Proje
geliştirme
İnşa eden, ilk kepçe gelmeden çok önce onlarca yıl için karar verir. Sarego Group Avusturya, Almanya ve İsviçre’de ayrıca Alp bölgesi ve Güney Avrupa’da otel projeleri geliştirir, arsadan işletmeciye anahtar teslimine kadar. Satın almak yerine inşa eden arsa sahipleri ve yatırımcılar buradan başlar.
Konu nedir: Hizmet 03
Bir otel projesi hem planda hem işletmeci sözleşmesinde doğar ve ikisinin birbirine uyması gerekir.
Hangi konseptin taşıdığına konum karar verir: yer, ulaşım, sezon uzunluğu, otopark ve imar, yani arsanın izin verilen kullanımı. Bundan kaç odanın anlamlı olduğu, tesisin hangi sınıfı taşıyacağı ve yeme içme, toplantı ya da termalin buna dâhil olup olmadığı çıkar. Konsepti arzu edilen bir görüntüden değil, konumdan geliştiririz. Ancak konum ile kapasite örtüştüğünde bir bankanın gerçekten okuduğu bir iş planı doğar.
En önemli makas ilk kazmadan önce durur ve adı işletmecidir. Onu inşaat başladıktan sonra arayan, kimsenin öyle istemediği alanlar inşa eder ve sonradan daha zayıf konumdan pazarlık eder. İşletmeci bağlantısı önceden kurulursa tasarım sözleşmeye göre şekillenir ve finansman zaten istediği belgeyi alır. İşletmeci ayrıca inşaat süresini ve maliyetini belirleyen standartlar getirir: oda derinliği, teknik alanlar, mal kabul.
Nasıl ilerliyoruz: 01 bis 05
Konum ve imar
Yer, erişilebilirlik, sezon, imar hukuku. İmarın neye izin verdiğini ve bunun ne kadarının ekonomik olduğunu erken netleştiririz.
Konsept ve kapasite
Oda sayısı, sınıf, yeme içme, wellness. Her alan iş planında karşılığını bulmalıdır. Katkı payı olmayan alanları erkenden çizeriz.
İşletmeci bağlantısı
Uygun işletmeci ve markalara yaklaşım, kira ya da yönetim müzakeresi, inşaat başlamadan imza.
Tasarım ve inşaat
Mimari, işletmeci standardı ve finansman arasında uyum. İşletme mantığını planın içinde tutarız.
Devir
Tamamlama, kabul, ilk donanım, açılış evresi. Devir, işi bilen bir işletmeciye yapılır. Rolümüz ancak bundan sonra biter.
Kimin için: Hedef gruplar
Otel kullanımını inceleyen ya da başlamış bir projeyi sağlam zemine oturtmak isteyen arsa sahipleri, geliştiriciler ve yatırımcılar. Çoğu kez konut için fazla gürültülü, sanayi için fazla güzel arsalar söz konusudur.
- Otel imarlı ya da imar değişikliği umudu olan arsalar.
- Konut ile otelcilik arasında duran aparthoteller ve serviced apartments.
- İşletmecisi ya da iş planı eksik, başlamış projeler.
Sorular: Üç soru
- İşletmeci ne zaman belli olmalı?
- İnşaat başlamadan, tercihen ruhsat projesinden önce. İşletmeci oda büyüklüklerini, arka alan yüzeylerini, yani mutfağı, depoyu ve personel bölümlerini ve donanım standardını belirler. Sonraki her değişiklik inşaat süresine ve paraya mal olur; bağlı bir işletmeci belgesi ise finansman koşullarını hissedilir ölçüde iyileştirir. Bu yüzden konum ve kapasite sağlamlaştığı anda işletmecilere gideriz.
- Aparthotel tam olarak nedir?
- Otel gibi işletilen daireli bir tesistir: resepsiyon, temizlik, kısa konaklama. Hukuken çok şey imara ve sözleşme kurgusuna bağlıdır, özellikle tekil birimler yatırımcılara satılıyorsa. Bu sorular tasarımdan sonra değil, önce gelir.
- Mevcut yapıda da geliştiriyor musunuz?
- Evet. Bir ofis binasının dönüşümü, mevcut bir otelin genişletilmesi, işletmeci değişimi sonrası yeniden konumlandırma. Yol aynıdır: önce konum, sonra konsept, sonra işletmeci. Mevcut yapıda ayrıca bünye karar verir: kat yükseklikleri, statik, tesisat.
