Değerleme ve
fizibilite
Bir otelde metrekare fiyatını sormak hiçbir yere götürmez. Sarego Group Avusturya ve komşu pazarlarda, Alp bölgesinde ve Akdeniz’de otel gayrimenkullerini değerler ve bir projenin ya da satın almanın ekonomik olarak taşıyıp taşımadığını inceler. Sağlam bir rakama ihtiyaç duyan mal sahipleri, alıcılar ve bankalar için.
Konu nedir: Hizmet 05
Bir otelin bedeli, işletmenin ürettiği sonuca göre ölçülür.
Değer getiriyi izler. Belirleyici olan işletme sonucudur: GOP, yani kira, amortisman ve faiz öncesi brüt işletme sonucu, ondan türeyen NOI ise mülkiyete bağlı giderler düşüldükten sonraki sonuç. Bu rakam kapitalize edilir, yani piyasa oranıyla bir değere çevrilir. Gerisi bağlamdır. Yalnızca alanı karşılaştıran kabukları karşılaştırır ve içindeki işletmeyi atlar.
Bir hesap örneği: 80 odalı bir tesis yılda 1,1 milyon avro kira üretir. Yüzde 6 kapitalizasyon oranıyla bu yaklaşık 18,3 milyon avro, yüzde 7 ile yaklaşık 15,7 milyon avro eder. Varsayımda bir puan, sonuçta 2,6 milyon avro. Bu yüzden raporlarımızda hiçbir zaman tek bir rakam değil, onu üreten varsayımlarla birlikte bir aralık yer alır. Bu aralık hem pazarlığın hem de bankayla görüşmenin temelidir.
Nasıl ilerliyoruz: 01 bis 04
Pazar ve çevre
Talep, sezon, rekabet, emsal tesisler. Referanslar iddia edilmez, adlandırılır. Karşılaştırma verisi yoksa bunu söyleriz.
İşletme rakamları
Bölüm bazında ciro, maliyet yapısı, GOP, kira karşılama oranı, geçmiş yılların yatırım açığı. Rakamlar bir broşürden değil, muhasebeden gelir.
Değerleme
Sürdürülebilir sonuçtan getiri değeri, emsal işlemlerle karşılaştırma, fiziki bünyenin makullük kontrolü.
Duyarlılıklar
İki puan düşük doluluk, üstüne bir faiz adımı: bunun değere ne yaptığını hesaplarız. Sonuç aralığın kendisidir, istisna değil.
Kimin için: Hedef gruplar
Karar öncesi mal sahipleri, teklif öncesi alıcılar, finansman öncesi bankalar ve bir projenin hesabının tutup tutmadığını bilmek isteyen geliştiriciler. Kimileri hazır bir rapor getirir ve onu yeniden hesaplatmak ister.
- Satıştan önce ilk değerlendirme, gizli ve yetki almadan.
- Yeni yapı, dönüşüm ya da genişletme için fizibilite.
- Mevcut bir değerleme için ikinci görüş.
Sorular: Üç soru
- Metrekare fiyatı neden sayılmaz?
- Çünkü aynı alana sahip iki tesis bambaşka kazanabilir. Konum, sezon, işletme biçimi ve sözleşme durumu getiriyi belirler, getiri de değeri. Metrekare fiyatı en iyi ihtimalle hesabın sonunda bir kontrol büyüklüğüdür. Dönüşüm ya da yeni yapı için de aynısı geçerlidir.
- GOP ile NOI arasındaki fark nedir?
- GOP, tesisin kira, sigorta, vergi ve amortisman öncesi işletme sonucudur. NOI bundan mal sahibinde kalan giderleri düşer. Değerleme NOI ile yapılır, karşılaştırma çoğunlukla GOP üzerinden olur, çünkü işletmenin performansını gösterir.
- Bu bir mahkeme bilirkişi raporu mu?
- Hayır. Kararınız için varsayımları ve hesap yolu izlenebilir ticari bir değerleme sunarız. Yeminli bilirkişi gerekiyorsa bunu söyler ve oraya giden yolu gösteririz. Kredi amaçları için hangi biçimi tanıdığını ilgili bankayla netleştiririz.
