Exploitants et
contrats
Le rendement d’un hôtel se trouve dans le contrat, pas dans la façade. Sarego Group recherche des exploitants pour des hôtels en Autriche, en Suisse, en Allemagne, dans les Alpes, en Adriatique et en Méditerranée et négocie les contrats qui en découlent. Propriétaires sans exploitant et exploitants sans bien se rencontrent ici.
De quoi il s’agit: Service 04
Le contrat avec l’exploitant est le produit que vend un propriétaire.
Trois formes sont usuelles. Le bail : l’exploitant verse une somme fixe, parfois indexée sur le chiffre d’affaires, et porte le risque d’exploitation. Le contrat de gestion : l’exploitant dirige l’établissement pour le propriétaire contre honoraires, le résultat restant au propriétaire. La franchise : une exploitation en propre utilise contre redevance une enseigne et son système de distribution. Chaque forme déplace le risque, le rendement et l’influence ailleurs, et celle qui convient découle du financement.
Deux chiffres décident si un contrat tient. La couverture du loyer indique combien de fois le résultat d’exploitation gagne le loyer ; si elle dépasse à peine un, la première saison faible devient un problème. La réserve FF&E est le montant que l’exploitation met de côté chaque année pour le mobilier, l’agencement et les équipements. Qui l’oublie au contrat retrouve l’établissement usé au bout de dix ans. Ces deux chiffres appartiennent au contrat et non à une annexe que personne ne lit.
Notre façon de procéder: 01 bis 04
Profil de l’établissement
Emplacement, taille, état, clientèle. Il en résulte quels exploitants et quelles enseignes conviennent vraiment. C’est seulement ensuite que nous approchons quelqu’un.
Approche
Nous approchons directement exploitants et sociétés d’enseigne, en confidentialité et avec des documents solides.
Négociation
Niveau de loyer, durée, options, sûretés, obligations d’entretien, réserve FF&E, clauses de sortie.
Remise et contrôle
Inventaire, transfert du personnel, obligations de reporting. Un contrat ne vaut que le reporting qui le soutient. Un format fixe est convenu, pas une promesse orale.
Pour qui: Destinataires
Propriétaires dont le bail arrive à terme ou est résilié, promoteurs avant le début des travaux et exploitants souhaitant reprendre un établissement de plus. Le plus urgent vient des propriétaires dont le preneur ne paie plus.
- Établissements devant passer de l’exploitation en propre au bail.
- Projets ayant besoin d’un exploitant engagé avant le financement.
- Contrats existants à renégocier au niveau du marché.
Questions: Trois questions
- Bail ou gestion : qu’est-ce qui est plus sûr ?
- Le bail est plus prévisible tant que le preneur reste solvable. Le contrat de gestion donne au propriétaire le résultat entier, la bonne année comme la mauvaise. La sécurité vient moins de la forme du contrat que des sûretés, des obligations de reporting et d’un loyer que l’exploitation porte réellement. Ce qui compte, c’est la façon dont le preneur gagne le loyer même dans une année faible.
- Qu’est-ce qu’une réserve FF&E ?
- FF&E signifie furniture, fixtures & equipment, soit l’équipement mobile d’un hôtel. La réserve est une part du chiffre d’affaires mise de côté chaque année et qui sert à renouveler lits, sols, équipements et mobilier. Si elle manque au contrat, c’est le propriétaire qui paie à la fin.
- Ai-je besoin d’une enseigne ?
- Pas nécessairement. Une enseigne apporte distribution, standards et bienveillance des prêteurs, mais coûte des redevances et de la liberté. Pour les établissements à histoire propre et à forte clientèle fidèle, la variante sans enseigne est souvent la meilleure. Cela se calcule avant de signer.
Parlons-en
Sarego Group est une marque de RED Real Estates Development Bauträger und Immobilien GmbH