Rozwój
projektów
Kto buduje, decyduje na dziesięciolecia, na długo przed przyjazdem pierwszej koparki. Sarego Group rozwija projekty hotelowe w Austrii, Niemczech i Szwajcarii oraz w Alpach i Europie Południowej, od działki po przekazanie operatorowi pod klucz. Właściciele gruntów i inwestorzy, którzy budują zamiast kupować, zaczynają tutaj.
O co chodzi: Usługa 03
Projekt hotelowy powstaje w projekcie i w umowie z operatorem, a jedno musi pasować do drugiego.
Lokalizacja decyduje, która koncepcja w ogóle się broni: położenie, dojazd, długość sezonu, miejsca postojowe i przeznaczenie, czyli dopuszczalne użytkowanie działki. Z tego wynika, ile pokoi ma sens, jaką kategorię obiekt utrzyma i czy należą do niego gastronomia, konferencje albo strefa wodna. Koncepcję rozwijamy z lokalizacji, a nie z wyobrażenia. Dopiero gdy lokalizacja i pojemność do siebie pasują, powstaje biznesplan, który bank rzeczywiście czyta.
Najważniejsza zwrotnica leży przed pierwszą łopatą i nazywa się operator. Kto szuka go dopiero po rozpoczęciu budowy, buduje powierzchnie, których nikt w tej formie nie chce, i negocjuje później ze słabszej pozycji. Gdy związanie operatora jest wcześniejsze, projektowanie idzie za umową, a finansowanie dostaje dowód, którego i tak żąda. Operator wnosi ponadto standardy, które określają czas i koszt budowy: głębokość pokoju, powierzchnie techniczne, dostawy.
Jak postępujemy: 01 bis 05
Lokalizacja i przeznaczenie
Położenie, dostępność, sezon, prawo budowlane. Wcześnie wyjaśniamy, na co pozwala przeznaczenie i ile z tego jest opłacalne.
Koncepcja i pojemność
Liczba pokoi, kategoria, gastronomia, wellness. Każda powierzchnia musi odnaleźć się w biznesplanie. Powierzchnie bez marży pokrycia skreślamy wcześnie.
Związanie operatora
Kontakt z odpowiednimi operatorami i markami, negocjacje dzierżawy lub zarządzania, podpis przed rozpoczęciem budowy.
Projektowanie i budowa
Uzgodnienie architektury, standardu operatora i finansowania. Utrzymujemy logikę eksploatacji w projekcie.
Przekazanie
Zakończenie, odbiór, pierwsze wyposażenie, faza otwarcia. Przekazuje się operatorowi, który zna to rzemiosło. Dopiero wtedy kończy się nasza rola.
Dla kogo: Grupy docelowe
Właściciele gruntów, deweloperzy i inwestorzy badający użytkowanie hotelowe albo chcący postawić rozpoczęty projekt na nogi. Często chodzi o działki zbyt głośne na mieszkania i zbyt ładne na przemysł.
- Działki z przeznaczeniem hotelowym lub z szansą na przekwalifikowanie.
- Aparthotele i serviced apartments, między mieszkaniem a hotelarstwem.
- Rozpoczęte projekty, którym brakuje operatora albo biznesplanu.
Pytania: Trzy pytania
- Kiedy operator powinien być znany?
- Przed rozpoczęciem budowy, lepiej przed projektem do pozwolenia. Operator określa wielkość pokoi, powierzchnie zaplecza, czyli kuchnię, magazyn i pomieszczenia dla personelu, oraz standard wyposażenia. Każda zmiana po tym kosztuje czas budowy i pieniądze, a dowód związanego operatora wyraźnie poprawia warunki finansowania. Dlatego zwracamy się do operatorów, gdy tylko lokalizacja i pojemność są pewne.
- Czym dokładnie jest aparthotel?
- Obiektem z apartamentami prowadzonym po hotelarsku: recepcja, sprzątanie, krótkie pobyty. Prawnie wiele zależy od przeznaczenia i konstrukcji umów, przede wszystkim przy sprzedaży pojedynczych jednostek inwestorom. Te pytania należą przed projektowanie, a nie po nim.
- Czy rozwijają Państwo także w istniejącej substancji?
- Tak. Zmiana sposobu użytkowania biurowca, rozbudowa istniejącego hotelu, repozycjonowanie po zmianie operatora. Droga jest ta sama: najpierw lokalizacja, potem koncepcja, potem operator. W istniejącej substancji decyduje dodatkowo materia: wysokości kondygnacji, konstrukcja, instalacje.
Porozmawiajmy
Sarego Group jest marką spółki RED Real Estates Development Bauträger und Immobilien GmbH