Asset Deal oder Share Deal: Die Entscheidung fällt vor dem Notartermin

In einem Verfahren, das wir vor einiger Zeit begleitet haben, standen Preis und Zeitplan nach vier Monaten fest, bevor jemand die Frage gestellt hat, ob das Haus als Asset Deal oder als Share Deal übergehen soll. Die Klärung hat beide Seiten anschließend ein weiteres halbes Jahr gekostet.

Diese Frage gehört an den Anfang eines Prozesses, weil sie den Preis mitbestimmt. Der folgende Beitrag ordnet die beiden Strukturen ein und benennt die Punkte, an denen sie auseinandergehen; er ersetzt keine Beratung, denn die steuerliche und rechtliche Prüfung im Einzelfall gehört zu Ihrem Steuerberater und Ihrem Rechtsanwalt, in Österreich, Deutschland und der Schweiz gleichermaßen.

Im Asset Deal kaufen Sie Sachen, im Share Deal ein Unternehmen

Beim Asset Deal erwirbt der Käufer einzelne Vermögenswerte, also das Grundstück, das Gebäude, die Ausstattung und je nach Vereinbarung auch Verträge und Rechte, wobei jeder Gegenstand benannt und einzeln übertragen wird. Der Käufer bekommt genau das, was im Vertrag steht.

Beim Share Deal erwirbt er Anteile an der Gesellschaft, der das Hotel gehört, sodass die Gesellschaft Eigentümerin bleibt und nur der Gesellschafter wechselt. Der Käufer bekommt damit alles, was in dieser Gesellschaft liegt, einschließlich dessen, was er nicht gesehen hat.

Aus diesem Unterschied erklärt sich der größte Teil der Verhandlungen, die anschließend folgen.

Die Steuerlast entscheidet oft, wer welche Struktur will

Verkäufer und Käufer haben hier selten dasselbe Interesse, weil der Verkäufer die Besteuerung seines Veräußerungsgewinns und die Frage sieht, ob stille Reserven in der Gesellschaft gehoben werden, während der Käufer auf die Erwerbsnebenkosten und darauf schaut, ob er die Anschaffung abschreiben kann.

Im Asset Deal erhält der Käufer in der Regel neue Buchwerte und damit eine neue Abschreibungsbasis, im Share Deal führt er die Werte der Gesellschaft fort. Über die Haltedauer ist das ein erheblicher Unterschied in der laufenden Steuer.

Bei der Grunderwerbsteuer kehrt sich das Bild häufig um. Österreich, Deutschland und die Schweiz knüpfen sie an die Übertragung von Liegenschaften und erfassen daneben Vorgänge, bei denen Anteile in bestimmtem Umfang in einer Hand zusammenkommen. Sätze, Schwellen und Ausnahmen unterscheiden sich von Land zu Land, teils von Kanton zu Kanton, und sie werden regelmäßig geändert, sodass hier nur eine aktuelle Auskunft für Ihren Fall belastbar ist.

Dazu kommt die Umsatzsteuer, die bei Liegenschaftsübertragungen und bei der Übernahme eines Betriebs unterschiedlich behandelt wird. Auch darüber entscheidet die steuerliche Beratung und nicht die Vermittlung.

Der Betrieb hängt an Verträgen, nicht am Grundbuch

Für ein Hotel ist ein zweiter Unterschied oft wichtiger als die Steuer, weil ein Hotel von laufenden Beziehungen lebt.

Im Share Deal bleiben Verträge unberührt, weil die Vertragspartnerin dieselbe Gesellschaft ist, und das gilt für Pachtvertrag, Managementvertrag, Franchise, Lieferanten, Versicherungen und Dienstverhältnisse gleichermaßen. Der Betrieb läuft nach dem Übergang unverändert weiter.

Im Asset Deal muss dagegen jede dieser Beziehungen einzeln betrachtet werden. Manche Verträge gehen kraft Gesetzes über, etwa im Rahmen eines Betriebsübergangs, andere brauchen die Zustimmung der Gegenseite, und genau dort sitzen die Verhandlungshebel Dritter. Ein Franchisegeber, dessen Zustimmung nötig ist, verhandelt in diesem Moment über mehr als nur die Zustimmung.

Auch gewerberechtliche Befugnisse und Konzessionen hängen an der Person des Betreibers, weshalb die Frage, ob eine Genehmigung mitgeht oder neu erwirkt werden muss, auf die Prüfliste gehört, bevor ein Übergabetermin zugesagt wird.

Im Share Deal erben Sie die Vergangenheit

Die Kehrseite der Kontinuität ist die Haftung, denn wer eine Gesellschaft kauft, kauft ihre Geschichte mit: offene Abgaben, Betriebsprüfungen, Altlasten im Boden, arbeitsrechtliche Ansprüche und Rückstellungen, die zu niedrig angesetzt waren.

Deshalb ist die Due Diligence beim Share Deal breiter und reicht über die Immobilie hinaus in Steuer, Gesellschaftsrecht, Arbeitsrecht und Versicherungen. Sie kostet mehr Zeit und mehr Honorar, und sie ist der Grund, warum diese Struktur für kleine Transaktionen oft unverhältnismäßig ist.

Beim Asset Deal ist der Kreis enger, aber nicht leer, weil der Käufer eines Betriebs für bestimmte Verbindlichkeiten aus dem übernommenen Unternehmen einstehen kann. Die Vorstellung, mit einem Asset Deal jede Vergangenheit zurückzulassen, trifft also nicht zu.

Ausländische Käufer prüfen zusätzlich den Grundverkehr

Wer aus dem Ausland kauft, hat eine Frage mehr zu klären. In Österreich regeln die Bundesländer den Grundverkehr eigenständig; in der Schweiz begrenzt das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland den Erwerb, kennt für betrieblich genutzte Liegenschaften aber Ausnahmen.

Beide Regelungswerke fragen nicht allein danach, wer im Grundbuch steht, sondern auch danach, wer eine erwerbende Gesellschaft beherrscht. Ein Share Deal umgeht eine Genehmigung deshalb nicht, er verschiebt lediglich den Punkt, an dem geprüft wird.

Planen Sie die Behördenwege in den Zeitplan ein, bevor Sie einen Übergabetermin zusagen, denn ein Closing, das auf eine Zustimmung wartet, kostet beide Seiten Geld und Nerven.

Garantien ersetzen keine Prüfung

Die übliche Antwort auf Haftungsrisiken sind Zusicherungen im Kaufvertrag, dazu Einbehalte, Treuhandkonten oder eine Versicherung für Gewährleistungsrisiken. Das sind brauchbare Werkzeuge, die allerdings einen Verkäufer voraussetzen, der in drei Jahren noch greifbar und zahlungsfähig ist.

Bei einer Gesellschaft, die nach dem Verkauf nichts mehr enthält als den Kaufpreis, ist eine Garantie ohne Sicherheit wenig wert. Diese Frage wird zu selten gestellt und ist oft wichtiger als der Wortlaut der Klausel.

Klären Sie die Struktur vor der Preisverhandlung

Die Struktur ist eine Preiskomponente am Anfang und keine Formalie am Ende, denn ein Betrag ist ohne die zugehörige Struktur nicht vergleichbar: Derselbe Kaufpreis bedeutet im Asset Deal und im Share Deal für beide Seiten verschiedene Ergebnisse nach Steuern.

In der Praxis hat sich eine einfache Reihenfolge bewährt. Zuerst klären beide Seiten mit ihren Beratern, welche Struktur für sie tragbar ist, dann wird über den Preis gesprochen, mit der Struktur als ausdrückliche Annahme, und erst danach folgen Absichtserklärung und Prüfung.

Wird diese Reihenfolge umgedreht, verhandelt man zweimal, und die zweite Verhandlung verläuft schlechter als die erste, weil beide Seiten bereits gerechnet haben. Genau das ist in dem eingangs erwähnten Verfahren passiert.

Die Struktur ist ein Teil des Preises. Wenn Sie Ihren Fall vor dieser Weichenstellung einordnen lassen möchten: vertraulich, in einem Gespräch, gemeinsam mit Ihren Beratern.