Asset
Management
Bir mülke sahip olmak onu yönetmekten başka bir şeydir. Sarego Group Avusturya, İsviçre ve Almanya’da ayrıca Alp bölgesi ve Akdeniz’de otel gayrimenkulü sahiplerine günlük işletmede eşlik eder. Bütçe, göstergeler ve bir otelin ne zaman yeniden konumlandırılması gerektiği kararı.
Konu nedir: Hizmet 06
Bir otelin değer kaybı neredeyse hiçbir zaman bir anda gelmez, yıllara yayılır.
Tesisini kiraya veren ya da yönettiren, işletmeyi devreder ve değerin sorumluluğunu elinde tutar. Asset management, bütçeleri kabul edilmeden önce denetlemek, aylık raporları yıllık rakamlar gelmeden okumak ve sapmaları küçükken dile getirmek demektir. Bu iş gösterişsizdir ve satışta geriye ne kalacağına karar verir, çünkü nisanda geçen yılı açıklayan bir rapor tutanaktır ve yönetmeye yaramaz.
Diğer yarısı yatırım planlamasıdır, meslek dilinde capex. Odalar, teknik ve dış kabuk planlanabilir bir örüntüyle yaşlanır; öyle ki bir araya toplanan ve zayıf aylara konan yenilemeler daha az tutar ve daha az ciro götürür. Bir yenileme ertelenirse mal sahibi ikisini de iki kez öder, en geç bir alıcı bakım açığını fiyattan düştüğünde. Sıralama bütçe artığından değil, durumdan ve sezondan çıkar. Sonunda her mal sahibinin okuyabileceği, yıl, tutar ve gerekçe içeren bir liste durur.
Nasıl ilerliyoruz: 01 bis 04
Raporlama
Tek bir şemaya göre aylık ve üç aylık raporlar. Raporlanmayan yönetilemez. Sabit bir biçim, uzun serbest metni geçer.
Bütçe ve göstergeler
Yıllık bütçe, doluluk, oda fiyatı, GOP, yani kira öncesi brüt işletme sonucu, ve kira karşılama oranı, yani sonucun kiraya oranı. Sapmalar dosyalanmaz, konuşulur.
Yatırım planı
Odalar, teknik ve kabuk için çok yıllı plan; işletmeci, sezon ve finansmanla uyumlu. Ertelenen her kalem bir tarih ve bir tutar alır.
Yeniden konumlandırma
Sınıf, hedef kitle, marka, zaman zaman işletmeci. Bir tesis olanaklarının altında kaldığında.
Kimin için: Hedef gruplar
Bir ya da birkaç tesis tutan ve işletmede kendisi bulunmayan mal sahipleri, aile ofisleri ve fonlar. Zaman zaman da devraldığı bir gayrimenkulü satmadan önce düzene sokması gereken bankalar.
- Raporlaması zayıf, kiraya verilmiş tesisler.
- Ertelenmiş yatırım ihtiyacı olan portföyler.
- İşletmeci değişimi ya da satış öncesindeki tesisler.
Sorular: Üç soru
- İşletmeyi devralıyor musunuz?
- Hayır. İşletmeyi işletmeci yürütür. Biz mal sahibi tarafını temsil ederiz: bütçeleri denetler, raporları okur, işletmeciyle müzakere eder ve kararları hazırlarız. Rollerin ayrılması işin özüdür. Böylece işletmeci işletmeden, biz değerden sorumlu kalırız.
- Hangi büyüklükten sonra değer?
- Artık her hafta tesiste olmadığınız andan itibaren. Kiraya verilmiş bir tesiste çoğu kez yıllık bütçe turuyla üç aylık bir ritim yeter; birden çok tesiste ya da bir yönetim sözleşmesinde bu sürekli bir işe dönüşür. Oda sayısından çok, başka kimin baktığı sorusu önemlidir.
- İşletmeci uyum göstermezse ne olur?
- O zaman sözleşmede ne yazdığı ortaya çıkar. Raporlama yükümlülükleri, bütçe onayı ve bakım yükümlülükleri imzadan önce müzakere edilebilir, sonrasında neredeyse hiç. Mevcut sözleşmelerde yolu görüşmede, olmazsa bir sonraki uzatmada ararız.
