Ile wart jest hotel, i dlaczego cena za metr kwadratowy nic o tym nie mówi

Sprzedający, którego prowadziliśmy kilka lat temu, wyprowadził swoje oczekiwanie cenowe z powierzchni użytkowej i z cen metra kwadratowego mieszkań w sąsiednim domu. Sam rachunek był poprawny, tyle że wielkość odniesienia była dla hotelu niewłaściwa.

Cena metra kwadratowego opisuje powierzchnię, z której ktoś chce korzystać, podczas gdy hotel jest przedsiębiorstwem, które z tej powierzchni wytwarza dochód. Dwa domy o identycznej powierzchni mogą się więc różnić wartością dwukrotnie, a powierzchnia nie tłumaczy z tego nic.

Na początku stoi wynik, który wróci w przyszłym roku

Każda wycena hotelu zaczyna się od jednej liczby, mianowicie od wyniku, który przedsiębiorstwo wypracowuje trwale, przy czym trwale znaczy tu, że będzie on także w roku po sprzedaży.

Przy domu wydzierżawionym tą liczbą jest czynsz, skorygowany o koszty pozostające u właściciela. Przy domu prowadzonym własnymi siłami jest to wynik operacyjny przed czynszem i amortyzacją, w branży zwany GOP, również skorygowany o koszty właściciela.

Trudną częścią jest korekta. Wynagrodzenie zarządu, którego w firmie rodzinnej nigdy nie wypłacano, trzeba wliczyć, natomiast jednorazową dotację, dobre targi wiosną albo rok bez remontów trzeba wyjąć. To, co zostaje, jest wynikiem, który obca osoba trzecia z obcym personelem mogłaby powtórzyć.

Trzy lata rzadko na to wystarczają, bo potrzebna jest dodatkowo struktura stojąca za liczbami, czyli obłożenie, średnia cena pokoju, przychód na dostępny pokój i pytanie, skąd przyjeżdżają goście.

Rezerwa na wyposażenie jest częścią rachunku

W dokumentacji sprzedających niemal zawsze brakuje jednego punktu, mianowicie tego, że hotel zużywa się w trakcie pracy.

Wykładziny, łóżka, łazienki, technika kuchenna i informatyka mają żywotność mierzoną w latach, a jeśli nie zostaną wymienione, na końcu sprzedaje się substancję, a nie dochód. Dlatego każdy rzetelny rachunek odlicza rezerwę na meble i wyposażenie, na rynku zwaną rezerwą FF&E, liczoną jako udział w obrocie.

Dom, który od trzech lat nie remontował pokoi, pokazuje wyższy wynik niż zadbany dom tej samej wielkości, a mimo to wart jest mniej. Kupujący widzi tę różnicę najpóźniej przy badaniu technicznym i negocjuje ją wtedy dwa razy, raz przez wynik i raz przez zaległości inwestycyjne.

Wskaźnik na pokój to porównanie, a nie wycena

Zamiast ceny metra kwadratowego podaje się często cenę za pokój, użyteczniejszą o tyle, że przynajmniej oddaje sposób korzystania. Jako miara i tak się nie nadaje.

Pokój w hotelu miejskim o całorocznym obłożeniu i pokój w obiekcie sezonowym otwartym pięć miesięcy wypracowują bardzo różne kwoty, więc ta sama liczba na pokój znaczy w obu wypadkach coś innego. Sensowna staje się dopiero na końcu, jako sprawdzian wiarygodności wyniku, który pochodzi z dochodu.

Podobnie rzecz ma się z transakcjami w sąsiedztwie, bo cena, którą zapłacił ktoś inny, zawiera jego finansowanie, jego sytuację podatkową i jego plany wobec domu, a więc rzadko służy za dowód własnej wartości.

Mnożnik to sąd o ryzyku, a nie cena rynkowa

Z trwałego wyniku przez stopę kapitalizacji powstaje wartość. Upraszczając, wynik dzieli się przez stopę albo mnoży przez współczynnik, i więcej rachunku za tym nie stoi.

Stopa jest właściwym stwierdzeniem, bo zawiera poziom stóp procentowych, położenie, formę prowadzenia, pozostały okres umowy, wiarygodność operatora i pytanie, jak łatwo znalazłby się dla tego domu następca. Każda z tych wielkości przesuwa ją o ułamki punktu procentowego, i właśnie tam powstaje cena.

Przykład rachunkowy. Dom z 80 pokojami wypracowuje 1,1 mln euro trwałego czynszu. Przy stopie kapitalizacji 6 procent daje to około 18,3 mln euro, przy 7 procentach około 15,7 mln euro. Jeden punkt procentowy porusza tu 2,6 mln euro, choć w domu nic się nie zmieniło.

Kto negocjuje cenę hotelu, prawie nigdy nie negocjuje więc o nieruchomości, lecz o tym, jak pewny jest ten wynik.

Proszę liczyć w przedziałach, nie w jednej liczbie

Operat, który podaje jedną liczbę, przemilcza swoją najważniejszą informację, mianowicie to, jak czuło ta liczba reaguje na założenia.

Oszacowanie staje się rzetelne dopiero dzięki wrażliwościom. Co się stanie przy obłożeniu niższym o pięć punktów procentowych i co, jeśli dzierżawca za cztery lata nie przedłuży. Jeśli koszty energii zostaną na poziomie minionej zimy, to trzeci scenariusz, a trzy przeliczone scenariusze mówią więcej niż trzy miejsca po przecinku.

Dla sprzedających ma to przyjemny skutek uboczny, bo kto sam zna swój przedział, tego rachunek kupującego nie zaskakuje.

Wartość gruntu jest dolną granicą, a nie wartością

Jest jeden przypadek, w którym powierzchnia się liczy: jeśli przedsiębiorstwo trwale wypracowuje mniej niż alternatywne wykorzystanie działki, wtedy miarą nie jest już hotel, lecz grunt pomniejszony o rozbiórkę i ryzyko.

W tym punkcie nie chodzi już o wycenę domu, lecz o stwierdzenie, że hotel jako sposób korzystania dobiegł końca. Dla właścicieli to porównanie jest zarazem nieprzyjemne i pożyteczne, bo pokazuje, gdzie naprawdę leży ich własna dolna granica.

Odwrotnie, każda dyskusja o cenach metra kwadratowego porównywalnych mieszkań pozostaje bez znaczenia tak długo, jak wartość dochodowa leży wyraźnie powyżej wartości gruntu.

Cena przedsiębiorstwa nie jest wartością nieruchomości

Przy domach wydzierżawionych warto zrobić rozróżnienie, które w rozmowach często się zaciera, bo wartość nieruchomości z perspektywy właściciela i wartość przedsiębiorstwa z perspektywy dzierżawcy to dwie różne wielkości.

Właściciel wycenia czynsz i jego pewność, dzierżawca wycenia to, co zostaje mu po czynszu. Obie liczby wiszą na tym samym domu i poruszają się przeciwnie, bo wyższy czynsz jedną podnosi, a drugą obniża.

Gdy dom sprzedaje się wraz z przedsiębiorstwem, oba rachunki muszą się zgadzać, bo cena, która oddaje tylko perspektywę sprzedającego, nie znajdzie kupującego chcącego potem prowadzić ten interes.

Co musi dać oszacowanie

Pierwsze uporządkowanie nie potrzebuje segregatora, lecz wielkości i kategorii, formy prowadzenia, umowy wraz z pozostałym okresem, trzech lat liczb i jednego uczciwego zdania o stanie domu.

Powstaje z tego uzasadniony przedział, a wszystko dalsze, czyli operat, badanie techniczne i struktura podatkowa, następuje dopiero wtedy, gdy z oszacowania zrodził się zamiar.

Hotel wart jest tyle, ile powtarzalny jest jego wynik. Jeśli chcą Państwo wiedzieć, gdzie Państwa dom stoi w tym rachunku: poufnie, w rozmowie.