Cuánto vale un hotel, y por qué el precio por metro cuadrado no dice nada al respecto

Un vendedor al que acompañamos hace algunos años había deducido su expectativa de precio de la superficie útil y de los precios por metro cuadrado de las viviendas del edificio vecino. El cálculo en sí era correcto, solo que la magnitud de referencia era la equivocada para un hotel.

Un precio por metro cuadrado describe una superficie que alguien quiere usar, mientras que un hotel es una explotación que genera rendimiento a partir de esa superficie. Dos casas con idéntica superficie pueden por eso diferir en valor en el doble, sin que la superficie explique nada de ello.

Al principio hay un resultado que volverá el año próximo

Toda valoración hotelera empieza por una sola cifra, la del resultado que la explotación obtiene de forma sostenida, donde sostenido significa que seguirá ahí el año siguiente a la venta.

En una casa arrendada esa cifra es la renta, depurada de los costes que quedan en el propietario. En una casa de explotación propia es el resultado operativo antes de renta y amortización, llamado GOP en el sector, depurado igualmente de los costes del propietario.

La parte difícil es la depuración. Un sueldo de gerente que nunca se pagó en el negocio familiar hay que incluirlo, mientras que una subvención única, una buena feria en primavera o un año sin mantenimiento tienen que salir. Lo que queda es un resultado que un tercero ajeno, con personal ajeno, podría repetir.

Tres años rara vez bastan para ello, porque hace falta además la estructura que hay detrás, esto es la ocupación, la tarifa media por habitación, el ingreso por habitación disponible y la pregunta de dónde vienen los huéspedes.

La reserva para mobiliario forma parte del cálculo

En la documentación de los vendedores falta casi siempre un punto, el de que un hotel se consume mientras funciona.

Moquetas, camas, baños, equipamiento de cocina e informática tienen una vida útil que se mide en años, y si no se sustituyen, al final se vende sustancia y no rendimiento. Por eso todo cálculo sólido descuenta una reserva para mobiliario y equipamiento, llamada en el mercado reserva FF&E, medida como una parte de la facturación.

Una casa que lleva tres años sin renovar habitaciones muestra un resultado más alto que una casa cuidada del mismo tamaño, y vale sin embargo menos. El comprador ve esa diferencia a más tardar en la revisión técnica y la negocia entonces dos veces, una sobre el resultado y otra sobre el atraso inversor.

El indicador por habitación es una comparación, no una valoración

En lugar del precio por metro cuadrado se cita con frecuencia un precio por habitación, más útil en la medida en que al menos refleja el uso. Como medida sigue sin bastar.

Una habitación en un hotel urbano con ocupación todo el año y una habitación en una explotación de temporada abierta cinco meses generan importes muy distintos, de modo que la misma cifra por habitación significa otra cosa en cada caso. Solo resulta útil al final, como prueba de plausibilidad de un resultado que proviene del rendimiento.

Algo parecido vale para las transacciones del vecindario, porque un precio que pagó otro contiene su financiación, su situación fiscal y sus planes con la casa, y por eso rara vez sirve de prueba del propio valor.

El múltiplo es un juicio de riesgo, no un precio de mercado

Del resultado sostenido se llega a un valor por medio de una tasa de capitalización. Dicho de forma sencilla, se divide el resultado entre la tasa o se multiplica por un factor, y no hay más aritmética detrás.

La tasa es la afirmación propiamente dicha, porque contiene el nivel de los tipos, la ubicación, la forma de explotación, el plazo restante del contrato, la solvencia del operador y la pregunta de con qué facilidad se encontraría un sucesor para esta casa. Cada una de esas magnitudes la desplaza en fracciones de punto porcentual, y justo ahí nace el precio.

Ejemplo de cálculo. Una casa de 80 habitaciones obtiene 1,1 millones de euros de renta sostenida. Con una tasa de capitalización del 6 por ciento resultan unos 18,3 millones de euros, al 7 por ciento unos 15,7 millones de euros. Un solo punto porcentual mueve aquí 2,6 millones de euros sin que en la casa haya cambiado nada.

Quien negocia un precio hotelero casi nunca negocia por tanto sobre el inmueble, sino sobre cuán seguro es ese resultado.

Calcule en horquillas, no en una cifra única

Un informe de valoración que nombra una sola cifra calla su información más importante, la de con qué sensibilidad reacciona esa cifra a los supuestos.

Una estimación solo se vuelve sólida mediante sensibilidades. Qué ocurre con cinco puntos porcentuales menos de ocupación, y qué ocurre si el arrendatario no prorroga dentro de cuatro años. Si los costes energéticos se quedan en el nivel del invierno pasado, ese es un tercer escenario, y tres escenarios calculados dicen más que tres decimales.

Para los vendedores esto tiene un efecto secundario agradable, porque quien conoce su propia horquilla no se ve sorprendido por el cálculo del comprador.

El valor del suelo es el límite inferior, no el valor

Hay un caso en el que la superficie sí cuenta: si la explotación obtiene de forma duradera menos que un uso alternativo del terreno, entonces la medida ya no es el hotel, sino el suelo menos derribo y riesgo.

En ese punto ya no se trata de valorar la casa, sino de constatar que la explotación como uso ha terminado. Para los propietarios esa comparación es incómoda y útil a la vez, porque muestra dónde está de verdad su propio límite inferior.

A la inversa, toda discusión sobre precios por metro cuadrado de viviendas comparables queda sin significado mientras el valor de rendimiento esté claramente por encima del valor del suelo.

El precio de una explotación no es el valor de un inmueble

En las casas arrendadas conviene una distinción que en las conversaciones se difumina a menudo, porque el valor del inmueble desde la vista del propietario y el valor de la explotación desde la vista del arrendatario son dos magnitudes distintas.

El propietario valora la renta y su seguridad, el arrendatario valora lo que le queda después de la renta. Ambas cifras cuelgan de la misma casa y se mueven en sentido contrario, porque una renta más alta sube una y baja la otra.

Cuando una casa se vende junto con la explotación, ambos cálculos tienen que cuadrar, porque un precio que solo refleja la vista del vendedor no encuentra comprador dispuesto a llevar después el negocio.

Qué debe aportar una estimación

Un primer encuadre no necesita un archivador, sino tamaño y categoría, la forma de explotación, el contrato con su plazo restante, tres años de números y una frase honesta sobre el estado de la casa.

De ahí sale una horquilla con fundamento, y todo lo demás, esto es el informe pericial, la revisión técnica y la estructura fiscal, solo sigue cuando de la estimación ha nacido una intención.

Un hotel vale tanto como repetible sea su resultado. Si desea saber dónde está su casa en este cálculo: de forma reservada, en una conversación.