Asset deal mi share deal mi: karar noterden önce verilir

Bir süre önce eşlik ettiğimiz bir süreçte, fiyat ve zaman planı dört ay sonra belirlenmişti; üstelik evin asset deal olarak mı yoksa share deal olarak mı devredileceği sorusunu daha kimse sormamıştı. Bu noktanın açıklığa kavuşması sonradan her iki tarafa altı ay daha mal oldu.

Bu soru sürecin başına aittir, çünkü fiyatı birlikte belirler. Aşağıdaki yazı iki yapıyı sınıflandırır ve ayrıştıkları noktaları adlandırır; bir danışmanlığın yerini tutmaz, çünkü somut olaydaki vergisel ve hukuki inceleme Avusturya'da, Almanya'da ve İsviçre'de aynı şekilde sizin mali müşavirinize ve avukatınıza aittir.

Asset dealde mal alırsınız, share dealde bir şirket

Asset dealde alıcı tek tek varlıkları edinir, yani arsayı, binayı, donanımı ve anlaşmaya göre sözleşmeleri ve hakları da; her bir unsur ayrı ayrı adlandırılır ve devredilir. Alıcı tam olarak sözleşmede yazanı alır.

Share dealde ise otelin ait olduğu şirketin paylarını edinir, böylece şirket malik olarak kalır ve yalnızca ortak değişir. Alıcı böylece o şirketin içinde ne varsa hepsini alır, görmediklerini de.

Sonradan gelen görüşmelerin büyük bölümü bu farktan açıklanır.

Vergi yükü çoğu kez kimin hangi yapıyı istediğini belirler

Satıcı ile alıcının çıkarı burada nadiren aynıdır, çünkü satıcı satış kazancının vergilendirilmesine ve şirketteki gizli yedeklerin açığa çıkıp çıkmayacağına bakar; alıcı ise edinim yan giderlerine ve edinimi amortismana tabi tutup tutamayacağına bakar.

Asset dealde alıcı kural olarak yeni defter değerleri ve bununla yeni bir amortisman tabanı elde eder, share dealde ise şirketin değerlerini sürdürür. Elde tutma süresi boyunca bu, cari vergide kayda değer bir farktır.

Taşınmaz devir vergisinde tablo çoğu kez tersine döner. Avusturya, Almanya ve İsviçre bu vergiyi taşınmazların devrine bağlar ve ayrıca payların belirli bir ölçüde tek elde toplandığı işlemleri de kapsar. Oranlar, eşikler ve istisnalar ülkeden ülkeye, kısmen kantondan kantona farklılaşır ve düzenli olarak değiştirilir; bu nedenle burada yalnızca kendi durumunuza ilişkin güncel bir bilgi güvenilirdir.

Buna bir de katma değer vergisi eklenir; taşınmaz devirlerinde ve bir işletmenin devralınmasında farklı ele alınır. Bunun kararı da aracılığa değil, vergi danışmanlığına aittir.

İşletme sözleşmelere bağlıdır, tapu kütüğüne değil

Bir otel için ikinci bir fark çoğu kez vergiden önemlidir, çünkü otel süregelen ilişkilerden yaşar.

Share dealde sözleşmeler el değmeden kalır, çünkü sözleşmenin tarafı aynı şirkettir; bu, kira sözleşmesi, yönetim sözleşmesi, franchise, tedarikçiler, sigortalar ve hizmet ilişkileri için aynı ölçüde geçerlidir. İşletme devirden sonra değişmeden sürer.

Asset dealde ise bu ilişkilerin her birine ayrı ayrı bakmak gerekir. Bazı sözleşmeler kanun gereği geçer, örneğin bir işyeri devri çerçevesinde; bazıları karşı tarafın onayını gerektirir ve üçüncü kişilerin pazarlık gücü tam orada oturur. Onayı gereken bir franchise veren, o anda yalnızca onay üzerine pazarlık etmez.

Ticari yetkiler ve ruhsatlar da işletmecinin kişiliğine bağlıdır; bu nedenle bir iznin birlikte geçip geçmeyeceği ya da yeniden alınması gerekip gerekmediği sorusu, bir teslim tarihi sözü verilmeden önce kontrol listesine girer.

Share dealde geçmişi devralırsınız

Sürekliliğin öteki yüzü sorumluluktur, çünkü bir şirketi satın alan onun tarihini de satın alır: ödenmemiş yükümlülükler, vergi incelemeleri, topraktaki kirlilikler, iş hukukundan doğan talepler ve fazla düşük ayrılmış karşılıklar.

Bu yüzden share dealde due diligence daha geniştir ve gayrimenkulün ötesine, vergiye, şirketler hukukuna, iş hukukuna ve sigortalara uzanır. Daha çok zamana ve daha çok ücrete mal olur ve bu yapının küçük işlemler için çoğu kez ölçüsüz kalmasının nedenidir.

Asset dealde çember daha dardır, ama boş değildir, çünkü bir işletmeyi satın alan kişi devraldığı teşebbüsün belirli borçlarından sorumlu tutulabilir. Asset dealle her geçmişin geride bırakıldığı düşüncesi bu nedenle doğru değildir.

Yabancı alıcılar ayrıca taşınmaz edinim iznine bakar

Yurt dışından satın alan kişinin netleştireceği bir soru daha vardır. Avusturya'da taşınmaz edinimini eyaletler kendi başlarına düzenler; İsviçre'de yurt dışındaki kişilerin taşınmaz edinmesine ilişkin federal kanun edinimi sınırlar, ancak ticari kullanımdaki taşınmazlar için istisnalar tanır.

Her iki düzenleme de yalnızca tapuda kimin yazdığını sormaz, edinen şirketi kimin kontrol ettiğini de sorar. Bu nedenle bir share deal izni atlatmaz, yalnızca incelemenin yapıldığı noktayı kaydırır.

Bir teslim tarihi sözü vermeden önce idari süreçleri zaman planına katın, çünkü bir onayı bekleyen kapanış her iki tarafa da para ve sinir kaybettirir.

Garantiler incelemenin yerini tutmaz

Sorumluluk risklerine verilen alışıldık yanıt, satış sözleşmesindeki taahhütlerdir; yanına alıkonan tutarlar, emanet hesapları ya da garanti riskleri için bir sigorta eklenir. Bunlar kullanışlı araçlardır, ancak üç yıl sonra hâlâ ulaşılabilir ve ödeme gücü olan bir satıcıyı varsayar.

Satıştan sonra satış bedelinden başka bir şey barındırmayan bir şirkette, teminatsız bir garanti az şey ifade eder. Bu soru fazlasıyla nadir sorulur ve çoğu kez hükmün lafzından daha önemlidir.

Yapıyı fiyat pazarlığından önce netleştirin

Yapı, başta bir fiyat bileşenidir, sonda bir formalite değil, çünkü bir tutar kendisine ait yapı olmadan karşılaştırılabilir değildir: aynı satış bedeli asset dealde ve share dealde her iki taraf için vergi sonrası farklı sonuçlar anlamına gelir.

Uygulamada basit bir sıralama işe yaramıştır. Önce iki taraf da danışmanlarıyla hangi yapının kendileri için taşınabilir olduğunu netleştirir, sonra yapı açık bir varsayım olarak konularak fiyat konuşulur ve ancak ondan sonra niyet mektubu ile inceleme gelir.

Bu sıralama ters çevrilirse iki kez pazarlık edilir ve ikinci pazarlık birincisinden kötü geçer, çünkü iki taraf da çoktan hesap yapmıştır. Başta anılan süreçte olan tam olarak budur.

Yapı fiyatın bir parçasıdır. Durumunuzu bu yol ayrımından önce değerlendirmemizi isterseniz: gizlilik içinde, bir görüşmede, danışmanlarınızla birlikte.