletme kalıcı olarak arsanın alternatif bir kullanımından daha azını üretiyorsa, ölçüt artık otel değil, yıkım ve risk düşülmüş arsadır.

Bu noktada artık evin değerlemesi söz konusu değildir, işletmenin bir kullanım biçimi olarak sona erdiğinin saptanması söz konusudur. Mal sahipleri için bu karşılaştırma hem tatsız hem yararlıdır, çünkü kendi alt sınırlarının gerçekte nerede olduğunu gösterir.

Tersinden bakıldığında, getiri değeri arsa değerinin belirgin biçimde üzerinde olduğu sürece benzer dairelerin metrekare fiyatları üzerine yürütülen her tartışma anlamsız kalır.

Bir işletmenin fiyatı bir gayrimenkulün değeri değildir

Kiraya verilmiş evlerde, görüşmelerde sık sık bulanıklaşan bir ayrım işe yarar: gayrimenkulün mal sahibi açısından değeri ile işletmenin kiracı açısından değeri iki ayrı büyüklüktür.

Mal sahibi kirayı ve onun güvenliğini değerlendirir, kiracı ise kiradan sonra kendisine ne kaldığını değerlendirir. Her iki rakam aynı eve asılıdır ve ters yönde hareket eder, çünkü daha yüksek bir kira birini yükseltir, diğerini düşürür.

Bir ev işletmesiyle birlikte satılıyorsa her iki hesabın da tutması gerekir, çünkü yalnızca satıcının bakışını yansıtan bir fiyat, işletmeyi sonradan yönetmek isteyen bir alıcı bulamaz.

Bir değerlendirme ne sunmalıdır

İlk bir sınıflandırma için klasör gerekmez; büyüklük ve kategori, işletme biçimi, kalan süresiyle sözleşme, üç yıllık rakamlar ve evin durumu hakkında dürüst bir cümle gerekir.

Bundan gerekçeli bir aralık doğar; bilirkişi raporu, teknik inceleme ve vergi yapısı gibi geri kalan her şey ancak değerlendirmeden bir niyet doğduğunda gelir.

Bir otel, sonucu ne kadar yinelenebilirse o kadar değerlidir. Evinizin bu hesapta nerede durduğunu öğrenmek isterseniz: gizlilik içinde, bir görüşmede.