Kira, yönetim ya da kendi işletmesi: alıcı gerçekte ne satın alır

Benzer konumlardaki aynı büyüklükte iki otelin fiyatı üçte bir oranında ayrışabilir, üstelik bu fark evlere bakılarak görülmez. Fark, altında işletildikleri sözleşmeden doğar.

Bir alıcının gerçekte satın aldığı şey bir ödeme akışıdır ve onunla birlikte tam olarak tarif edilmiş bir iş ve risk payıdır. Bunların ne kadarının kendisine düşeceğini işletme biçimi belirler ve bunu fiyat konuşulmadan çok önce belirler.

Kirada bir ödeme alırsınız, bir işletme değil

Kira modelinde kiracı evi kendi hesabına işletir ve mal sahibine bir kira öder, böylece ciro, personel, mal kullanımı ve doluluk onun işi olarak kalır. Mal sahibi sözleşmede yazan bir tutarı alır.

Yatırımcı için bu en sakin biçimdir, çünkü getiri planlanabilir, yönetim yalın kalır ve işletme riski kiracıdadır. Buna uygun olarak bankalar ve alıcılar kiraya verilmiş evleri kural olarak en düşük risk primiyle değerlendirir.

Bunun bedeli bir üst sınırdır: ev çok iyi giderse fazla getiri kiracıda kalır ve ciroya bağlı kirada, yani ödemenin işle birlikte yükseldiği durumda bile mal sahibine bundan yalnızca bir pay düşer.

Belirleyici olan zaten kiranın yüksekliği değil, taşınabilirliğidir. Kiracının işletme sonucunu neredeyse tümüyle yiyen bir kira, ilk zayıf yılda yeniden pazarlık masasına gelir, yani öngörülebilir bir süre içinde yine tartışılacak bir ödeme satın alınmış olur.

Hesap örneği. 80 odalı bir ev yılda 1,1 milyon avro kira öder. Kiracı kiradan önce 1,6 milyon avro işletme sonucu elde ederse elinde 500.000 avroluk bir rezerv kalır ve kira karşılama oranı, yani sonucun kiraya oranı, yaklaşık 1,45 olur. 1,2 milyon avro elde ederse oran 1,09'a düşer ve gelecek kış sözleşmenin kaderini belirler. Aynı kirayla böylece birbirinden çok farklı iki yatırım ortaya çıkar.

Kalan süre satın alma fiyatının bir parçasıdır

On iki yıl kalan bir kira sözleşmesi ile üç yıl kalan bir sözleşme, tutar aynı olsa bile iki ayrı üründür.

Kısa sözleşme alıcıyı bir halefi fiyata katmaya zorlar, yani yeni bir pazarlığa, belki bir işletmeci aramaya ve kesinlikle eve yapılacak bir yatırıma. Uzun sözleşme ise onu yıllarca kendi seçmediği bir kiracıya bağlar.

Bu nedenle fesih haklarını, opsiyonları, değer güvencesini ve hangi bakımı kimin borçlandığı sorusunu inceleyin, çünkü taşıyıcı yapı ve dış kabuk ile iç mekân arasındaki paylaşım önümüzdeki on yılın giderlerinizi belirler.

Yönetim sözleşmesinde sonuç sizindir, kötüsü de

Yönetim sözleşmesinde bir işletmeci şirket evi mal sahibi hesabına yönetir ve bunun karşılığında ciro üzerinden bir temel ücret, işletme sonucu üzerinden bir başarı ücreti alır. Personelden enerji faturasına kadar geri kalan her şey mal sahibi üzerinden yürür.

Böylece yükselişin tamamı size aittir ve iyi bir yıl bütünüyle sizin hesabınıza girer, kötü bir yıl da aynı şekilde.

Bu biçim dikkat ister, çünkü anladığınız bir bütçeye, okuyabildiğiniz aylık göstergelere ve işletmecinin karşısına eşit düzeyde oturacak birine ihtiyacınız vardır. Bir yönetim sözleşmesi imzalanıp sonra yılda bir kez bilançoya bakılıyorsa, mal sahibinin fiilen muhatapsız bir yöneticisi var demektir.

Değerleme açısından bu, daha yüksek dalgalanma riski karşılığında daha yüksek beklenen getiri anlamına gelir. Bu biçimi kaldırabileceğine inanan alıcılar aynı ev için çoğu kez salt kira yatırımcısından fazlasını öder, çünkü başka bir getiriyi esas alabilirler.

Kendi işletme bir meslektir

Kendi işletme üçüncü biçimdir ve en çok hafife alınanıdır, çünkü burada mal sahibi evi kendi personeliyle, kendi markasıyla ve kendi sorumluluğuyla bizzat yönetir.

İktisadi olarak kaldıracı en büyük biçim budur, ancak söz konusu olan tapuya kayıtlı bir işletmedir, bir sermaye yatırımı değil. Gayrimenkul dünyasından gelip işleyen bir evi kendi işletmeye devralan kişi, aynı zamanda vardiya çizelgelerini, toplu sözleşmeleri, hijyen kurallarını ve yeni bir patron edinen bir kadroyu da devralır.

Bunun iyi gerekçeleri vardır, çünkü aile işletmeleri, kendi imzası olan evler ve kiracı bulunamayacak küçük birimler kendi işletmede çoğu kez herhangi bir markanın altındakinden daha iyi gider. Bu karar yine de işletmeyi yönetmek istendiği için alınmalıdır, o sırada kiracı bulunamadığı için değil.

Yenilemeyi kimin ödeyeceğini işletme biçimi belirler

Elde tutma süresine, göze batmayan bir soru da etki eder: ev on yıl sonra güncelliğini yitirdiğinde yatırımı kim üstlenecek.

Kira sözleşmesinde genellikle bir paylaşım yer alır; buna göre mobilya ve donanımı kiracı yeniler, taşıyıcı yapı, dış kabuk ve bina teknolojisinden ise mal sahibi sorumludur. Yönetim sözleşmesinde her ikisini de mal sahibi üstlenir, çünkü işletmeci onun hesabına hareket eder; kendi işletmede ise soru baştan yanıtlanmıştır.

Bu kalemi satın almadan önce hesaplayın, çünkü yüz birimlik bir evde oda yenilemesi kendi finansmanı olan bir yatırım kararıdır, yanında yürütülen bir bakım değil.

Franchise bir markadır, bir işletme biçimi değil

Franchise sık sık dördüncü bir seçenek olarak anılır, bu da yanıltıcıdır.

Bir franchise sözleşmesi bir markanın satış sistemi ve standartlarıyla birlikte kullanımını düzenler, ancak işletmeyi kimin yöneteceği konusunda bir şey söylemez. Bir ev yabancı bir marka altında kendi işletmede olabilir ya da kiraya verilmiş olup yine de bir marka taşıyabilir.

Alıcı için bu nedenle iki soru önemlidir: marka ciro üzerinden ve satış ücretleri dahil ne kadara mal olur ve üç yıl sonra standart yenilendiğinde hangi yatırımları zorunlu kılar.

Önce hangi rolü üstlenmek istediğinizi belirleyin

Üç biçimin arkasında üç ayrı rol durur: kiraya verenin rolü, hizmet sağlayıcıyla çalışan girişimcinin rolü ve girişimcinin rolü. Hata nadiren biçimin seçiminde olur; asıl hata bir biçimi satın alıp bir başkasının rolünü beklemektir.

Bu yüzden ilk mülkten önce ne kadar işletme sorumluluğu taşımak istediğinizi, finansmanınızın ne kadar dalgalanmaya dayandığını ve işletmeciyi denetleyecek birinin bulunup bulunmadığını netleştirin. Bu yanıtlardan işletme biçimi neredeyse kendiliğinden çıkar ve onunla birlikte size uyan ev türü de.

Bir otel sonunda altında yönetildiği sözleşme kadar iyidir. Somut bir evi ya da bir arama profilini bu açıdan değerlendirmemizi isterseniz: gizlilik içinde, bir görüşmede.