Vrednovanje i
izvedivost
Pitanje o cijeni po četvornom metru kod hotela ne vodi nikamo. Sarego Group vrednuje hotelske nekretnine u Austriji i susjednim tržištima, u alpskom prostoru i na Sredozemlju te provjerava nosi li projekt ili kupnja ekonomski. Za vlasnike, kupce i banke kojima treba brojka koja izdrži.
O čemu je riječ: Usluga 05
Koliko hotel stoji, mjeri se prema rezultatu koji poslovanje ostvaruje.
Vrijednost slijedi prinos. Mjerodavan je poslovni rezultat: GOP, dakle bruto poslovni rezultat prije zakupnine, amortizacije i kamata, a iz njega izveden NOI, rezultat nakon troškova vezanih uz vlasništvo. Ta se brojka kapitalizira, dakle tržišnom kamatnom stopom pretvara u vrijednost. Sve ostalo je kontekst. Tko uspoređuje samo površinu, uspoređuje ljušture i previđa poslovanje u njima.
Računski primjer: kuća s 80 soba ostvaruje 1,1 milijun eura zakupnine godišnje. Uz stopu kapitalizacije od 6 posto to daje oko 18,3 milijuna eura, uz 7 posto oko 15,7 milijuna eura. Jedan postotni bod u pretpostavci, 2,6 milijuna eura u rezultatu. Zato u našim nalazima nikad ne stoji jedna brojka sama, nego raspon s pretpostavkama koje ga stvaraju. Taj je raspon temelj za pregovore i za razgovor s bankom.
Kako postupamo: 01 bis 04
Tržište i okruženje
Potražnja, sezona, konkurencija, usporedive kuće. Referentne se vrijednosti imenuju, a ne tvrde. Gdje usporedivih podataka nema, to kažemo.
Poslovne brojke
Promet po odjelima, struktura troškova, GOP, pokriće zakupnine, zaostala ulaganja proteklih godina. Brojke dolaze iz knjigovodstva, a ne iz brošure.
Vrednovanje
Prinosna vrijednost iz održivog rezultata, usporedba s usporedivim transakcijama, provjera vjerodostojnosti građevinske supstance.
Osjetljivosti
Dva posto manja popunjenost, uz to jedan korak kamatne stope: izračunavamo što to čini s vrijednošću. Raspon je rezultat, a ne iznimka.
Za koga: Ciljne skupine
Vlasnici pred odlukom, kupci prije ponude, banke prije financiranja i investitori koji žele znati isplati li se projekt. Neki donose gotov nalaz i žele ga dati ponovno izračunati.
- Prva procjena prije prodaje, povjerljivo i bez naloga.
- Izvedivost za novogradnju, prenamjenu ili proširenje.
- Drugo mišljenje o postojećem vrednovanju.
Pitanja: Tri pitanja
- Zašto cijena po četvornom metru ne vrijedi?
- Jer dvije kuće iste površine mogu zarađivati posve različito. Položaj, sezona, oblik poslovanja i ugovorno stanje određuju prinos, a prinos određuje vrijednost. Cijena po četvornom metru u najboljem je slučaju kontrolna veličina na kraju računa. Za prenamjenu ili novogradnju vrijedi isto.
- Koja je razlika između GOP-a i NOI-ja?
- GOP je poslovni rezultat kuće prije zakupnine, osiguranja, poreza i amortizacije. NOI od toga odbija troškove koji ostaju kod vlasnika. Vrednuje se s NOI-jem, a uspoređuje najčešće preko GOP-a jer on pokazuje učinak poslovanja.
- Je li to sudski nalaz?
- Ne. Dajemo komercijalno vrednovanje za Vašu odluku, razumljivo u pretpostavkama i načinu izračuna. Treba li sudski vještak, to kažemo i navodimo put do njega. Za kreditne svrhe s bankom razjašnjavamo koji oblik ona priznaje.
Razgovarajmo
Sarego Group marka je društva RED Real Estates Development Bauträger und Immobilien GmbH