Wycena i
wykonalność
Pytanie o cenę za metr kwadratowy w przypadku hotelu do niczego nie prowadzi. Sarego Group wycenia nieruchomości hotelowe w Austrii i na rynkach sąsiednich, w Alpach i nad Morzem Śródziemnym oraz bada, czy projekt lub zakup udźwignie się ekonomicznie. Dla właścicieli, kupujących i banków, którym potrzebna jest liczba, która się utrzyma.
O co chodzi: Usługa 05
To, ile kosztuje hotel, mierzy się wynikiem, który wypracowuje przedsiębiorstwo.
Wartość idzie za dochodem. Decydujący jest wynik operacyjny: GOP, czyli wynik brutto przed czynszem, amortyzacją i odsetkami, a z niego wyprowadzony NOI, wynik po kosztach związanych z własnością. Tę liczbę się kapitalizuje, czyli przelicza na wartość rynkową stopą. Cała reszta to kontekst. Kto porównuje tylko powierzchnię, porównuje skorupy i pomija przedsiębiorstwo w środku.
Przykład rachunkowy: obiekt z 80 pokojami wypracowuje 1,1 mln euro czynszu rocznie. Przy stopie kapitalizacji 6 procent daje to około 18,3 mln euro, przy 7 procentach około 15,7 mln euro. Jeden punkt procentowy w założeniu, 2,6 mln euro w wyniku. Dlatego w naszych opracowaniach nigdy nie stoi jedna liczba, lecz przedział wraz z założeniami, które go tworzą. Ten przedział jest podstawą negocjacji i rozmowy z bankiem.
Jak postępujemy: 01 bis 04
Rynek i otoczenie
Popyt, sezon, konkurencja, obiekty porównawcze. Punkty odniesienia się wskazuje, a nie zakłada. Gdzie brakuje danych porównawczych, mówimy o tym.
Liczby operacyjne
Przychody według działów, struktura kosztów, GOP, pokrycie czynszu, zaległe inwestycje minionych lat. Liczby pochodzą z księgowości, nie z prospektu.
Wycena
Wartość dochodowa z trwałego wyniku, porównanie z transakcjami, sprawdzenie wiarygodności substancji.
Wrażliwości
Dwa punkty niższego obłożenia, do tego jeden krok stóp: przeliczamy, co to robi z wartością. Przedział jest wynikiem, a nie wyjątkiem.
Dla kogo: Grupy docelowe
Właściciele przed decyzją, kupujący przed ofertą, banki przed finansowaniem i deweloperzy chcący wiedzieć, czy projekt się liczy. Niektórzy przynoszą gotowe opracowanie i chcą je przeliczyć.
- Pierwsza ocena przed sprzedażą, poufnie i bez zlecenia.
- Wykonalność dla nowej budowy, zmiany użytkowania lub rozbudowy.
- Druga opinia o istniejącej wycenie.
Pytania: Trzy pytania
- Dlaczego cena za metr kwadratowy się nie liczy?
- Bo dwa obiekty o tej samej powierzchni mogą zarabiać zupełnie inaczej. Położenie, sezon, forma prowadzenia i stan umów określają dochód, a dochód określa wartość. Cena za metr kwadratowy jest w najlepszym razie wielkością kontrolną na końcu rachunku. Dla zmiany użytkowania albo nowej budowy obowiązuje to samo.
- Jaka jest różnica między GOP a NOI?
- GOP to wynik operacyjny obiektu przed czynszem, ubezpieczeniem, podatkami i amortyzacją. NOI odejmuje od tego koszty pozostające po stronie właściciela. Wycenia się według NOI, porównuje najczęściej przez GOP, bo pokazuje on wydajność przedsiębiorstwa.
- Czy to opinia sądowa?
- Nie. Dostarczamy wycenę komercyjną dla Państwa decyzji, zrozumiałą w założeniach i sposobie liczenia. Jeśli potrzebny jest biegły sądowy, mówimy o tym i wskazujemy drogę. Dla celów kredytowych ustalamy z bankiem, jaką formę uznaje.
Porozmawiajmy
Sarego Group jest marką spółki RED Real Estates Development Bauträger und Immobilien GmbH