Projekt
entwicklung
Wer baut, entscheidet über Jahrzehnte, lange bevor der erste Bagger anrückt. Sarego Group entwickelt Hotelprojekte in Österreich, Deutschland und der Schweiz sowie im Alpenraum und in Südeuropa, vom Grundstück bis zur schlüsselfertigen Übergabe an den Betreiber. Grundstückseigentümer und Investoren, die bauen statt kaufen, fangen hier an.
Worum es geht: Leistung 03
Ein Hotelprojekt entsteht im Plan und im Betreibervertrag, und beides muss zusammenpassen.
Der Standort entscheidet, welches Konzept überhaupt trägt: Lage, Anfahrt, Saisonlänge, Stellplätze und die Widmung, also die zulässige Nutzung des Grundstücks. Daraus folgt, wie viele Zimmer sinnvoll sind, welche Kategorie das Haus hält und ob Gastronomie, Tagung oder Therme dazugehören. Wir entwickeln das Konzept aus dem Standort, nicht aus einem Wunschbild. Erst wenn Standort und Kapazität zusammenpassen, entsteht ein Businessplan, den eine Bank auch liest.
Die wichtigste Weiche liegt vor dem ersten Spatenstich, und sie heißt Betreiber. Wer erst nach Baubeginn sucht, baut Flächen, die so niemand haben will, und verhandelt später aus der schwächeren Position. Steht die Betreiberbindung vorher, richtet sich die Planung nach dem Vertrag, und die Finanzierung bekommt den Nachweis, den sie ohnehin verlangt. Der Betreiber bringt zudem Standards mit, die Bauzeit und Baukosten bestimmen: Zimmertiefe, Technikflächen, Anlieferung.
So gehen wir vor: 01 bis 05
Standort und Widmung
Lage, Erreichbarkeit, Saison, Baurecht. Wir klären früh, was die Widmung hergibt und was davon wirtschaftlich ist.
Konzept und Kapazität
Zimmerzahl, Kategorie, Gastronomie, Wellness. Jede Fläche muss sich im Businessplan wiederfinden. Flächen ohne Deckungsbeitrag streichen wir früh.
Betreiberbindung
Ansprache geeigneter Betreiber und Marken, Verhandlung von Pacht oder Management, Abschluss vor Baubeginn.
Planung und Bau
Abstimmung zwischen Architektur, Betreiberstandard und Finanzierung. Wir halten die Betriebslogik im Plan.
Übergabe
Fertigstellung, Abnahme, Erstausstattung, Eröffnungsphase. Übergeben wird an einen Betreiber, der den Betrieb kennt. Erst danach endet unsere Rolle.
Für wen: Zielgruppen
Grundstückseigentümer, Bauträger und Investoren, die eine Hotelnutzung prüfen oder ein begonnenes Projekt auf tragfähige Beine stellen wollen. Häufig geht es um Grundstücke, die für Wohnbau zu laut und für Gewerbe zu schön sind.
- Grundstücke mit Hotelwidmung oder mit Aussicht auf Umwidmung.
- Aparthotels und Serviced Apartments, die zwischen Wohnen und Hotellerie liegen.
- Angefangene Projekte, denen der Betreiber oder der Businessplan fehlt.
Fragen: Drei Fragen
- Wann sollte der Betreiber feststehen?
- Vor Baubeginn, besser vor der Einreichplanung. Der Betreiber bestimmt Zimmergrößen, Back-of-House-Flächen, also Küche, Lager und Personalbereiche, und den Ausstattungsstandard. Jede Änderung danach kostet Bauzeit und Geld, und der Nachweis eines gebundenen Betreibers verbessert die Finanzierungsbedingungen spürbar. Wir sprechen Betreiber deshalb an, sobald Standort und Kapazität belastbar sind.
- Was ist ein Aparthotel genau?
- Ein Haus mit Apartments, das hotelmäßig bewirtschaftet wird: Rezeption, Reinigung, kurze Aufenthalte. Rechtlich hängt viel an Widmung und Vertragsgestaltung, vor allem bei Verkauf einzelner Einheiten an Anleger. Diese Fragen gehören vor die Planung, nicht danach.
- Entwickeln Sie auch im Bestand?
- Ja. Umnutzung eines Bürohauses, Erweiterung eines bestehenden Hotels, Repositionierung nach Betreiberwechsel. Der Weg ist derselbe: erst der Standort, dann das Konzept, dann der Betreiber. Im Bestand entscheidet zusätzlich die Substanz: Geschosshöhen, Statik, Haustechnik.
