Razvoj
projekata
Tko gradi, odlučuje za desetljeća, davno prije nego što stigne prvi bager. Sarego Group razvija hotelske projekte u Austriji, Njemačkoj i Švicarskoj te u alpskom prostoru i južnoj Europi, od zemljišta do predaje ključ u ruke operateru. Vlasnici zemljišta i ulagači koji grade umjesto da kupuju počinju ovdje.
O čemu je riječ: Usluga 03
Hotelski projekt nastaje u planu i u ugovoru s operatorom, a to se dvoje mora poklapati.
Lokacija odlučuje koji koncept uopće drži: položaj, prilaz, duljina sezone, parkirna mjesta i namjena, dakle dopušteno korištenje zemljišta. Iz toga slijedi koliko soba ima smisla, koju kategoriju kuća drži i pripadaju li joj ugostiteljstvo, kongresi ili toplice. Koncept razvijamo iz lokacije, a ne iz željene slike. Tek kad se lokacija i kapacitet podudare, nastaje poslovni plan koji banka doista i pročita.
Najvažnija skretnica leži prije prvog iskopa i zove se operator. Tko ga traži tek nakon početka gradnje, gradi površine kakve nitko ne želi i poslije pregovara iz slabijeg položaja. Stoji li vezanje operatora prije toga, projektiranje se ravna prema ugovoru, a financiranje dobiva dokaz koji ionako traži. Operator uz to donosi standarde koji određuju vrijeme i troškove gradnje: dubinu sobe, tehničke prostore, dostavu.
Kako postupamo: 01 bis 05
Lokacija i namjena
Položaj, dostupnost, sezona, građevinsko pravo. Rano razjašnjavamo što namjena dopušta i koliko je od toga gospodarski isplativo.
Koncept i kapacitet
Broj soba, kategorija, ugostiteljstvo, wellness. Svaka se površina mora naći u poslovnom planu. Površine bez doprinosa pokriću brišemo rano.
Vezanje operatora
Obraćanje prikladnim operatorima i markama, pregovori o zakupu ili upravljanju, sklapanje prije početka gradnje.
Projektiranje i gradnja
Usklađivanje arhitekture, operatorskog standarda i financiranja. Logiku poslovanja držimo u planu.
Primopredaja
Dovršetak, preuzimanje, prva oprema, faza otvaranja. Predaje se operatoru koji posao poznaje. Tek onda završava naša uloga.
Za koga: Ciljne skupine
Vlasnici zemljišta, investitori i ulagači koji ispituju hotelsku namjenu ili žele započeti projekt postaviti na održive noge. Često je riječ o zemljištima prebučnim za stanovanje i prelijepim za gospodarstvo.
- Zemljišta s hotelskom namjenom ili s izgledom za prenamjenu.
- Aparthoteli i servisirani apartmani, između stanovanja i hotelijerstva.
- Započeti projekti kojima nedostaje operator ili poslovni plan.
Pitanja: Tri pitanja
- Kada operator treba biti poznat?
- Prije početka gradnje, bolje prije projekta za dozvolu. Operator određuje veličine soba, pozadinske površine, dakle kuhinju, skladište i prostore za osoblje, te standard opreme. Svaka izmjena nakon toga stoji vremena i novca, a dokaz vezanog operatora osjetno poboljšava uvjete financiranja. Zato se operatorima obraćamo čim su lokacija i kapacitet pouzdani.
- Što je točno aparthotel?
- Kuća s apartmanima koja se vodi na hotelski način: recepcija, čišćenje, kratki boravci. Pravno mnogo ovisi o namjeni i oblikovanju ugovora, osobito pri prodaji pojedinih jedinica ulagačima. Ta pitanja idu prije projektiranja, a ne poslije.
- Razvijate li i u postojećem fondu?
- Da. Prenamjena uredske zgrade, proširenje postojećeg hotela, repozicioniranje nakon promjene operatora. Put je isti: prvo lokacija, zatim koncept, zatim operator. U postojećem fondu dodatno odlučuje supstanca: visine etaža, statika, instalacije.
Razgovarajmo
Sarego Group marka je društva RED Real Estates Development Bauträger und Immobilien GmbH