Dzierżawa, zarządzanie czy prowadzenie własne: co naprawdę kupuje kupujący

Dwa hotele tej samej wielkości w porównywalnych lokalizacjach mogą różnić się ceną o jedną trzecią, choć po budynkach tego nie widać. Różnica wynika z umowy, na podstawie której są prowadzone.

To, co kupujący faktycznie nabywa, jest strumieniem płatności, a wraz z nim dokładnie opisaną miarą pracy i ryzyka. Ile z jednego i drugiego przypada na niego, rozstrzyga forma prowadzenia, i rozstrzyga długo przed tym, zanim mowa będzie o cenie.

Przy dzierżawie kupują Państwo płatność, a nie przedsiębiorstwo

W modelu dzierżawy dzierżawca prowadzi dom na własny rachunek i płaci właścicielowi czynsz, tak że obrót, personel, koszt towaru i obłożenie pozostają jego sprawą. Właściciel otrzymuje kwotę, która stoi w umowie.

Dla inwestora jest to forma najspokojniejsza, ponieważ dochód daje się planować, administracja pozostaje szczupła, a ryzyko operacyjne leży po stronie dzierżawcy. Odpowiednio do tego banki i kupujący wyceniają domy wydzierżawione z reguły z najniższą premią za ryzyko.

Płaci się za to pułapem: jeśli dom idzie znakomicie, nadwyżka zostaje u dzierżawcy, a także przy czynszu od obrotu, gdzie płatność rośnie wraz z interesem, właściciel dostaje z niej tylko udział.

Rozstrzygająca i tak nie jest wysokość czynszu, lecz jego wytrzymałość. Czynsz, który pochłania niemal cały wynik operacyjny dzierżawcy, wraca do negocjacji już po pierwszym słabym roku, kupiono więc płatność, o którą w przewidywalnym czasie znów będzie spór.

Przykład rachunkowy. Dom z 80 pokojami płaci 1,1 mln euro czynszu rocznie. Jeśli dzierżawca wypracuje przed czynszem wynik operacyjny 1,6 mln euro, zostaje mu rezerwa 500 000 euro, a pokrycie czynszu, czyli stosunek wyniku do czynszu, wynosi około 1,45. Jeśli wypracuje 1,2 mln euro, pokrycie spada do 1,09 i najbliższa zima rozstrzyga o umowie. Przy tym samym czynszu mamy więc dwie bardzo różne inwestycje.

Pozostały okres umowy jest częścią ceny zakupu

Umowa dzierżawy z dwunastoma latami do końca i umowa z trzema latami to dwa różne produkty, nawet jeśli kwota jest identyczna.

Umowa krótka zmusza kupującego do wliczenia w cenę następcy, czyli nowych negocjacji, być może poszukiwania operatora i z pewnością inwestycji w dom. Umowa długa wiąże go natomiast na lata z dzierżawcą, którego sobie nie wybrał.

Proszę więc sprawdzić prawa wypowiedzenia, opcje, waloryzację oraz pytanie, kto jest winien jakie utrzymanie, ponieważ podział między konstrukcję i powłokę budynku z jednej strony a wnętrza z drugiej rozstrzyga o Państwa wydatkach przez najbliższe dziesięć lat.

Przy umowie o zarządzanie wynik należy do Państwa, także ten zły

Przy umowie o zarządzanie spółka operatorska prowadzi dom na rachunek właściciela i otrzymuje za to wynagrodzenie podstawowe od obrotu oraz wynagrodzenie od wyniku operacyjnego. Wszystko inne, od personelu po rachunek za energię, idzie przez właściciela.

Tym samym cały wzrost należy do Państwa, a dobry rok ląduje w całości na Państwa rachunku, zły tak samo.

Ta forma wymaga uwagi, bo potrzebują Państwo budżetu, który rozumieją, comiesięcznych wskaźników, które potrafią czytać, oraz kogoś, kto siedzi naprzeciw operatora jako równorzędny partner. Jeśli umowę o zarządzanie się podpisze, a potem raz do roku spojrzy na bilans, właściciel ma faktycznie zarządcę bez rozmówcy.

Dla wyceny oznacza to wyższy oczekiwany zwrot przy wyższym ryzyku wahań. Kupujący, którzy czują się na siłach w tej formie, płacą za ten sam dom często więcej niż czysty inwestor dzierżawny, bo wolno im przyjąć inny dochód.

Prowadzenie własne to zawód

Prowadzenie własne to trzecia forma i najczęściej niedoceniana, bo tutaj właściciel prowadzi dom sam, z własnym personelem, własną marką i własną odpowiedzialnością.

Gospodarczo jest to forma o największej dźwigni, chodzi tu jednak o przedsiębiorstwo z wpisem do księgi wieczystej, a nie o lokatę kapitału. Kto przychodzi ze świata nieruchomości i przejmuje działający dom w prowadzenie własne, przejmuje zarazem grafiki, układy zbiorowe, przepisy sanitarne i załogę, która dostaje nowego szefa.

Są ku temu dobre powody, bo firmy rodzinne, domy z własnym charakterem pisma i małe jednostki, dla których nie znalazłby się dzierżawca, idą w prowadzeniu własnym często lepiej niż pod jakąkolwiek marką. Tę decyzję należałoby jednak podjąć dlatego, że chce się prowadzić przedsiębiorstwo, a nie dlatego, że akurat nie ma dzierżawcy.

Forma prowadzenia rozstrzyga, kto płaci za odnowienie

Na okres utrzymywania inwestycji wpływa też niepozorne pytanie, mianowicie kto ponosi nakłady, gdy dom po dziesięciu latach przestaje być aktualny.

W umowie dzierżawy stoi zwykle podział, według którego dzierżawca odnawia meble i wyposażenie, a właściciel odpowiada za konstrukcję, powłokę i instalacje. W umowie o zarządzanie właściciel niesie jedno i drugie, bo operator działa na jego rachunek, a w prowadzeniu własnym pytanie jest rozstrzygnięte z góry.

Proszę przeliczyć tę pozycję przed zakupem, bo odnowienie pokoi w domu o stu jednostkach jest decyzją inwestycyjną z własnym finansowaniem, a nie utrzymaniem przy okazji.

Franczyza jest marką, a nie formą prowadzenia

Często wymienia się franczyzę jako czwarty wariant, co prowadzi na manowce.

Umowa franczyzy reguluje korzystanie z marki wraz z systemem sprzedaży i standardami, nie mówi jednak nic o tym, kto prowadzi przedsiębiorstwo. Dom może być w prowadzeniu własnym pod obcą marką albo być wydzierżawiony i mimo to nosić markę.

Dla kupującego ważne są zatem dwa pytania: ile kosztuje marka, licząc od obrotu i wraz z opłatami dystrybucyjnymi, oraz jakie nakłady nakazuje, gdy za trzy lata standard zostanie odnowiony.

Proszę najpierw ustalić, jaką rolę chcą Państwo pełnić

Za trzema formami stoją trzy różne role, mianowicie rola wynajmującego, rola przedsiębiorcy z usługodawcą i rola przedsiębiorcy. Błąd rzadko leży w wyborze formy, lecz w tym, że kupuje się jedną formę, a oczekuje roli innej.

Proszę więc przed pierwszym obiektem ustalić, ile odpowiedzialności operacyjnej chcą Państwo nieść, ile wahań wytrzyma Państwa finansowanie i czy mają Państwo kogoś, kto kontroluje operatora. Z tych odpowiedzi forma prowadzenia wynika niemal sama, a wraz z nią rodzaj domu, który do Państwa pasuje.

Hotel jest ostatecznie tyle wart, ile umowa, na podstawie której jest prowadzony. Jeśli zechcą Państwo, byśmy pod tym kątem ocenili konkretny dom albo profil poszukiwań: poufnie, w rozmowie.