Asset
Management
Posjedovati kuću nije isto što i voditi je. Sarego Group prati vlasnike hotelskih nekretnina u Austriji, Švicarskoj i Njemačkoj te u alpskom prostoru i na Sredozemlju u tekućem poslovanju. Proračun, pokazatelji i odluka kada kuću treba iznova postaviti.
O čemu je riječ: Usluga 06
Gubitak vrijednosti hotela gotovo nikad ne dolazi odjednom, razvlači se godinama.
Tko kuću daje u zakup ili na upravljanje, predaje poslovanje i zadržava odgovornost za vrijednost. Asset management znači provjeravati proračune prije nego što su usvojeni, čitati mjesečna izvješća prije nego što stignu godišnje brojke i otvarati odstupanja dok su mala. Taj je posao nespektakularan i odlučuje što ostaje pri prodaji, jer izvješće koje u travnju objašnjava prošlu godinu zapisnik je i ne služi upravljanju.
Druga je polovica planiranje ulaganja, u struci capex. Sobe, tehnika i vanjska ovojnica stare po obrascu koji se da planirati, tako da objedinjene obnove smještene u slabe mjesece stoje manje i oduzimaju manje prometa. Bude li obnova pak odgođena, vlasnik plaća oboje dvostruko, najkasnije kad kupac zaostalo održavanje odbije od cijene. Redoslijed proizlazi iz stanja i sezone, a ne iz ostatka proračuna. Na kraju stoji popis s godinom, iznosom i povodom koji svaki vlasnik može pročitati.
Kako postupamo: 01 bis 04
Izvještavanje
Mjesečna i tromjesečna izvješća po jedinstvenoj shemi. Što se ne izvještava, ne da se voditi. Čvrst oblik nadmašuje dugi slobodni tekst.
Proračun i pokazatelji
Godišnji proračun, popunjenost, cijena sobe, GOP, dakle bruto poslovni rezultat prije zakupnine, i pokriće zakupnine, dakle odnos rezultata i zakupnine. O odstupanjima se razgovara, ona se ne odlažu.
Planiranje ulaganja
Višegodišnji plan za sobe, tehniku i ovojnicu, usklađen s operatorom, sezonom i financiranjem. Ono što se odgađa dobiva datum i iznos.
Repozicioniranje
Kategorija, ciljna skupina, marka, povremeno i operator. Kad kuća ostaje ispod svojih mogućnosti.
Za koga: Ciljne skupine
Vlasnici, obiteljski uredi i fondovi koji drže jednu ili više kuća, a u poslovanju nisu sami prisutni. Pokatkad i banke koje preuzetu nekretninu moraju srediti prije prodaje.
- Kuće u zakupu čije je izvještavanje tanko.
- Portfelji s odgođenom potrebom za ulaganjem.
- Kuće pred promjenom operatora ili pred prodajom.
Pitanja: Tri pitanja
- Preuzimate li poslovanje?
- Ne. Poslovanje vodi operator. Mi zastupamo vlasničku stranu: provjeravamo proračune, čitamo izvješća, pregovaramo s operatorom i pripremamo odluke. Razdvajanje uloga smisao je stvari. Tako operator ostaje odgovoran za poslovanje, a mi za vrijednost.
- Od koje se veličine to isplati?
- Čim niste više svaki tjedan u kući. Kod objekta u zakupu često je dovoljan tromjesečni ritam s godišnjim krugom proračuna; kod više kuća ili ugovora o upravljanju to postaje stalan zadatak. Manje je važan broj soba, a više pitanje tko drugi gleda.
- Što ako operator ne surađuje?
- Tada se pokaže što stoji u ugovoru. Obveze izvještavanja, odobravanje proračuna i obveze održavanja pregovaraju se prije potpisa, a poslije gotovo nikako. Kod postojećih ugovora put tražimo kroz razgovor, inače kroz sljedeće produljenje.
Razgovarajmo
Sarego Group marka je društva RED Real Estates Development Bauträger und Immobilien GmbH