Desarrollo
de proyectos
Quien construye decide para décadas, mucho antes de que llegue la primera excavadora. Sarego Group desarrolla proyectos hoteleros en Austria, Alemania y Suiza así como en los Alpes y en el sur de Europa, desde el terreno hasta la entrega llave en mano al operador. Los propietarios de suelo y los inversores que construyen en lugar de comprar empiezan aquí.
De qué se trata: Servicio 03
Un proyecto hotelero nace en el proyecto y en el contrato con el operador, y ambas cosas tienen que encajar.
La ubicación decide qué concepto se sostiene: situación, accesos, duración de temporada, plazas de aparcamiento y la calificación urbanística, es decir, el uso permitido del solar. De ahí se sigue cuántas habitaciones tienen sentido, qué categoría puede sostener la casa y si restauración, congresos o spa forman parte de ella. Desarrollamos el concepto a partir de la ubicación, no de una imagen deseada. Solo cuando ubicación y capacidad encajan surge un plan de negocio que un banco lee de verdad.
El cambio de agujas más importante está antes de la primera palada y se llama operador. Quien lo busca después del inicio de obra construye superficies que así nadie quiere y negocia luego desde una posición más débil. Si la vinculación del operador está cerrada antes, la planificación sigue al contrato, y la financiación obtiene la prueba que de todos modos exige. El operador aporta además estándares que determinan plazo y coste de obra: profundidad de habitación, superficies técnicas, logística.
Cómo procedemos: 01 bis 05
Ubicación y calificación
Situación, accesibilidad, temporada, derecho urbanístico. Aclaramos pronto qué permite la calificación y cuánto de ello es económico.
Concepto y capacidad
Número de habitaciones, categoría, restauración, wellness. Cada superficie debe reaparecer en el plan de negocio. Las superficies sin margen las suprimimos pronto.
Vinculación del operador
Aproximación a operadores y marcas adecuados, negociación de arrendamiento o gestión, firma antes del inicio de obra.
Proyecto y obra
Coordinación entre arquitectura, estándar del operador y financiación. Mantenemos la lógica de explotación dentro del proyecto.
Entrega
Terminación, recepción, primer equipamiento, fase de apertura. Se entrega a un operador que conoce el oficio. Solo entonces termina nuestro papel.
Para quién: Destinatarios
Propietarios de suelo, promotores e inversores que examinan un uso hotelero o quieren asentar un proyecto ya iniciado. A menudo se trata de solares demasiado ruidosos para vivienda y demasiado buenos para actividad industrial.
- Solares con calificación hotelera o con perspectiva de recalificación.
- Aparthoteles y serviced apartments, entre vivienda y hotelería.
- Proyectos iniciados a los que falta el operador o el plan de negocio.
Preguntas: Tres preguntas
- ¿Cuándo debe estar decidido el operador?
- Antes del inicio de obra, mejor antes del proyecto de licencia. El operador determina tamaños de habitación, superficies de servicio, es decir, cocina, almacén y zonas de personal, y el estándar de equipamiento. Cada cambio posterior cuesta plazo y dinero, y la prueba de un operador vinculado mejora notablemente las condiciones de financiación. Por eso nos dirigimos a los operadores en cuanto ubicación y capacidad son sólidas.
- ¿Qué es exactamente un aparthotel?
- Una casa con apartamentos explotada al modo hotelero: recepción, limpieza, estancias cortas. Jurídicamente mucho depende de la calificación y del diseño contractual, sobre todo cuando se venden unidades sueltas a inversores. Esas cuestiones van antes del proyecto, no después.
- ¿Desarrollan también en edificios existentes?
- Sí. Cambio de uso de un edificio de oficinas, ampliación de un hotel existente, reposicionamiento tras un cambio de operador. El camino es el mismo: primero la ubicación, luego el concepto, luego el operador. En lo existente decide además la sustancia: alturas libres, estructura, instalaciones.
Hablemos
Sarego Group es una marca de RED Real Estates Development Bauträger und Immobilien GmbH