Arrendamiento, gestión o explotación propia: qué compra realmente un comprador

Dos hoteles del mismo tamaño en ubicaciones comparables pueden diferir en precio en un tercio sin que esa diferencia se vea en las casas. Resulta del contrato bajo el que se explotan.

Lo que un comprador adquiere en realidad es un flujo de pagos y, con él, una cantidad de trabajo y de riesgo descrita con precisión. Cuánto de ambos le corresponde lo decide la forma de explotación, y lo decide mucho antes de que se hable de precio.

Con el arrendamiento compra un pago, no una explotación

En el modelo de arrendamiento un arrendatario lleva la casa por cuenta propia y paga al propietario una renta, de modo que la facturación, el personal, el coste de la mercancía y la ocupación siguen siendo asunto suyo. El propietario recibe un importe que figura en el contrato.

Para un inversor es la forma más tranquila, porque el rendimiento se puede planificar, la administración se mantiene ligera y el riesgo operativo está en el arrendatario. En consecuencia, bancos y compradores valoran por regla general las casas arrendadas con la prima de riesgo más baja.

Eso se paga con un techo: si la casa funciona de forma excelente, el excedente se queda en el arrendatario, y también en una renta ligada a la facturación, en la que el pago sube con el negocio, el propietario recibe solo una parte.

Lo decisivo no es en cualquier caso la cuantía de la renta, sino su sostenibilidad. Una renta que se come casi todo el resultado operativo del arrendatario vuelve a la mesa en el primer año flojo, con lo que se ha comprado un pago sobre el que en un plazo previsible se volverá a discutir.

Ejemplo de cálculo. Una casa de 80 habitaciones paga 1,1 millones de euros de renta al año. Si el arrendatario obtiene antes de renta un resultado operativo de 1,6 millones de euros, le queda una reserva de 500.000 euros, y la cobertura de la renta, esto es la relación entre resultado y renta, se sitúa en torno a 1,45. Si obtiene 1,2 millones de euros, la cobertura cae a 1,09 y el invierno siguiente decide sobre el contrato. Con la misma renta hay por tanto dos inversiones muy distintas.

El plazo restante es parte del precio de compra

Un contrato de arrendamiento con doce años de plazo restante y otro con tres años son dos productos diferentes, aunque el importe sea idéntico.

El contrato corto obliga al comprador a poner precio a un sucesor, es decir, a una renegociación, quizá a la búsqueda de un operador y con seguridad a una inversión en la casa. El contrato largo, en cambio, lo ata durante años a un arrendatario que no ha elegido.

Revise por eso los derechos de rescisión, las opciones, la actualización de la renta y la cuestión de quién debe qué mantenimiento, porque el reparto entre estructura y envolvente por un lado e interiores por otro decide sus gastos de los próximos diez años.

Con el contrato de gestión el resultado es suyo, también el malo

En el contrato de gestión una sociedad operadora lleva la casa por cuenta del propietario y recibe por ello unos honorarios base sobre la facturación y unos honorarios de resultado sobre el margen operativo. Todo lo demás, desde el personal hasta la factura energética, pasa por el propietario.

Con ello le pertenece toda la mejora, y un buen año acaba íntegro en su cuenta, y uno malo también.

Esta forma exige atención, porque necesita un presupuesto que entienda, indicadores mensuales que sepa leer y a alguien que se siente frente al operador de igual a igual. Si se firma un contrato de gestión y después se mira el balance una vez al año, el propietario tiene de hecho un administrador sin interlocutor.

Para la valoración eso significa un rendimiento esperado más alto con un riesgo de oscilación más alto. Los compradores que se ven capaces de esta forma pagan a menudo por la misma casa más que un inversor puramente arrendador, porque pueden aplicar otro resultado.

La explotación propia es un oficio

La explotación propia es la tercera forma y la más subestimada, porque aquí el propietario lleva la casa él mismo, con personal propio, marca propia y responsabilidad propia.

En lo económico es la forma con mayor apalancamiento, si bien se trata de una empresa con inscripción registral y no de una inversión de capital. Quien viene del mundo inmobiliario y asume en explotación propia una casa en marcha asume al mismo tiempo cuadrantes, convenios colectivos, normas de higiene y una plantilla que recibe un nuevo jefe.

Hay buenas razones para ello, porque los negocios familiares, las casas con letra propia y las unidades pequeñas para las que no se encontraría arrendatario funcionan a menudo mejor en explotación propia que bajo cualquier marca. Esa decisión debería tomarse, eso sí, porque uno quiere llevar el negocio, y no porque en ese momento no aparezca ningún arrendatario.

La forma de explotación determina quién paga la renovación

Sobre el periodo de tenencia pesa también una pregunta poco vistosa, la de quién soporta las inversiones cuando la casa deja de estar al día al cabo de diez años.

En el contrato de arrendamiento suele figurar un reparto según el cual el arrendatario renueva mobiliario y equipamiento mientras el propietario responde de estructura, envolvente e instalaciones. En el contrato de gestión el propietario carga con ambos, porque el operador actúa por su cuenta, y en la explotación propia la pregunta está resuelta de antemano.

Calcule esta partida antes de la compra, porque renovar las habitaciones de una casa de cien unidades es una decisión de inversión con financiación propia y no un mantenimiento hecho de paso.

La franquicia es una marca, no una forma de explotación

Con frecuencia se menciona la franquicia como cuarta variante, lo que induce a error.

Un contrato de franquicia regula el uso de una marca junto con su sistema de distribución y sus estándares, pero no dice nada sobre quién lleva el negocio. Una casa puede estar en explotación propia bajo una marca ajena o estar arrendada y llevar aun así una marca.

Para el comprador cuentan por eso dos preguntas: qué cuesta la marca, calculada sobre la facturación e incluidas las comisiones de distribución, y qué inversiones prescribe cuando el estándar se renueve dentro de tres años.

Aclare primero qué papel quiere asumir

Detrás de las tres formas hay tres papeles distintos, el del arrendador, el del empresario con un prestador de servicios y el del empresario. El error rara vez está en la elección de la forma, sino en comprar una forma y esperar el papel de otra.

Aclare por eso antes del primer inmueble cuánta responsabilidad operativa quiere llevar, cuánta oscilación aguanta su financiación y si tiene a alguien que controle al operador. De esas respuestas se deriva la forma de explotación casi por sí sola, y con ella el tipo de casa que le conviene.

Un hotel vale al final lo que vale el contrato bajo el que se lleva. Si desea que situemos en este sentido una casa concreta o un perfil de búsqueda: de forma reservada, en una conversación.