Sviluppo
progetti
Chi costruisce decide per decenni, molto prima che arrivi la prima scavatrice. Sarego Group sviluppa progetti alberghieri in Austria, Germania e Svizzera nonché nelle Alpi e nell’Europa meridionale, dal terreno alla consegna chiavi in mano all’operatore. Proprietari di terreni e investitori che costruiscono invece di comprare cominciano da qui.
Di cosa si tratta: Servizio 03
Un progetto alberghiero nasce nel progetto e nel contratto con il gestore, e le due cose devono combaciare.
La posizione decide quale concept regga davvero: collocazione, accessibilità, durata della stagione, posti auto e la destinazione urbanistica, ossia l’uso consentito del terreno. Da qui discende quante camere abbiano senso, quale categoria la casa possa tenere e se ristorazione, congressi o spa ne facciano parte. Sviluppiamo il concept a partire dalla posizione, non da un’immagine desiderata. Solo quando posizione e capacità coincidono nasce un business plan che una banca legge davvero.
Lo snodo più importante sta prima della prima palata e si chiama gestore. Chi lo cerca dopo l’avvio dei lavori costruisce superfici che nessuno vuole così e tratta poi da una posizione più debole. Se il vincolo con il gestore è già fissato, la progettazione segue il contratto, e il finanziamento ottiene la prova che comunque richiede. Il gestore porta inoltre standard che determinano tempi e costi di costruzione: profondità delle camere, superfici tecniche, logistica.
Come procediamo: 01 bis 05
Posizione e destinazione
Collocazione, accessibilità, stagione, diritto edilizio. Chiariamo presto cosa consente la destinazione e quanto di essa sia economico.
Concept e capacità
Numero di camere, categoria, ristorazione, wellness. Ogni superficie deve ritrovarsi nel business plan. Le superfici senza margine di contribuzione le togliamo presto.
Vincolo con il gestore
Contatto con gestori e marchi adatti, trattativa su affitto o gestione, firma prima dell’avvio dei lavori.
Progettazione e cantiere
Coordinamento tra architettura, standard del gestore e finanziamento. Teniamo la logica di gestione dentro il progetto.
Consegna
Ultimazione, collaudo, primo allestimento, fase di apertura. Si consegna a un gestore che conosce il mestiere. Solo allora finisce il nostro ruolo.
Per chi: Destinatari
Proprietari di terreni, promotori e investitori che valutano un uso alberghiero o vogliono dare basi solide a un progetto avviato. Spesso si tratta di terreni troppo rumorosi per il residenziale e troppo belli per l’industriale.
- Terreni con destinazione alberghiera o con prospettiva di variante.
- Aparthotel e serviced apartment, tra residenza e albergo.
- Progetti avviati cui manca il gestore o il business plan.
Domande: Tre domande
- Quando deve essere scelto il gestore?
- Prima dell’avvio dei lavori, meglio prima del progetto da depositare. Il gestore determina dimensioni delle camere, superfici di servizio, ossia cucina, magazzini e aree per il personale, e lo standard di allestimento. Ogni modifica successiva costa tempo e denaro, e la prova di un gestore vincolato migliora sensibilmente le condizioni di finanziamento. Per questo contattiamo i gestori appena posizione e capacità sono solide.
- Che cos’è esattamente un aparthotel?
- Una casa con appartamenti condotta in modo alberghiero: ricevimento, pulizia, soggiorni brevi. Sul piano giuridico molto dipende dalla destinazione e dalla struttura contrattuale, soprattutto in caso di vendita di singole unità a investitori. Queste domande vengono prima della progettazione, non dopo.
- Sviluppate anche nell’esistente?
- Sì. Cambio d’uso di un edificio per uffici, ampliamento di un hotel esistente, riposizionamento dopo un cambio di gestore. La strada è la stessa: prima la posizione, poi il concept, poi il gestore. Nell’esistente decide in più la sostanza: altezze dei piani, struttura, impianti.
