Ce que vaut un hôtel, et pourquoi le prix au mètre carré n’en dit rien

Un vendeur que nous avons accompagné il y a quelques années avait tiré son attente de prix de la surface utile et des prix au mètre carré des appartements de l’immeuble voisin. Le calcul lui-même était juste, seule la grandeur de référence n’était pas la bonne pour un hôtel.

Un prix au mètre carré décrit une surface que quelqu’un veut utiliser, tandis qu’un hôtel est une exploitation qui tire un revenu de cette surface. Deux maisons de surface identique peuvent donc différer du simple au double en valeur, sans que la surface n’en explique quoi que ce soit.

Au commencement il y a un résultat qui reviendra l’an prochain

Toute valorisation hôtelière commence par un seul chiffre, celui du résultat que l’exploitation dégage durablement, durable signifiant ici qu’il sera encore là l’année qui suit la vente.

Dans une maison donnée à bail, ce chiffre est le loyer, corrigé des charges qui restent au propriétaire. Dans une maison en exploitation directe, c’est le résultat d’exploitation avant loyer et amortissements, appelé GOP dans la profession, corrigé lui aussi des charges du propriétaire.

La partie difficile est la correction. Une rémunération de gérant qui n’a jamais été versée dans l’entreprise familiale doit être intégrée, tandis qu’une subvention unique, un bon salon au printemps ou une année sans entretien doivent en sortir. Ce qui reste est un résultat qu’un tiers extérieur, avec du personnel extérieur, pourrait reproduire.

Trois ans y suffisent rarement, car il faut en plus la structure qui se tient derrière, soit le taux d’occupation, le prix moyen de la chambre, le revenu par chambre disponible et la question de savoir d’où viennent les clients.

La réserve pour le mobilier fait partie du calcul

Un point manque presque toujours dans les dossiers des vendeurs : un hôtel s’use pendant qu’il fonctionne.

Les moquettes, les lits, les salles de bains, les équipements de cuisine et l’informatique ont une durée de vie qui se mesure en années, et s’ils ne sont pas remplacés, on finit par vendre de la substance et non du revenu. C’est pourquoi tout calcul solide déduit une réserve pour le mobilier et les équipements, appelée réserve FF&E sur le marché, mesurée en part du chiffre d’affaires.

Une maison qui n’a pas rénové de chambres depuis trois ans affiche un résultat supérieur à celui d’une maison entretenue de même taille, et elle vaut pourtant moins. L’acquéreur voit cet écart au plus tard lors de l’examen technique et le négocie alors deux fois, une fois sur le résultat et une fois sur le retard d’investissement.

Le ratio par chambre est une comparaison, pas une valorisation

À la place du prix au mètre carré, on cite souvent un prix par chambre, plus utile dans la mesure où il rend au moins compte de l’usage. Comme étalon, il ne suffit pourtant pas.

Une chambre dans un hôtel de ville occupé toute l’année et une chambre dans une exploitation saisonnière ouverte cinq mois dégagent des montants très différents, de sorte que le même chiffre par chambre signifie autre chose dans les deux cas. Il ne devient pertinent qu’à la fin, comme test de vraisemblance sur un résultat issu du revenu.

Il en va de même des transactions du voisinage, car un prix payé par quelqu’un d’autre contient son financement, sa situation fiscale et ses projets pour la maison, et sert donc rarement de preuve pour sa propre valeur.

Le multiple est un jugement de risque, pas un prix de marché

Le résultat durable devient une valeur par le biais d’un taux de capitalisation. Pour simplifier, on divise le résultat par le taux ou on le multiplie par un facteur, et il n’y a pas davantage de calcul derrière.

Le taux est l’affirmation véritable, car il contient le niveau des taux d’intérêt, l’emplacement, le mode d’exploitation, la durée résiduelle du contrat, la solidité de l’exploitant et la question de savoir avec quelle facilité un successeur se trouverait pour cette maison. Chacune de ces grandeurs le déplace de fractions de point, et c’est exactement là que naît le prix.

Exemple chiffré. Une maison de 80 chambres dégage 1,1 million d’euros de loyer durable. À un taux de capitalisation de 6 pour cent, cela donne environ 18,3 millions d’euros, à 7 pour cent environ 15,7 millions d’euros. Un seul point de pourcentage déplace ici 2,6 millions d’euros sans que rien n’ait changé à la maison.

Celui qui négocie un prix hôtelier ne négocie donc presque jamais sur l’immeuble, mais sur la sûreté de ce résultat.

Raisonnez en fourchettes, pas en un chiffre unique

Une expertise qui annonce un chiffre unique tait son information la plus importante, à savoir la sensibilité de ce chiffre aux hypothèses.

Une estimation ne devient solide que par les sensibilités. Que se passe-t-il avec cinq points d’occupation en moins, et que se passe-t-il si le preneur ne renouvelle pas dans quatre ans. Si les coûts de l’énergie restent au niveau de l’hiver dernier, cela fait un troisième scénario, et trois scénarios calculés en disent plus que trois décimales.

Pour les vendeurs, cela a un effet secondaire agréable, car celui qui connaît lui-même sa fourchette n’est pas surpris par le calcul de l’acquéreur.

La valeur du terrain est le plancher, pas la valeur

Il existe un cas où la surface compte : si l’exploitation dégage durablement moins qu’un usage alternatif du terrain, alors l’étalon n’est plus l’hôtel mais le sol, déduction faite de la démolition et du risque.

À ce stade, il ne s’agit plus de valoriser la maison, mais de constater que l’exploitation comme usage est arrivée à son terme. Pour les propriétaires, cette comparaison est désagréable et utile à la fois, car elle montre où se situe réellement leur propre plancher.

À l’inverse, toute discussion sur les prix au mètre carré d’appartements comparables reste sans portée tant que la valeur de rendement se tient nettement au-dessus de la valeur du terrain.

Le prix d’une exploitation n’est pas la valeur d’un immeuble

Pour les maisons données à bail, une distinction mérite d’être faite, qui se brouille souvent dans les échanges : la valeur de l’immeuble du point de vue du propriétaire et la valeur de l’exploitation du point de vue du preneur sont deux grandeurs différentes.

Le propriétaire valorise le loyer et sa sûreté, le preneur valorise ce qui lui reste après loyer. Les deux chiffres tiennent à la même maison et évoluent en sens inverse, car un loyer plus élevé lève l’un et abaisse l’autre.

Lorsqu’une maison est vendue avec l’exploitation, les deux calculs doivent tomber juste, car un prix qui ne reflète que la vue du vendeur ne trouve pas d’acquéreur disposé à conduire ensuite l’exploitation.

Ce qu’une estimation doit apporter

Un premier positionnement n’exige pas un classeur, mais la taille et la catégorie, le mode d’exploitation, le contrat et sa durée résiduelle, trois ans de chiffres et une phrase honnête sur l’état de la maison.

Il en ressort une fourchette motivée, et tout le reste, soit l’expertise, l’examen technique et la structure fiscale, ne suit qu’une fois l’estimation devenue une intention.

Un hôtel vaut ce que son résultat est reproductible. Si vous souhaitez savoir où votre maison se situe dans ce calcul : de manière confidentielle, lors d’un entretien.