Bewertung &
Feasibility
Nach dem Preis pro Quadratmeter zu fragen, führt bei einem Hotel nirgendwohin. Sarego Group bewertet Hotelimmobilien in Österreich und seinen Nachbarmärkten, im Alpenraum und im Mittelmeerraum und prüft, ob ein Projekt oder ein Ankauf wirtschaftlich trägt. Für Eigentümer, Käufer und Banken, die eine Zahl brauchen, die standhält.
Worum es geht: Leistung 05
Was ein Hotel kostet, bemisst sich an dem Ergebnis, das der Betrieb erwirtschaftet.
Der Wert folgt dem Ertrag. Maßgeblich ist das Betriebsergebnis: der GOP, also das Bruttobetriebsergebnis vor Pacht, Abschreibung und Zinsen, und daraus abgeleitet der NOI, das Ergebnis nach den Kosten, die am Eigentum hängen. Diese Zahl wird kapitalisiert, also mit einem marktüblichen Zinssatz in einen Wert umgerechnet. Alles andere ist Kontext. Wer nur die Fläche vergleicht, vergleicht Hüllen und übersieht den Betrieb darin.
Ein Rechenbeispiel: Ein Haus mit 80 Zimmern erwirtschaftet 1,1 Mio. Euro Pacht im Jahr. Mit einem Kapitalisierungszinssatz von 6 Prozent ergibt das rund 18,3 Mio. Euro, mit 7 Prozent rund 15,7 Mio. Euro. Ein Prozentpunkt in der Annahme, 2,6 Mio. Euro im Ergebnis. Deshalb steht in unseren Gutachten nie eine Zahl allein, sondern eine Spanne mit den Annahmen, die sie erzeugt. Diese Spanne ist die Grundlage für die Verhandlung und für das Gespräch mit der Bank.
So gehen wir vor: 01 bis 04
Markt und Umfeld
Nachfrage, Saison, Mitbewerb, Vergleichshäuser. Benchmarks werden benannt, nicht behauptet. Wo Vergleichsdaten fehlen, sagen wir das.
Betriebszahlen
Umsatz je Bereich, Kostenstruktur, GOP, Pachtdeckung, Investitionsstau der vergangenen Jahre. Die Zahlen kommen aus der Buchhaltung, nicht aus einem Exposé.
Bewertung
Ertragswert aus dem nachhaltigen Ergebnis, Abgleich mit Vergleichstransaktionen, Plausibilisierung der Sachsubstanz.
Sensitivitäten
Zwei Prozent weniger Auslastung, dazu ein Zinsschritt: Wir rechnen durch, was das mit dem Wert macht. Die Spanne ist das Ergebnis, nicht die Ausnahme.
Für wen: Zielgruppen
Eigentümer vor einer Entscheidung, Käufer vor einem Gebot, Banken vor einer Finanzierung und Entwickler, die wissen wollen, ob sich ein Projekt rechnet. Manche bringen ein fertiges Gutachten mit und wollen es nachgerechnet haben.
- Ersteinschätzung vor dem Verkauf, vertraulich und ohne Auftrag.
- Feasibility für Neubau, Umnutzung oder Erweiterung.
- Zweitmeinung zu einer vorliegenden Bewertung.
Fragen: Drei Fragen
- Warum zählt der Quadratmeterpreis nicht?
- Weil zwei Häuser mit gleicher Fläche völlig unterschiedlich verdienen können. Lage, Saison, Betriebsform und Vertragslage bestimmen den Ertrag, und der Ertrag bestimmt den Wert. Der Quadratmeterpreis ist bestenfalls eine Kontrollgröße am Ende der Rechnung. Für eine Umnutzung oder einen Neubau gilt dasselbe.
- Was ist der Unterschied zwischen GOP und NOI?
- Der GOP ist das Betriebsergebnis des Hauses vor Pacht, Versicherung, Steuern und Abschreibung. Der NOI zieht davon die Kosten ab, die beim Eigentümer bleiben. Bewertet wird mit dem NOI, verglichen wird meist über den GOP, weil er die Leistung des Betriebs zeigt.
- Ist das ein Gerichtsgutachten?
- Nein. Wir liefern eine kommerzielle Bewertung für Ihre Entscheidung, nachvollziehbar in Annahmen und Rechenweg. Wird ein gerichtlich beeideter Sachverständiger benötigt, sagen wir das und nennen den Weg dorthin. Für Kreditzwecke klären wir mit der jeweiligen Bank ab, welche Form sie anerkennt.
