Quanto vale un hotel, e perché il prezzo al metro quadro non dice nulla in proposito

Un venditore che abbiamo accompagnato qualche anno fa aveva ricavato la propria aspettativa di prezzo dalla superficie utile e dai prezzi al metro quadro degli appartamenti della casa accanto. Il calcolo in sé era corretto, solo che per un albergo il riferimento era sbagliato.

Un prezzo al metro quadro descrive una superficie che qualcuno vuole usare, mentre un albergo è un’azienda che da quella superficie ricava un reddito. Due case con superficie identica possono perciò differire nel valore del doppio, senza che la superficie ne spieghi alcunché.

All’inizio c’è un risultato che tornerà l’anno prossimo

Ogni valutazione alberghiera comincia da una sola cifra, cioè dal risultato che l’azienda produce in modo duraturo, dove duraturo significa che ci sarà ancora nell’anno successivo alla vendita.

In una casa data in affitto d’azienda quella cifra è il canone, depurato dei costi che restano in capo al proprietario. In una casa a gestione diretta è il risultato operativo prima del canone e degli ammortamenti, nel settore chiamato GOP, anch’esso depurato dei costi del proprietario.

La parte difficile è la depurazione. Un compenso di amministratore mai pagato nell’azienda familiare va messo in conto, mentre un contributo una tantum, una buona fiera in primavera o un anno senza manutenzione vanno tolti. Ciò che resta è un risultato che un terzo estraneo, con personale estraneo, potrebbe ripetere.

Tre anni bastano di rado, perché serve in più la struttura che sta dietro, cioè l’occupazione, la tariffa media di camera, il ricavo per camera disponibile e la domanda su da dove arrivino gli ospiti.

L’accantonamento per gli arredi fa parte del conto

Nella documentazione dei venditori manca quasi sempre un punto, cioè che un albergo si consuma mentre lavora.

Moquette, letti, bagni, tecnica di cucina e sistemi informatici hanno una vita utile misurabile in anni, e se non vengono sostituiti alla fine si vende sostanza e non reddito. Per questo ogni conto solido sottrae un accantonamento per arredi e dotazioni, nel mercato chiamato riserva FF&E, commisurato a una quota del fatturato.

Una casa che per tre anni non ha rinnovato camere mostra un risultato più alto di una casa curata della stessa dimensione, e vale comunque meno. L’acquirente vede quella differenza al più tardi nella verifica tecnica e allora la tratta due volte, una sul risultato e una sull’arretrato di investimenti.

L’indicatore per camera è un confronto, non una valutazione

Al posto del prezzo al metro quadro si cita spesso un prezzo per camera, più utile nella misura in cui almeno rappresenta l’uso. Come metro di misura non basta comunque.

Una camera in un albergo cittadino con occupazione tutto l’anno e una camera in un esercizio stagionale aperto cinque mesi producono importi molto diversi, così che la stessa cifra per camera nei due casi significa altro. Diventa sensata solo alla fine, come prova di plausibilità su un risultato che viene dal reddito.

Lo stesso vale per le transazioni nelle vicinanze, perché un prezzo pagato da qualcun altro contiene il suo finanziamento, la sua posizione fiscale e i suoi piani per la casa, e serve perciò di rado come prova del proprio valore.

Il moltiplicatore è un giudizio di rischio, non un prezzo di mercato

Dal risultato duraturo si passa al valore attraverso un tasso di capitalizzazione. Semplificando, si divide il risultato per il tasso oppure lo si moltiplica per un fattore, e dietro non c’è altro calcolo.

Il tasso è l’affermazione vera e propria, perché contiene il livello dei tassi, la posizione, la forma di gestione, la durata residua del contratto, l’affidabilità del gestore e la domanda su quanto facilmente si troverebbe un successore per questa casa. Ognuna di queste grandezze lo sposta di frazioni di punto percentuale, ed è proprio lì che nasce il prezzo.

Esempio di calcolo. Una casa con 80 camere produce 1,1 milioni di euro di canone duraturo. Con un tasso di capitalizzazione del 6 per cento ne risultano circa 18,3 milioni di euro, al 7 per cento circa 15,7 milioni di euro. Un solo punto percentuale muove qui 2,6 milioni di euro senza che alla casa sia cambiato alcunché.

Chi tratta su un prezzo alberghiero non tratta perciò quasi mai sull’immobile, bensì su quanto sia sicuro quel risultato.

Ragionate per intervalli, non per una cifra sola

Una perizia che indica una cifra sola tace la sua informazione più importante, cioè quanto quella cifra sia sensibile alle ipotesi.

Una stima diventa solida solo attraverso le sensitività. Che cosa succede con cinque punti percentuali di occupazione in meno, e che cosa succede se fra quattro anni l’affittuario non rinnova. Se i costi dell’energia restano al livello dello scorso inverno, quello è un terzo scenario, e tre scenari calcolati dicono più di tre cifre dopo la virgola.

Per i venditori questo ha un effetto collaterale gradevole, perché chi conosce da sé l’intervallo non viene sorpreso dal conto dell’acquirente.

Il valore del terreno è il limite inferiore, non il valore

C’è un caso in cui la superficie conta: se l’azienda produce durevolmente meno di un uso alternativo del terreno, allora il metro non è più l’albergo bensì il suolo, al netto di demolizione e rischio.

A quel punto non si tratta più di valutare la casa, ma di constatare che l’esercizio come uso è finito. Per i proprietari questo confronto è sgradevole e utile insieme, perché mostra dove stia davvero il proprio limite inferiore.

Vale anche il contrario: ogni discussione sui prezzi al metro quadro di appartamenti paragonabili resta priva di significato finché il valore di reddito è nettamente sopra il valore del terreno.

Il prezzo di un’azienda non è il valore di un immobile

Nelle case date in affitto d’azienda conviene una distinzione che nei colloqui spesso si confonde, perché il valore dell’immobile dal punto di vista del proprietario e il valore dell’azienda dal punto di vista dell’affittuario sono due grandezze diverse.

Il proprietario valuta il canone e la sua sicurezza, l’affittuario valuta ciò che gli resta dopo il canone. Entrambe le cifre pendono dalla stessa casa e si muovono in senso opposto, perché un canone più alto alza l’una e abbassa l’altra.

Se una casa viene venduta insieme all’azienda, entrambi i conti devono tornare, perché un prezzo che rappresenta solo la prospettiva del venditore non trova un acquirente disposto poi a condurre l’azienda.

Che cosa deve dare una stima

Un primo inquadramento non richiede un faldone, bensì dimensione e categoria, la forma di gestione, il contratto con la durata residua, tre anni di numeri e una frase onesta sullo stato della casa.

Ne nasce un intervallo motivato, e tutto il resto, cioè perizia, verifica tecnica e struttura fiscale, segue solo quando dalla stima è nata un’intenzione.

Un albergo vale quanto il suo risultato è ripetibile. Se desiderate sapere dove si collochi la vostra casa in questo conto: in via riservata, in un colloquio.