Was ein Hotel wert ist, und warum der Quadratmeterpreis nichts dazu sagt

Ein Verkäufer, den wir vor einigen Jahren begleitet haben, hatte seine Preisvorstellung aus der Nutzfläche und den Quadratmeterpreisen der Wohnungen im Nachbarhaus abgeleitet. Die Rechnung selbst war korrekt, nur war die Bezugsgröße für ein Hotel die falsche.

Ein Quadratmeterpreis beschreibt eine Fläche, die jemand nutzen möchte, während ein Hotel ein Betrieb ist, der aus dieser Fläche Ertrag erzeugt. Zwei Häuser mit identischer Fläche können sich deshalb im Wert um das Doppelte unterscheiden, ohne dass die Fläche davon irgendetwas erklärt.

Am Anfang steht ein Ergebnis, das nächstes Jahr wiederkommt

Jede Hotelbewertung beginnt mit einer einzigen Zahl, nämlich mit dem Ergebnis, das der Betrieb nachhaltig erwirtschaftet, wobei nachhaltig hier bedeutet, dass es auch im Jahr nach dem Verkauf noch da ist.

Bei einem verpachteten Haus ist diese Zahl die Pacht, bereinigt um die Kosten, die beim Eigentümer bleiben. Bei einem eigenbetriebenen Haus ist es das Betriebsergebnis vor Pacht und Abschreibung, in der Branche GOP genannt, ebenfalls um die Kosten des Eigentümers bereinigt.

Der schwierige Teil ist die Bereinigung. Ein Geschäftsführergehalt, das im Familienbetrieb nie gezahlt wurde, muss eingerechnet werden, während ein einmaliger Zuschuss, eine gute Messe im Frühjahr oder ein Jahr ohne Instandhaltung herausgehören. Was bleibt, ist ein Ergebnis, das ein fremder Dritter mit fremdem Personal wiederholen könnte.

Drei Jahre reichen dafür selten aus, weil man zusätzlich die Struktur dahinter braucht, also Auslastung, durchschnittliche Zimmerrate, Erlös je verfügbarem Zimmer und die Frage, woher die Gäste kommen.

Die Rücklage für Möblierung ist Teil der Rechnung

In den Unterlagen von Verkäufern fehlt fast immer ein Punkt, nämlich dass sich ein Hotel im laufenden Betrieb verbraucht.

Teppiche, Betten, Bäder, Küchentechnik und IT haben eine Lebensdauer, die sich in Jahren messen lässt, und werden sie nicht ersetzt, wird am Ende Substanz verkauft und nicht Ertrag. Deshalb zieht jede belastbare Rechnung eine Rücklage für Möblierung und Ausstattung ab, im Markt FF&E-Reserve genannt, bemessen als Anteil des Umsatzes.

Ein Haus, das drei Jahre keine Zimmer renoviert hat, zeigt ein höheres Ergebnis als ein gepflegtes Haus derselben Größe und ist trotzdem weniger wert. Der Käufer sieht diesen Unterschied spätestens bei der technischen Prüfung und verhandelt ihn dann zweimal, einmal über das Ergebnis und einmal über den Investitionsstau.

Die Kennzahl je Zimmer ist ein Vergleich, keine Bewertung

Statt des Quadratmeterpreises wird häufig ein Preis je Zimmer genannt, der insofern nützlicher ist, als er wenigstens die Nutzung abbildet. Als Maßstab taugt er trotzdem nicht.

Ein Zimmer in einem Stadthotel mit ganzjähriger Auslastung und ein Zimmer in einem Saisonbetrieb mit fünf Monaten Öffnung erwirtschaften sehr verschiedene Beträge, sodass dieselbe Zahl je Zimmer in beiden Fällen etwas anderes bedeutet. Sinnvoll wird sie erst am Ende, als Plausibilitätsprobe für ein Ergebnis, das aus dem Ertrag stammt.

Ähnliches gilt für Transaktionen in der Nachbarschaft, denn ein Preis, den jemand anderes bezahlt hat, enthält dessen Finanzierung, dessen Steuerlage und dessen Pläne mit dem Haus und taugt als Beleg für den eigenen Wert deshalb selten.

Der Multiplikator ist ein Risikourteil, kein Marktpreis

Aus dem nachhaltigen Ergebnis wird über einen Kapitalisierungssatz ein Wert. Vereinfacht gesagt teilt man das Ergebnis durch den Zinssatz oder multipliziert es mit einem Faktor, und mehr Rechenwerk steckt dahinter nicht.

Der Satz ist die eigentliche Aussage, weil er das Zinsniveau, die Lage, die Betriebsform, die Restlaufzeit des Vertrags, die Bonität des Betreibers und die Frage enthält, wie leicht sich für dieses Haus ein Nachfolger fände. Jede dieser Größen verschiebt ihn um Bruchteile eines Prozentpunkts, und genau dort entsteht der Preis.

Rechenbeispiel. Ein Haus mit 80 Zimmern erwirtschaftet 1,1 Mio. Euro nachhaltige Pacht. Bei einem Kapitalisierungssatz von 6 Prozent ergibt das rund 18,3 Mio. Euro, bei 7 Prozent rund 15,7 Mio. Euro. Ein einziger Prozentpunkt bewegt hier 2,6 Mio. Euro, ohne dass sich am Haus irgendetwas geändert hätte.

Wer über einen Hotelpreis verhandelt, verhandelt deshalb fast nie über die Immobilie, sondern darüber, wie sicher dieses Ergebnis ist.

Rechnen Sie in Spannen, nicht in einer Zahl

Ein Wertgutachten, das eine einzige Zahl nennt, verschweigt seine wichtigste Information, nämlich wie empfindlich diese Zahl auf Annahmen reagiert.

Belastbar wird eine Einschätzung erst durch Sensitivitäten. Was passiert bei fünf Prozentpunkten weniger Auslastung, und was, wenn der Pächter in vier Jahren nicht verlängert. Bleiben die Energiekosten auf dem Niveau des vergangenen Winters, ist das ein drittes Szenario, und drei durchgerechnete Szenarien sagen mehr aus als drei Nachkommastellen.

Für Verkäufer hat das einen angenehmen Nebeneffekt, weil derjenige, der die Spanne selbst kennt, von der Rechnung des Käufers nicht überrascht wird.

Der Bodenwert ist die Untergrenze, nicht der Wert

Es gibt einen Fall, in dem die Fläche zählt: Wenn der Betrieb dauerhaft weniger erwirtschaftet als eine alternative Nutzung des Grundstücks, dann ist der Maßstab nicht mehr das Hotel, sondern der Boden abzüglich Abbruch und Risiko.

An diesem Punkt geht es nicht mehr um die Bewertung des Hauses, sondern um die Feststellung, dass der Betrieb als Nutzung zu Ende ist. Für Eigentümer ist dieser Vergleich unangenehm und nützlich zugleich, weil er zeigt, wo die eigene Untergrenze wirklich liegt.

Umgekehrt gilt, dass jede Diskussion über Quadratmeterpreise vergleichbarer Wohnungen ohne Bedeutung bleibt, solange der Ertragswert deutlich über dem Bodenwert liegt.

Der Preis eines Betriebs ist nicht der Wert einer Immobilie

Bei verpachteten Häusern lohnt eine Unterscheidung, die in Gesprächen oft verschwimmt, weil der Wert der Immobilie aus Sicht des Eigentümers und der Wert des Betriebs aus Sicht des Pächters zwei verschiedene Größen sind.

Der Eigentümer bewertet die Pacht und deren Sicherheit, der Pächter bewertet, was nach Pacht für ihn übrig bleibt. Beide Zahlen hängen am selben Haus und bewegen sich gegenläufig, denn eine höhere Pacht hebt die eine und senkt die andere.

Wird ein Haus samt Betrieb verkauft, müssen beide Rechnungen aufgehen, weil ein Kaufpreis, der nur die Sicht des Verkäufers abbildet, keinen Käufer findet, der den Betrieb danach führen will.

Was eine Einschätzung leisten muss

Eine erste Einordnung braucht keinen Aktenordner, sondern Größe und Kategorie, die Betriebsform, den Vertrag samt Restlaufzeit, drei Jahre Zahlen und einen ehrlichen Satz zum Zustand des Hauses.

Daraus entsteht eine Spanne mit Begründung, und alles Weitere, also Gutachten, technische Prüfung und Steuerstruktur, folgt erst, wenn aus der Einschätzung eine Absicht geworden ist.

Ein Hotel ist so viel wert, wie sein Ergebnis wiederholbar ist. Wenn Sie wissen möchten, wo Ihr Haus in dieser Rechnung steht: vertraulich, in einem Gespräch.