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Insights · 16 Minuten

Hotel kaufen in der Schweiz

Vor dem Preis stehen drei Fragen: Sind Sie nach Lex Koller bewilligungspflichtig, welches kantonale Steuerregime gilt am Ort des Grundstücks, und liegt die Gemeinde unter dem Zweitwohnungsgesetz.

Thomas Uhlir, MBA · Veröffentlicht am 23. September 2026 · Zuletzt aktualisiert am 23. September 2026

Ein Hotel in der Schweiz kaufen Sie in drei Schritten, von denen der erste nichts mit dem Preis zu tun hat: Klären Sie Ihre Bewilligungslage nach Lex Koller, dann das kantonale Steuerregime am Ort des Grundstücks, dann die Lage nach Zweitwohnungsgesetz. Der Ablauf selbst dauert sechs bis zwölf Monate und endet mit der öffentlichen Beurkundung nach Art. 216 OR.

Das föderale Element ist hier stärker als in Österreich oder Deutschland. Wer mit einer Faustregel arbeitet, rechnet in 26 Kantonen 26 Mal knapp daneben.

Und eine Frage steht noch vor allen anderen. Sie klingt nach Formalie und entscheidet regelmässig über Monate.

Ob Sie überhaupt kaufen dürfen, steht in zwei Artikeln

Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland verlangt in Art. 2 Abs. 1 BewG für den Erwerb durch Personen im Ausland grundsätzlich eine Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde.

Die für Hotels entscheidende Ausnahme steht in Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG: Keiner Bewilligung bedarf der Erwerb, wenn das Grundstück als ständige Betriebsstätte eines Handels-, Fabrikations- oder eines anderen nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes dient. Art. 3 BewV nimmt die gewerbsmässige Vermietung von Wohnraum davon aus, soweit der Wohnraum nicht zu einem Hotel oder Hotelappartementhaus gehört.

Praktisch heisst das: Ein aktiv bewirtschafteter Hotelbetrieb ist für einen ausländischen Erwerber regelmässig zugänglich. Eine Wohnliegenschaft mit einem Hotelschild an der Tür ist es nicht.

Die zweite Frage ist, ob Sie überhaupt als Person im Ausland gelten. Art. 5 Abs. 1 BewG zählt dazu unter anderem Staatsangehörige von Staaten ausserhalb der EU und der EFTA ohne Niederlassungsrecht, juristische Personen und vermögensfähige Gesellschaften mit Sitz im Ausland, und, das ist der übersehene Fall, solche mit Sitz in der Schweiz, in denen Personen im Ausland eine beherrschende Stellung innehaben.

Was eine beherrschende Stellung ist, definiert Art. 6 Abs. 1 BewG: Sie liegt vor, wenn eine Person im Ausland aufgrund ihrer finanziellen Beteiligung, ihres Stimmrechtes oder aus anderen Gründen allein oder gemeinsam mit anderen die Verwaltung oder Geschäftsführung entscheidend beeinflussen kann. Art. 6 Abs. 2 vermutet das unter anderem bei mehr als einem Drittel des Aktienkapitals oder der Stimmen.

Ein Drittel. Eine Schweizer Erwerbsgesellschaft mit einem ausländischen Minderheitsgesellschafter kann damit unter das Gesetz fallen, obwohl im Handelsregister eine Schweizer Adresse steht. Diese Beteiligungsstruktur gehört deshalb in die erste Woche der Prüfung, nicht in die rechtliche Due Diligence.

An der Grenze zwischen Hotel und Wohnen ist das Bundesgericht genau. In BGE 147 II 281 hat es entschieden, dass Personalwohnungen nicht unter die Hotel-Betriebsstätten-Ausnahme fallen. Wer ein Haus mit eigenem Personalhaus kauft, kauft unter Umständen zwei Objekte mit zwei Bewilligungslagen.

Das Verfahren hat eine Behörde, eine Frist und eine Grundbuchsperre

Wer bewilligungspflichtig ist, landet in einem Verfahren, das jeder Kanton selbst organisiert. Art. 15 Abs. 1 BewG verpflichtet jeden Kanton, eine oder mehrere Bewilligungsbehörden zu bezeichnen, die über die Bewilligungspflicht, die Bewilligung und den Widerruf entscheiden, sowie eine Beschwerdeinstanz.

Eine gesetzliche Entscheidungsfrist für das Hauptverfahren nennt das Gesetz nicht. Es nennt Fristen für die Nebenverfahren, etwa nach Art. 20 Abs. 3 BewG 30 Tage für die Beschwerde. Wie lange eine Bewilligung dauert, ist damit eine Frage des Kantons und der Auslastung seiner Behörde, und das ist für eine Exklusivitätsfrist eine unangenehme Variable.

Der ruhigere Weg steht in Art. 17 Abs. 1 BewG. Erwerber, deren Bewilligungspflicht sich nicht ohne Weiteres ausschliessen lässt, haben spätestens nach Abschluss des Rechtsgeschäfts um die Bewilligung oder um die Feststellung nachzusuchen, dass sie keiner Bewilligung bedürfen. Diese Feststellung ist das Instrument, mit dem ein internationaler Käufer seinen Zeitplan kalkulierbar macht.

Was passiert, wenn man es nicht tut, steht in Art. 18 Abs. 1 BewG. Kann der Grundbuchverwalter die Bewilligungspflicht nicht ohne Weiteres ausschliessen, setzt er das Verfahren aus und räumt dem Erwerber eine Frist von 30 Tagen ein. Handelt der Erwerber nicht fristgerecht oder wird die Bewilligung verweigert, weist er die Anmeldung ab.

Das ist der Punkt, an dem aus einer Formalie ein Problem wird. Der Kaufvertrag ist beurkundet, die Finanzierung steht, und das Grundbuch wartet auf ein Papier, das noch nicht existiert.

Die Rechtslage ist zudem in Bewegung. Das Bundesamt für Justiz hat am 15. April 2026 die Vernehmlassung zu einer Änderung des BewG eröffnet, zusammen mit einer Vorlage zur Umsetzung der Motion Schmid. Vorgesehen sind Verschärfungen beim Wohnungserwerb und, als Erleichterung für Tourismusregionen, eine Regelung, nach der Kantone verankern können, dass Personen im Ausland, die in der Schweiz ein Hotel betreiben, bewilligungsfrei Wohnungen für ihr Personal kaufen; werden diese nicht mehr gebraucht, sind sie innert zwei Jahren wieder zu verkaufen. Zum Stand dieses Beitrags sind die Stellungnahmen veröffentlicht, eine Botschaft liegt nicht vor. Eine Prognose steht hier deshalb nicht.

Der Bestand ist gross, die Bewegung ist klein

HotellerieSuisse weist für Ende 2025 einen Bestand von 4.356 Betrieben mit 144.814 Zimmern und 293.326 Betten aus. Die Logiernächte des Jahres 2025 beziffert der Verband auf 43.930.146; das Bundesamt für Statistik meldete am 25. Februar 2026 rund 43,9 Millionen Logiernächte und damit einen neuen Rekord.

Dem gegenüber steht ein sehr kleiner Transaktionsmarkt. Die Länderübersicht Schweiz in den Chambers Practice Guides nennt für 2025 ein Volumen von rund 428 Millionen Euro, einen historischen Höchstwert, getragen zu etwa zwei Dritteln von institutionellen Investoren.

Für einen Käufer sind das zwei Aussagen. Erstens: Vergleichstransaktionen für ein einzelnes Haus existieren praktisch nicht, der Preis entsteht aus dem Ertrag und aus der Zahl der Interessenten zum jeweiligen Zeitpunkt. Zweitens: Wer auf ein öffentliches Angebot wartet, wartet an der falschen Stelle.

In einer Tourismusgemeinde mit wenigen tausend Einwohnern kann ein Eigentümer nicht inserieren, ohne dass es binnen Tagen Ortsgespräch ist. Die Bergbahn, die Skischule, die Lieferanten und die Belegschaft hängen am selben Gästestrom. Deshalb läuft der Verkauf vertraulich oder er läuft nicht, und deshalb führt der Zugang für einen Käufer über Berater, Betreibergruppen und geschlossene Kreise.

Der Eintritt in diese Kreise ist formalisiert. Vertraulichkeitsvereinbarung für die Unterlagen und die Tatsache des Verkaufs, Nichtumgehungsvereinbarung für den Weg. Die Datenbank der Sarego Group arbeitet so: manuelle Freischaltung, erst nach unterzeichnetem NDA und NCND, kein Anspruch auf Zugang. Wer ein Suchprofil hinterlegt, mit Region, Grösse, Betriebsform und Finanzierungsstand, ist die Adresse, die beim nächsten Fall angerufen wird.

Ein Hinweis zur Vorbereitung, der speziell für die Schweiz gilt. Institutionelles Kapital dominiert die Käuferseite, und es prüft gründlich. Wer als privater Erwerber gegen diese Gruppe bietet, gewinnt selten über den Preis und häufiger über Tempo, Verlässlichkeit und eine bereits geklärte Bewilligungslage.

In 26 Kantonen gibt es 26 Rechnungen

Auf Bundesebene ist beim Immobilienkauf wenig geregelt, das den Preis bewegt. Entscheidend sind Kanton und Gemeinde, und die Unterschiede sind gross genug, um eine Standortwahl zu beeinflussen.

Die Handänderungssteuer wird mehrheitlich von den Kantonen erhoben, teils von den Gemeinden, und sie ist rechtlich uneinheitlich ausgestaltet. Die Publikation der Eidgenössischen Steuerverwaltung hält fest, dass Schwyz keine Handänderungssteuer erhebt und dass Zürich, Uri, Glarus, Zug und Schaffhausen lediglich eine Grundbuchgebühr kennen. In den erhebenden Kantonen liegen die Sätze überwiegend zwischen 10 und 33 Promille.

Im Einzelnen, und das ist für die Erwerbsnebenkosten die relevante Ebene: Bern verlangt 1,8 Prozent des Kaufpreises, steuerpflichtig ist der Erwerber. Luzern erhebt grundsätzlich 1,5 Prozent des Handänderungswertes, ebenfalls beim Erwerber. Die Waadt kommt auf insgesamt 3,3 Prozent, 2,2 Prozent kantonal und bis zu 1,1 Prozent kommunal; geschuldet ist die Abgabe vom Erwerber, die Vertragsparteien haften solidarisch. Graubünden überlässt den Satz der Gemeinde, begrenzt ihn im kantonalen Gesetz auf maximal 2 Prozent und macht ebenfalls den Erwerber steuerpflichtig. Das Wallis staffelt: 1 Prozent von 50.001 bis 500.000 Franken, 1,3 Prozent bis 1.000.000 Franken und 1,5 Prozent darüber, dazu eine kommunale Zusatzabgabe.

Rechenbeispiel. Bei einem Kaufpreis von 20 Millionen Franken kostet die Handänderungssteuer in der Waadt bis zu 660.000 Franken, in Bern 360.000, in Graubünden bei vollem Gemeindesatz 400.000, im Wallis auf der obersten Stufe 300.000 Franken zuzüglich Gemeindeanteil, und in Schwyz nichts. Das ist keine Nebenkostenposition mehr, das ist ein Standortfaktor.

Dazu kommt die Beurkundung. Der Grundstückkaufvertrag bedarf nach Art. 216 OR zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung, ohne sie ist er nichtig; zuständig ist eine Urkundsperson nach kantonalem Recht. Auch die Gebühr dafür ist kantonal geregelt. Graubünden veranschlagt für die Eigentumsübertragung ein Promille, mindestens 100 und höchstens 15.000 Franken. Gegenüber der Handänderungssteuer ist das eine kleine Zahl, und sie ist die einzige in dieser Rechnung, die sich verlässlich nach oben begrenzen lässt.

Die zweite Steuergrösse betrifft überwiegend die Gegenseite, verändert aber Ihre Verhandlung. Die Grundstückgewinnsteuer nach Art. 12 StHG setzen die Kantone in zwei Systemen um: Im dualistischen System wird nur der private Grundstückgewinn gesondert erfasst, im monistischen erfasst sie als Objektsteuer alle Gewinne, auch die aus dem Geschäftsvermögen. Für ein Hotel, das fast immer im Geschäftsvermögen liegt, entscheidet dieser Unterschied darüber, welche Struktur für den Verkäufer erträglich ist, und damit darüber, ob er über einen Asset Deal oder über einen Share Deal überhaupt sprechen will. Die Abwägung im Grundsatz steht in Asset Deal oder Share Deal, die kantonale Rechnung gehört zum Steuerberater am Ort des Grundstücks.

Was Sie beim Betrieb übernehmen, und was Sie nachrüsten

Die Ankaufsprüfung eines Schweizer Hotels folgt denselben vier Strängen wie überall: kommerziell, rechtlich, steuerlich, technisch. Drei Punkte sind schweizerisch und gehören früh auf den Tisch.

Der erste ist das Personal. Überträgt der Arbeitgeber den Betrieb oder einen Betriebsteil, geht das Arbeitsverhältnis nach Art. 333 Abs. 1 OR mit allen Rechten und Pflichten auf den Erwerber über, sofern der Arbeitnehmer den Übergang nicht ablehnt. Art. 333 Abs. 1bis OR verpflichtet den Erwerber, einen anwendbaren Gesamtarbeitsvertrag während eines Jahres einzuhalten. Nach Art. 333 Abs. 3 OR haften bisheriger Arbeitgeber und Erwerber solidarisch für Forderungen, die vor dem Übergang fällig geworden sind, und Art. 333a OR verlangt Information und Konsultation vor dem Übergang.

Das Ablehnungsrecht des Arbeitnehmers ist die Stelle, an der Schweizer Recht sich vom österreichischen unterscheidet, und in einem Saisonbetrieb mit eingespieltem Küchenteam ist es kein Randthema. Ein Käufer, der das Team halten will, redet vor dem Closing mit der Führungsebene, und zwar im Rahmen dessen, was der Verkäufer freigibt.

Der zweite Punkt ist der Brandschutz. Die Anforderungen folgen den Brandschutzvorschriften der Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen; die Brandschutzrichtlinie 16-15 zu Flucht- und Rettungswegen behandelt Beherbergungsbetriebe als eigene Kategorie. Für ein Haus im Bestand heisst das, dass Fluchtwege, Entrauchung und Brandabschnitte eine eigene Position im Investitionsprogramm sind, und diese Position wird regelmässig zu spät beziffert.

Der dritte Punkt ist die Mehrwertsteuer. Der Grundstücksverkauf ist nach Art. 21 Abs. 2 Ziff. 20 MWSTG von der Steuer ausgenommen, eine Option nach Art. 22 MWSTG ist unter Voraussetzungen möglich, und bei der Übertragung eines Betriebs als Ganzes kommt das Meldeverfahren nach Art. 38 MWSTG in Betracht. Die Wahl hat Folgen für die Vorsteuer und gehört vor die Beurkundung, nicht danach.

In einer Tourismusgemeinde kaufen Sie die Alternative mit

Es gibt eine Grösse, die ein Käufer in der Stadt nicht kennt und in den Bergen unbedingt prüfen muss.

Das Zweitwohnungsgesetz untersagt in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil über 20 Prozent grundsätzlich den Bau neuer Zweitwohnungen. Die Umnutzung eines strukturierten Beherbergungsbetriebs in Wohnungen ist nach Art. 8 Abs. 4 ZWG nur ausnahmsweise zulässig, gestützt auf ein unabhängiges Gutachten, dessen Anforderungen Art. 5 ZWV festlegt.

Die Erläuterungen des Bundesamts für Raumentwicklung nennen drei Prüfpunkte. Der Betrieb muss seit mindestens 25 Jahren bewirtschaftet worden sein. Es muss belegt sein, dass er wirtschaftlich nicht weitergeführt werden kann, auch nicht als touristisch bewirtschaftete Wohnungen. Und die ungenügende Wirtschaftlichkeit darf nicht auf vorwerfbares Fehlverhalten zurückgehen; als Fehlverhalten nennen die Erläuterungen ausdrücklich, systematisch Gewinne abgezogen zu haben, die in Instandhaltung oder Erneuerung hätten fliessen müssen.

Für die Kaufpreisrechnung ist die Folge eindeutig. Ein Umnutzungswert ist in einer solchen Gemeinde ohne Gutachten eine Hoffnung. Wer ihn in das Modell schreibt, zahlt heute für eine Option, die ihm eine Behörde später verweigern kann, und zwar gestützt auf die Investitionspolitik eines Vorgängers, die er nicht beeinflusst hat.

Bei der Finanzierung gilt eine Regel, die nicht für Sie gilt

Zum Zinsumfeld gibt es eine belegte Zahl. Der SNB-Leitzins liegt bei 0,00 Prozent, gültig ab dem 20. Juni 2025 und zuletzt am 18. Juni 2026 bestätigt.

Zur Eigenmittelfrage gibt es eine Regel, die häufig falsch zitiert wird. Die Schweizerische Bankiervereinigung hat ihre Selbstregulierung per 1. Januar 2020 verschärft und verlangt einen Mindest-Eigenmittelanteil von 25 Prozent des Belehnungswertes statt vormals 10 Prozent, dazu eine strengere Amortisationspflicht; die FINMA hat die revidierte Selbstregulierung als aufsichtsrechtlichen Mindeststandard anerkannt. Diese Regel betrifft Wohnrenditeliegenschaften. Ein Beherbergungsbetrieb ist keine Wohnrenditeliegenschaft, und die 25 Prozent sind deshalb für einen Hotelankauf keine anwendbare Vorgabe.

Eine belegte Quote für Hotelfinanzierungen existiert nicht, und die naheliegendste Quelle sagt das selbst. Die Schweizerische Gesellschaft für Hotelkredit hält fest, dass sie keine Vorgaben zu bestimmten prozentualen Eigenmitteln macht, ein Projekt aber nicht ausschliesslich fremdfinanziert sein soll. Wer Ihnen eine Zahl nennt, nennt eine Erfahrung.

Die SGH ist für einen Käufer trotzdem der interessanteste Adressat in diesem Abschnitt. Sie vergibt zinsgünstige Darlehen an Beherbergungsbetriebe und kann dabei über die von den Banken angewendete Belehnungsgrenze hinausgehen. Am 2. September 2026 hat der Bundesrat eine Zusatzbotschaft zur Totalrevision des Bundesgesetzes zur Förderung der Beherbergungswirtschaft verabschiedet, mit einem Impulsprogramm zur Modernisierung von Beherbergungsbetrieben in Berggebieten über 100 Millionen Franken auf acht Jahre.

Praktisch heisst das: Eine Finanzierung, die mit einer Bank allein nicht aufgeht, kann mit der SGH aufgehen. Diese Prüfung gehört parallel zur Due Diligence, weil sie den Preis verändert, den Sie bieten können.

Die Methode ist dieselbe, die Eingangsgrössen sind andere

Methodisch unterscheidet sich die Bewertung eines Schweizer Hotels nicht von der eines österreichischen. Ausgangspunkt ist das Ergebnis, das der Betrieb nachhaltig erwirtschaftet, bereinigt um Sondereffekte, um ein marktübliches Geschäftsführergehalt und um eine Rücklage für Möblierung und Ausstattung, kapitalisiert mit einem Satz, der die Risiken abbildet. Die Rechnung im Detail steht in Was ein Hotel wert ist.

Die Eingangsgrössen sind andere, und sie arbeiten gegen den Käufer. Löhne und Baukosten liegen über dem alpinen Durchschnitt, was jede künftige Renovierung verteuert und die Rücklage für Möblierung in absoluten Zahlen nach oben setzt. Prüfen Sie deshalb, ob der Verkäufer diese Rücklage am Schweizer Kostenniveau bemessen hat oder an einem Prozentsatz, den er aus einer Faustregel übernommen hat. Der Unterschied landet unmittelbar im kapitalisierten Ergebnis. Fragen Sie ausserdem nach den Betriebstagen: In den Bergen ist ihre Zahl die Grösse, an der ein Ankauf sich rechnet oder eben nicht.

Rechenbeispiel. Ein Bergbetrieb erwirtschaftet 2,0 Millionen Franken Betriebsergebnis vor Pacht und Abschreibung. Abzüglich eines Geschäftsführergehalts von 180.000 Franken und einer Rücklage für Möblierung von 5 Prozent bei 8 Millionen Franken Umsatz, also 400.000 Franken, bleiben 1,42 Millionen. Bei 7,5 Prozent Kapitalisierungssatz ergibt das rund 18,9 Millionen Franken, bei 9 Prozent rund 15,8 Millionen. Wer die Saisonlänge anders einschätzt als der Verkäufer, verhandelt über diese 3,1 Millionen und über nichts sonst.

Ein Punkt kommt dazu, den ein ausländischer Käufer sofort spürt. Er finanziert in einer anderen Währung als der, in der das Haus verdient. Wechselkursannahmen gehören deshalb in jede Planrechnung, und sie gehören offengelegt, weil ein Verkäufer sie sonst für einen Preisabschlag hält. Die Einordnung vor dem Angebot gehört in eine Bewertung und Feasibility.

Zur Betriebsform gilt hier, was in Hotel kaufen in Österreich ausführlicher steht: Entscheidend ist, welche Rolle Sie nach dem Übergang selbst ausfüllen können. Eine Schweizer Besonderheit kommt dazu. In einem Tal mit wenigen hundert Einwohnern ist die Zahl der Personen, die einen Betrieb dieser Grösse führen können, klein und weitgehend bekannt. Wer im Eigenbetrieb kauft, sollte diese Frage vor der Absichtserklärung beantwortet haben.

Sechs Fehler, die Käufer in der Schweiz wiederholen

Die Bewilligungslage wird nach der Absichtserklärung geprüft. Der teuerste Fehler im Land. Vier Monate Exklusivität mit Besichtigungen und Terminen, und am Ende ein Verfahren mit offenem Ausgang bei einem Haus, dessen Verkaufsabsicht im Ort inzwischen bekannt ist.

Die Beteiligungsstruktur wird für unerheblich gehalten. Ein Drittel der Stimmen genügt nach Art. 6 BewG für die Vermutung einer beherrschenden Stellung. Das ist weniger, als die meisten Erwerbsvehikel vermuten lassen.

Die Faustregel aus dem Nachbarkanton. Sie endet an der Kantonsgrenze, und zwar bei der Handänderungssteuer, bei der Grundstückgewinnsteuer und beim Notariat gleichermassen.

Das Personalhaus wird mitgerechnet, aber nicht mitgeprüft. Nach BGE 147 II 281 folgt es einer anderen Regel als der Hotelbetrieb.

Der Umnutzungswert steht im Modell. In einer Gemeinde unter dem Zweitwohnungsgesetz ist er ohne Gutachten nach Art. 8 Abs. 4 ZWG nicht ansetzbar.

Die 25 Prozent aus der Bankenselbstregulierung werden auf das Hotel übertragen. Sie gelten für Wohnrenditeliegenschaften. Ein Hotelkredit wird individuell bemessen, und die SGH kann darüber hinausgehen.

Sechs bis zwölf Monate, und der erste Monat entscheidet

Der Ablauf gleicht dem in Österreich, mit drei schweizerischen Einschüben.

Zuerst Profil, Zugang und Vertraulichkeits- und Nichtumgehungsvereinbarung. Dann die Vorprüfung der eigenen Bewilligungslage: Staatsangehörigkeit, Wohnsitz, Beherrschungsverhältnisse, gegebenenfalls ein Feststellungsgesuch nach Art. 17 BewG. Dann die Klärung des kantonalen Steuerregimes, weil sie die Struktur bestimmt, und in Tourismusgemeinden die Lage nach Zweitwohnungsgesetz.

Erst danach beginnt der übliche Teil: erste Einordnung, indikative Rechnung in Spannen, Absichtserklärung mit Exklusivität, Due Diligence über sechs bis zwölf Wochen, parallel die Finanzierung samt SGH-Prüfung, danach Beurkundung durch die Urkundsperson und Eintragung im Grundbuch.

Wer die drei Einschübe vorzieht, verhandelt am Ende nur noch über den Preis. Wer sie in die Due Diligence schiebt, verhandelt unter Zeitdruck über Dinge, die sich nicht verhandeln lassen.

In einem Markt dieser Grösse gewinnt selten der höchste Preis. Es gewinnt der Käufer, bei dem der Verkäufer sicher ist, dass die Beurkundung auch stattfindet. Diese Sicherheit kaufen Sie mit Vorarbeit, und sie ist in der Schweiz teurer als anderswo, weil 26 Rechtsordnungen keine Faustregel zulassen. Welche davon für Ihr Vorhaben zählt, klären wir vor jedem weiteren Schritt, vertraulich. Wie wir Käufer begleiten, steht unter Investment Advisory; die Verkäufersicht auf denselben Markt steht in Hotel verkaufen in der Schweiz.

Quellen

Dieser Beitrag gibt den Stand vom 23. September 2026 wieder. Er ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Jeder Einzelfall braucht die Prüfung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Urkundsperson am Ort des Grundstücks.

Häufige Fragen

Darf ein Ausländer in der Schweiz ein Hotel kaufen?

In der Regel ja. Art. 2 Abs. 1 BewG stellt den Erwerb durch Personen im Ausland unter Bewilligungspflicht, Art. 2 Abs. 2 lit. a nimmt davon Grundstücke aus, die als ständige Betriebsstätte eines nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes dienen. Hotelmässig bewirtschafteter Raum fällt nach Art. 3 BewV darunter. Ein aktiv geführter Hotelbetrieb ist damit regelmässig zugänglich, eine Wohnliegenschaft mit Hotelschild nicht.

Wer gilt nach Lex Koller als Person im Ausland?

Nach Art. 5 Abs. 1 BewG unter anderem Staatsangehörige von Staaten ausserhalb der EU und der EFTA ohne Niederlassungsrecht, juristische Personen mit Sitz im Ausland sowie Gesellschaften mit Sitz in der Schweiz, in denen Personen im Ausland eine beherrschende Stellung innehaben. Diese Stellung wird nach Art. 6 BewG unter anderem bei mehr als einem Drittel des Kapitals oder der Stimmen vermutet.

Wie läuft das Bewilligungsverfahren nach Lex Koller ab?

Jeder Kanton bezeichnet nach Art. 15 Abs. 1 BewG eine oder mehrere Bewilligungsbehörden, die über Bewilligungspflicht, Bewilligung und Widerruf entscheiden, sowie eine Beschwerdeinstanz. Eine gesetzliche Entscheidungsfrist für das Hauptverfahren nennt das Gesetz nicht; für die Beschwerde gilt nach Art. 20 Abs. 3 BewG eine Frist von 30 Tagen. Die Dauer hängt deshalb am Kanton.

Was passiert, wenn die Bewilligungsfrage beim Grundbuch offen ist?

Kann der Grundbuchverwalter die Bewilligungspflicht nicht ohne Weiteres ausschliessen, setzt er nach Art. 18 Abs. 1 BewG das Verfahren aus und räumt dem Erwerber 30 Tage ein, um die Bewilligung oder die Feststellung einzuholen, dass er keiner bedarf. Handelt der Erwerber nicht fristgerecht oder wird die Bewilligung verweigert, weist er die Anmeldung ab.

Kann man vorab feststellen lassen, dass keine Bewilligung nötig ist?

Ja. Art. 17 Abs. 1 BewG verlangt von Erwerbern, deren Bewilligungspflicht sich nicht ohne Weiteres ausschliessen lässt, spätestens nach Abschluss des Rechtsgeschäfts um die Bewilligung oder um die Feststellung nachzusuchen, dass sie keiner Bewilligung bedürfen. Für einen internationalen Käufer ist diese Feststellung der ruhigere Weg, weil sie den Zeitplan kalkulierbar macht.

Fällt eine Personalwohnung des Hotels unter die Betriebsstätten-Ausnahme?

Nein. Das Bundesgericht hat in BGE 147 II 281 entschieden, dass Personalwohnungen nicht unter die Betriebsstätten-Ausnahme für Hotels fallen. Bei einem Haus mit eigenem Personalhaus kaufen Sie deshalb unter Umständen zwei Objekte mit zwei Bewilligungslagen. Die laufende Revision der Lex Koller sieht hier eine Erleichterung vor, entschieden ist sie nicht.

Wie hoch ist die Handänderungssteuer beim Hotelkauf in der Schweiz?

Sie ist kantonal. Bern verlangt 1,8 Prozent des Kaufpreises vom Erwerber, Luzern 1,5 Prozent des Handänderungswertes, die Waadt insgesamt bis 3,3 Prozent, Graubünden überlässt den Satz der Gemeinde mit einem Maximum von 2 Prozent, und das Wallis staffelt von 1,0 über 1,3 auf 1,5 Prozent. Schwyz erhebt keine, Zürich, Uri, Glarus, Zug und Schaffhausen kennen nur eine Grundbuchgebühr.

Muss der Kaufvertrag öffentlich beurkundet werden?

Ja. Der Grundstückkaufvertrag bedarf nach Art. 216 OR zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung, ohne sie ist er nichtig. Zuständig ist eine Urkundsperson nach kantonalem Recht. Die Gebühren sind ebenfalls kantonal: Graubünden veranschlagt für die Eigentumsübertragung ein Promille mit einem Minimum von 100 und einem Maximum von 15.000 Franken.

Übernimmt der Käufer das Personal des Hotels?

Bei Übertragung des Betriebs geht das Arbeitsverhältnis nach Art. 333 Abs. 1 OR mit allen Rechten und Pflichten auf den Erwerber über, sofern der Arbeitnehmer den Übergang nicht ablehnt. Ein anwendbarer Gesamtarbeitsvertrag ist nach Art. 333 Abs. 1bis OR ein Jahr einzuhalten, und Art. 333a OR verlangt Information und Konsultation vor dem Übergang.

Wie viel Eigenkapital verlangt eine Schweizer Bank für ein Hotel?

Eine belegte Vorgabe für Hotels gibt es nicht. Die Selbstregulierung der Bankiervereinigung verlangt seit 2020 einen Mindest-Eigenmittelanteil von 25 Prozent des Belehnungswertes, sie betrifft aber Wohnrenditeliegenschaften und nicht Beherbergungsbetriebe. Für Hotels setzt die Bank die Grenze im Einzelfall, und die Schweizerische Gesellschaft für Hotelkredit nennt ausdrücklich keine feste Eigenmittelquote.

Was macht die Schweizerische Gesellschaft für Hotelkredit für Käufer?

Die SGH vergibt zinsgünstige Darlehen an Beherbergungsbetriebe und kann dabei über die von den Banken angewendete Belehnungsgrenze hinausgehen. Das macht Nachfolgefinanzierungen möglich, die eine Bank allein nicht trägt. Am 2. September 2026 hat der Bundesrat eine Zusatzbotschaft für ein Impulsprogramm über 100 Millionen Franken in acht Jahren verabschiedet.

Wie gross ist der Schweizer Hotelmarkt?

HotellerieSuisse weist für Ende 2025 insgesamt 4.356 Betriebe mit 144.814 Zimmern und 293.326 Betten aus, bei 43.930.146 Logiernächten im Jahr 2025. Das Bundesamt für Statistik bestätigt für 2025 rund 43,9 Millionen Logiernächte und damit einen neuen Rekord. Der Transaktionsmarkt ist dagegen klein.

Was bedeutet das Zweitwohnungsgesetz für einen Hotelkäufer?

In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil über 20 Prozent ist der Bau neuer Zweitwohnungen grundsätzlich untersagt. Eine Umnutzung des Betriebs in Wohnungen erlaubt Art. 8 Abs. 4 ZWG nur gestützt auf ein unabhängiges Gutachten. Nach den Erläuterungen des Bundesamts für Raumentwicklung muss der Betrieb seit mindestens 25 Jahren bewirtschaftet worden sein. Ein Umnutzungswert gehört deshalb nicht ungeprüft in die Kaufpreisrechnung.

Wie lange dauert ein Hotelankauf in der Schweiz?

Sechs bis zwölf Monate bei einem aufbereiteten Haus. Verlängernd wirken die Vorprüfung nach Lex Koller bei ausländischen Erwerbern, die kantonale Steuer- und Notariatsstruktur, Fragen zum Zweitwohnungsgesetz in Tourismusgemeinden und Finanzierungen, die über die SGH mitlaufen. Verkürzend wirkt nur eines: die Klärung der Bewilligungslage vor der ersten Unterlage.

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