Asset
Management
Poseer un inmueble no es lo mismo que dirigirlo. Sarego Group acompaña a los propietarios de inmuebles hoteleros en Austria, Suiza y Alemania así como en los Alpes y el Mediterráneo en la operación diaria. Presupuesto, indicadores y la decisión de cuándo hay que reposicionar un inmueble.
De qué se trata: Servicio 06
La pérdida de valor de un hotel casi nunca llega de golpe, se reparte a lo largo de años.
Quien arrienda una casa o la deja gestionar cede la explotación y conserva la responsabilidad por el valor. Asset management significa revisar presupuestos antes de que se aprueben, leer los informes mensuales antes de que lleguen las cifras anuales y plantear las desviaciones mientras son pequeñas. Ese trabajo es poco espectacular y decide qué queda en la venta, porque un informe que en abril explica el año anterior es un acta y no sirve para dirigir.
La otra mitad es la planificación de inversiones, en jerga capex. Habitaciones, instalaciones y envolvente envejecen siguiendo un patrón que se puede planificar, de modo que unas renovaciones agrupadas y situadas en los meses flojos cuestan menos y restan menos ingresos. Si en cambio una renovación se aplaza, el propietario paga ambas cosas el doble, a más tardar cuando un comprador descuenta del precio el mantenimiento pendiente. El orden surge del estado y de la temporada y no del resto de presupuesto. Al final queda una lista con año, importe y motivo que cualquier propietario sabe leer.
Cómo procedemos: 01 bis 04
Reporte
Informes mensuales y trimestrales con un esquema único. Lo que no se informa no se puede dirigir. Un formato fijo supera a un texto libre largo.
Presupuesto e indicadores
Presupuesto anual, ocupación, precio medio por habitación, GOP, es decir, el resultado bruto antes de renta, y la cobertura de la renta, o sea la relación entre resultado y renta. Las desviaciones se hablan, no se archivan.
Planificación de capex
Plan plurianual para habitaciones, instalaciones y envolvente, acordado con operador, temporada y financiación. Lo que se aplaza recibe una fecha y un importe.
Reposicionamiento
Categoría, público objetivo, marca, en ocasiones el operador. Cuando una casa se queda por debajo de sus posibilidades.
Para quién: Destinatarios
Propietarios, family offices y fondos que tienen una o varias casas y no están presentes en la explotación. De vez en cuando también bancos que deben ordenar un inmueble adjudicado antes de venderlo.
- Casas arrendadas con un reporte escaso.
- Carteras con necesidad de inversión aplazada.
- Casas antes de un cambio de operador o de la venta.
Preguntas: Tres preguntas
- ¿Asumen ustedes la explotación?
- No. La explotación la lleva el operador. Nosotros representamos al lado de la propiedad: revisamos presupuestos, leemos los informes, negociamos con el operador y preparamos decisiones. La separación de papeles es el sentido del asunto. Así el operador sigue siendo responsable de la explotación y nosotros del valor.
- ¿A partir de qué tamaño compensa?
- En cuanto usted deja de estar cada semana en la casa. Con un activo arrendado basta a menudo un ritmo trimestral con una ronda anual de presupuesto; con varias casas o un contrato de gestión se convierte en una tarea continua. Cuenta menos el número de habitaciones que la pregunta de quién más está mirando.
- ¿Y si el operador no colabora?
- Entonces se ve lo que dice el contrato. Obligaciones de reporte, aprobación de presupuestos y obligaciones de mantenimiento se negocian antes de firmar, y apenas después. En contratos vigentes buscamos el camino de la conversación; si no, el de la próxima prórroga.
Hablemos
Sarego Group es una marca de RED Real Estates Development Bauträger und Immobilien GmbH