Marchés
Sarego Group transmet et accompagne des actifs hôteliers en Autriche, en Suisse, en Allemagne, dans l’espace alpin, en Méditerranée et sur l’Adriatique ainsi qu’en Turquie. Cinq régions avec des mandats propres. Tout le reste via des partenaires locaux.
Marchés cœur: Où nous travaillons
Autriche
Suisse et Allemagne
Espace alpin
Méditerranée et Adriatique
Turquie
Et outre-mer
Un hôtel se calcule partout pareil. Il s’achète partout autrement : régime foncier, bail d’entreprise, concession.
Autriche: Marché d’origine
Vienne, les capitales de Land et les régions de villégiature forment le marché où nous avons commencé.
Le côté propriétaire est majoritairement privé : familles de deuxième ou troisième génération, auxquelles s’ajoutent fondations privées et family offices. Les propriétaires institutionnels se trouvent surtout dans les hôtels urbains de Vienne et de Salzbourg. Dans les régions de villégiature domine l’exploitation en propre, dans les villes le bail ou le contrat de gestion. Le régime des transactions foncières mérite attention. Il relève des Länder, et chaque Land encadre différemment l’acquisition par des personnes de l’étranger ainsi que les résidences secondaires. Au Tyrol, à Salzbourg et au Vorarlberg, cet examen appartient au début d’une transaction et non à sa fin.
Suisse et Allemagne: Deux marchés voisins
Les deux marchés voisins sont proches l’un de l’autre et suivent pourtant des règles très différentes.
En Suisse, la Lex Koller limite l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger. Les établissements stables en sont en principe exclus, ce dont relèvent en règle générale les hôtels ; la qualification au cas par cas doit néanmoins être clarifiée avant de parler de prix. L’Allemagne ne connaît pas de barrière comparable. Là, droits de mutation, structure de la transaction et solidité de l’exploitant dessinent le tableau. Les acquéreurs y sont plus souvent institutionnels, baux et contrats de gestion sont la norme, et le marché réagit plus vite aux mouvements de taux que le marché autrichien.
Chaque marché a ses propres règles.
Espace alpin: AT · CH · DE · IT
Une région à cheval sur quatre frontières qui se comporte comme un seul marché.
Du Vorarlberg au Tyrol du Sud, de l’Oberland bernois au Salzkammergut, les mêmes grandeurs s’appliquent : deux saisons, des cycles d’investissement élevés et une exploitation le plus souvent familiale. On vend rarement par nécessité économique. Plus souvent parce que la succession manque ou qu’une rénovation à venir dépasse les forces de l’établissement. Les acquéreurs sont des investisseurs privés, des groupes d’exploitation et, de plus en plus, des promoteurs aux concepts d’appartements. Qui achète ici reprend le personnel, la clientèle fidèle et un emplacement qui ne se répète pas.
Méditerranée et Adriatique: IT · HR · ES
Trois pays où l’immeuble et l’exploitation suivent souvent des voies juridiquement distinctes.
En Italie, l’exploitation se trouve souvent dans une société distincte et est cédée par un bail d’entreprise, l’affitto d’azienda. Qui n’achète que le bâtiment n’a pas acquis l’exploitation. Les terrains proches du littoral peuvent relever du domaine public et ne sont alors utilisables que sous concession. La Croatie connaît une figure comparable avec le domaine maritime le long de la côte. En Espagne, l’hôtellerie de loisirs et de fortes enseignes d’exploitation marquent le marché. Dans les trois pays, l’examen commence par la même question : qu’est-ce qui est exactement à vendre.
Turquie: Des règles propres
Un marché aux règles d’acquisition particulières et au souffle long.
Les actifs hôteliers se situent majoritairement sur l’Égée et la Méditerranée, auxquels s’ajoute Istanbul comme marché urbain à part. Une partie des terrains à usage touristique appartient à l’État et est laissée aux exploitants pour un usage de longue durée. Ce qui se vend alors est le droit d’usage avec le bâtiment, non le terrain. L’acquisition par des personnes étrangères est possible, mais soumise à des restrictions de zone et de surface, raison pour laquelle les transactions passent fréquemment par une société turque. Les acquéreurs sont des groupes nationaux, des investisseurs du Golfe et des exploitants européens.
En outre-mer, nous travaillons avec des partenaires sur place.
Et outre-mer: Réseau de partenaires
Hors des marchés cœur, nous ne menons pas de mandats propres, mais des demandes nous y parviennent régulièrement.
Hors de nos marchés cœur, nous travaillons avec des partenaires locaux sélectionnés, en Europe, aux États-Unis, en Asie, en Australie et en Amérique du Sud. Votre interlocuteur reste Sarego.
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