Mercati
Sarego Group intermedia e segue immobili alberghieri in Austria, Svizzera, Germania, nell’area alpina, nel Mediterraneo e sull’Adriatico nonché in Turchia. Cinque regioni con mandati propri. Tutto il resto tramite partner sul posto.
Mercati centrali: Dove lavoriamo
Austria
Svizzera e Germania
Area alpina
Mediterraneo e Adriatico
Turchia
E oltreoceano
Gli hotel hanno ovunque gli stessi conti. Si comprano ovunque in modo diverso: norme fondiarie, affitto d’azienda, concessione.
Austria: Mercato d’origine
Vienna, i capoluoghi di Land e le regioni di vacanza formano il mercato in cui abbiamo iniziato.
La proprietà è in prevalenza privata: famiglie di seconda o terza generazione, oltre a fondazioni private e family office. I proprietari istituzionali si trovano soprattutto negli hotel cittadini di Vienna e Salisburgo. Nelle regioni di vacanza prevale la conduzione diretta, nelle città l’affitto o il contratto di gestione. Va considerata la disciplina sulle compravendite fondiarie. È competenza dei Länder, e ogni Land regola diversamente l’acquisto da parte di persone dall’estero e le seconde case. In Tirolo, Salisburgo e Vorarlberg questa verifica sta all’inizio di una transazione e non alla fine.
Svizzera e Germania: Due mercati vicini
I due mercati vicini stanno l’uno accanto all’altro e seguono regole molto diverse.
In Svizzera la Lex Koller limita l’acquisto di fondi da parte di persone all’estero. Gli stabilimenti d’impresa ne sono in linea di principio esclusi, e gli hotel di regola vi rientrano; la qualificazione nel singolo caso va comunque chiarita prima di parlare di prezzo. La Germania non conosce una barriera analoga. Lì il quadro è determinato da imposta di trasferimento, struttura dell’operazione e solidità del gestore. Gli acquirenti sono più spesso istituzionali, i contratti di affitto e di gestione sono la norma, e il mercato reagisce ai movimenti dei tassi più in fretta di quello austriaco.
Ogni mercato ha regole proprie.
Area alpina: AT · CH · DE · IT
Una regione a cavallo di quattro confini che si comporta come un unico mercato.
Dal Vorarlberg all’Alto Adige, dall’Oberland bernese al Salzkammergut valgono le stesse grandezze: due stagioni, cicli di investimento elevati e un’azienda per lo più in mano alla famiglia. Si vende di rado per necessità economica. Più spesso perché manca la successione o perché una ristrutturazione imminente supera le forze della casa. Gli acquirenti sono investitori privati, gruppi di gestione e sempre più sviluppatori con concept di appartamenti. Chi compra qui rileva personale, clientela abituale e una posizione che non si ripete.
Mediterraneo e Adriatico: IT · HR · ES
Tre paesi in cui immobile e azienda seguono spesso strade giuridicamente distinte.
In Italia l’azienda sta spesso in una società separata e viene ceduta con un affitto d’azienda. Chi compra solo l’edificio non ha acquistato l’azienda. Le superfici in prossimità della costa possono essere demanio pubblico e allora sono utilizzabili solo con concessione. La Croazia conosce una figura analoga nel bene marittimo lungo la costa. In Spagna il mercato è segnato dall’albergheria di vacanza e da marchi di gestione forti. In tutti e tre i paesi la verifica inizia dalla stessa domanda: cosa esattamente è in vendita.
Turchia: Regole proprie
Un mercato con regole di acquisto proprie e con tempi lunghi.
Gli immobili alberghieri si trovano in prevalenza sull’Egeo e sul Mediterraneo, cui si aggiunge Istanbul come mercato urbano a sé. Una parte delle superfici a uso turistico è di proprietà dello Stato e viene concessa in uso ai gestori a lungo termine. Si vende allora il diritto d’uso insieme all’edificio, non il terreno. L’acquisto da parte di persone straniere è possibile, ma soggetto a limiti per zona e superficie, ragione per cui le transazioni passano spesso attraverso una società turca. Gli acquirenti sono gruppi nazionali, investitori del Golfo e gestori europei.
Oltremare lavoriamo con partner sul posto.
E oltreoceano: Rete di partner
Fuori dai mercati centrali non seguiamo mandati propri, ma ci arrivano regolarmente richieste in quella direzione.
Fuori dai nostri mercati centrali lavoriamo con partner selezionati sul posto, in Europa, negli Stati Uniti, in Asia, in Australia e in Sud America. Il suo interlocutore resta Sarego.
