Mercados
Sarego Group intermedia y acompaña activos hoteleros en Austria, Suiza, Alemania, el área alpina, el Mediterráneo y el Adriático, así como en Turquía. Cinco regiones con mandatos propios. Todo lo demás a través de socios locales.
Mercados centrales: Dónde trabajamos
Austria
Suiza y Alemania
Área alpina
Mediterráneo y Adriático
Turquía
Y ultramar
Un hotel se calcula igual en todas partes. Se compra distinto en todas partes: régimen de suelo, arrendamiento de empresa, concesión.
Austria: Mercado de origen
Viena, las capitales de estado federado y las regiones vacacionales forman el mercado en el que empezamos.
El lado propietario es mayoritariamente privado: familias en segunda o tercera generación, junto a fundaciones privadas y family offices. Los propietarios institucionales se encuentran sobre todo en hoteles urbanos de Viena y Salzburgo. En las regiones vacacionales predomina la explotación propia; en las ciudades, el arrendamiento o el contrato de gestión. Hay que atender al régimen de transmisión de suelo. Es competencia de los estados federados, y cada uno regula de forma distinta la adquisición por personas del extranjero y las segundas residencias. En Tirol, Salzburgo y Vorarlberg esa comprobación va al principio de una transacción y no al final.
Suiza y Alemania: Dos mercados vecinos
Los dos mercados vecinos están próximos entre sí y siguen sin embargo reglas muy distintas.
En Suiza la Lex Koller limita la adquisición de inmuebles por personas en el extranjero. Los establecimientos empresariales quedan en principio excluidos, y los hoteles suelen encuadrarse ahí; aun así, la calificación en cada caso debe aclararse antes de hablar de precio. Alemania no conoce una barrera comparable. Allí el cuadro lo determinan el impuesto de transmisiones, la estructura de la operación y la solvencia del operador. Los compradores son más a menudo institucionales, los contratos de arrendamiento y gestión son la norma, y el mercado reacciona a los movimientos de tipos más rápido que el austriaco.
Cada mercado tiene sus propias reglas.
Área alpina: AT · CH · DE · IT
Una región a través de cuatro fronteras que se comporta como un solo mercado.
De Vorarlberg al Tirol del Sur, del Oberland bernés al Salzkammergut rigen las mismas magnitudes: dos temporadas, ciclos de inversión altos y una explotación casi siempre familiar. Rara vez se vende por necesidad económica. Más a menudo porque falta la sucesión o porque una reforma pendiente supera las fuerzas de la casa. Los compradores son inversores privados, grupos operadores y, cada vez más, promotores con conceptos de apartamentos. Quien compra aquí asume plantilla, clientela fiel y una ubicación que no se repite.
Mediterráneo y Adriático: IT · HR · ES
Tres países donde inmueble y explotación siguen a menudo caminos jurídicos separados.
En Italia la explotación está con frecuencia en una sociedad propia y se cede mediante un arrendamiento de empresa, el affitto d’azienda. Quien compra solo el edificio no ha adquirido con ello la explotación. Las superficies próximas a la costa pueden estar sujetas a dominio público y entonces solo son utilizables mediante concesión. Croacia conoce una figura comparable con el bien marítimo a lo largo de la costa. En España marcan el mercado la hotelería vacacional y unas marcas operadoras fuertes. En los tres países la revisión empieza por la misma pregunta: qué se vende exactamente.
Turquía: Reglas propias
Un mercado con reglas de adquisición propias y con aliento largo.
Los activos hoteleros se sitúan mayoritariamente en el Egeo y el Mediterráneo, a lo que se suma Estambul como mercado urbano aparte. Una parte del suelo de uso turístico es propiedad del Estado y se cede a los operadores para un uso a largo plazo. Lo que se vende entonces es el derecho de uso junto con el edificio, no el suelo. La adquisición por personas extranjeras es posible, pero está sujeta a restricciones por zona y superficie, razón por la cual las operaciones discurren con frecuencia a través de una sociedad turca. Los compradores son grupos nacionales, inversores del Golfo y operadores europeos.
En ultramar trabajamos con socios locales.
Y ultramar: Red de socios
Fuera de los mercados centrales no llevamos mandatos propios, pero nos llegan consultas hacia allí con regularidad.
Fuera de nuestros mercados centrales trabajamos con socios locales seleccionados, en Europa, Estados Unidos, Asia, Australia y Sudamérica. Su interlocutor sigue siendo Sarego.
Hablemos
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