Asset deal o share deal: la decisión se toma antes del notario

En una operación que acompañamos hace algún tiempo, el precio y el calendario estaban fijados a los cuatro meses, antes de que nadie hubiera planteado si la casa debía pasar como asset deal o como share deal. La aclaración costó después a ambas partes otro medio año.

Esta pregunta corresponde al principio de un proceso, porque forma parte del precio. Lo que sigue sitúa las dos estructuras y señala los puntos en los que divergen; no sustituye a un asesoramiento, porque la revisión fiscal y jurídica del caso concreto corresponde a su asesor fiscal y a su abogado, en Austria, Alemania y Suiza por igual.

En el asset deal compra bienes, en el share deal una empresa

En el asset deal el comprador adquiere activos concretos, es decir, el suelo, el edificio, el equipamiento y, según lo acordado, también contratos y derechos, y cada objeto se nombra y se transmite por separado. El comprador recibe exactamente lo que dice el contrato.

En el share deal adquiere participaciones de la sociedad a la que pertenece el hotel, de modo que la sociedad sigue siendo propietaria y solo cambia el socio. Con ello el comprador recibe todo lo que hay en esa sociedad, incluido lo que no ha visto.

De esa diferencia se explica la mayor parte de las negociaciones que vienen después.

La carga fiscal decide a menudo quién quiere qué estructura

Vendedor y comprador rara vez tienen aquí el mismo interés, porque el vendedor mira la tributación de su ganancia y la cuestión de si afloran reservas latentes en la sociedad, mientras que el comprador mira los gastos accesorios de adquisición y si puede amortizar la compra.

En el asset deal el comprador obtiene por regla general nuevos valores contables y con ellos una nueva base de amortización; en el share deal continúa los valores de la sociedad. A lo largo del periodo de tenencia esto supone una diferencia considerable en el impuesto corriente.

Con el impuesto de transmisiones el cuadro se invierte a menudo. Austria, Alemania y Suiza lo vinculan a la transmisión de inmuebles y gravan además operaciones en las que las participaciones se concentran en una sola mano en determinada medida. Tipos, umbrales y excepciones difieren de país a país, en parte de cantón a cantón, y se modifican con regularidad, de modo que aquí solo es fiable una información actual sobre su caso.

A ello se suma el impuesto sobre el valor añadido, que recibe un trato distinto en las transmisiones de inmuebles y en la asunción de una explotación. También de eso decide el asesoramiento fiscal y no la intermediación.

La explotación depende de contratos, no del registro

Para un hotel una segunda diferencia es a menudo más importante que el impuesto, porque un hotel vive de relaciones en curso.

En el share deal los contratos quedan intactos, porque la parte contratante sigue siendo la misma sociedad, y eso vale igual para el contrato de arrendamiento, el contrato de gestión, la franquicia, los proveedores, los seguros y las relaciones laborales. La explotación continúa sin cambios tras la transmisión.

En el asset deal, en cambio, cada una de esas relaciones hay que mirarla por separado. Algunos contratos pasan por ministerio de la ley, por ejemplo en el marco de una sucesión de empresa, otros necesitan el consentimiento de la contraparte, y justo ahí están las palancas de negociación de terceros. Un franquiciador cuyo consentimiento hace falta negocia en ese momento sobre más que el consentimiento.

También las habilitaciones administrativas y las licencias dependen de la persona del operador, por lo que la pregunta de si una autorización se transmite o ha de obtenerse de nuevo pertenece a la lista de comprobación antes de prometer una fecha de entrega.

En el share deal hereda el pasado

El reverso de la continuidad es la responsabilidad, porque quien compra una sociedad compra su historia: tributos pendientes, inspecciones, contaminación en el suelo, reclamaciones laborales y provisiones fijadas demasiado bajas.

Por eso la due diligence en el share deal es más amplia y va más allá del inmueble, hasta lo fiscal, lo societario, lo laboral y los seguros. Cuesta más tiempo y más honorarios, y es la razón por la que esta estructura resulta a menudo desproporcionada en operaciones pequeñas.

En el asset deal el círculo es más estrecho, pero no está vacío, porque el comprador de una explotación puede responder de determinadas obligaciones de la empresa asumida. La idea de que con un asset deal se deja atrás todo el pasado no es por tanto exacta.

Los compradores extranjeros revisan además el tráfico de suelo

Quien compra desde el extranjero tiene una cuestión más que aclarar. En Austria los estados federados regulan el tráfico de suelo de forma autónoma; en Suiza la ley federal sobre la adquisición de inmuebles por personas en el extranjero limita la adquisición, pero conoce excepciones para los inmuebles de uso empresarial.

Ninguno de los dos cuerpos de normas pregunta solo quién figura en el registro, sino también quién domina una sociedad adquirente. Un share deal no esquiva por tanto una autorización, solo desplaza el punto en el que se examina.

Incorpore los trámites administrativos al calendario antes de prometer una fecha de entrega, porque un cierre que espera un consentimiento cuesta a ambas partes dinero y nervios.

Las garantías no sustituyen al examen

La respuesta habitual a los riesgos de responsabilidad son las declaraciones en el contrato de compraventa, junto con retenciones, cuentas de depósito o un seguro para riesgos de garantía. Son herramientas utilizables, que presuponen sin embargo un vendedor todavía localizable y solvente dentro de tres años.

En una sociedad que tras la venta no contiene más que el precio cobrado, una garantía sin respaldo vale poco. Esta pregunta se hace demasiado pocas veces y a menudo importa más que el tenor de la cláusula.

Aclare la estructura antes de negociar el precio

La estructura es un componente del precio al principio y no una formalidad al final, porque un importe no es comparable sin la estructura que le corresponde: el mismo precio significa en el asset deal y en el share deal resultados después de impuestos distintos para ambas partes.

En la práctica se ha acreditado un orden sencillo. Primero ambas partes aclaran con sus asesores qué estructura les resulta soportable, después se habla del precio con la estructura como supuesto expreso, y solo entonces vienen la carta de intenciones y la revisión.

Si ese orden se invierte, se negocia dos veces, y la segunda negociación discurre peor que la primera, porque ambas partes ya han hecho cuentas. Eso es exactamente lo que ocurrió en la operación mencionada al principio.

La estructura es parte del precio. Si desea que situemos su caso antes de esa bifurcación: de forma reservada, en una conversación, junto con sus asesores.