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Insights · 17 Minuten

Hotel kaufen in Österreich

Der Bestand ist groß, der Transaktionsmarkt klein. Wer ein Haus finden will, bevor es angeboten wird, braucht ein Profil, einen Zugang und eine Antwort auf den Grundverkehr des jeweiligen Bundeslandes.

Thomas Uhlir, MBA · Veröffentlicht am 23. September 2026 · Zuletzt aktualisiert am 23. September 2026

Ein Hotel in Österreich kaufen Sie meistens, bevor es jemand anbietet: über Berater mit Zugang, gegen Vertraulichkeits- und Nichtumgehungsvereinbarung. Beim Erwerb der Liegenschaft zahlen Sie 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer und 1,1 Prozent Eintragungsgebühr, im Westen zusätzlich Zeit für die Grundverkehrsbehörde. Vom ersten Gespräch bis zur Eintragung vergehen sechs bis zwölf Monate.

Das ist die kurze Antwort. Die lange fängt bei einer Zahl an, die Käufer regelmäßig unterschätzen.

Österreich zählte im Kalenderjahr 2025 157,27 Millionen Nächtigungen, nach Statistik Austria der höchste Wert seit Beginn der digitalen Erfassung 1974. Das Beherbergungsangebot umfasste im Tourismusjahr 2024/25 rund 1,20 Millionen Betten in 73.174 Betrieben. Das Hotelinvestmentvolumen des Jahres 2025 beziffert CBRE Austria dagegen auf rund 550 Millionen Euro.

Eine Million Betten, und ein Transaktionsmarkt von 550 Millionen Euro. Wer in diesem Verhältnis nach einem Haus sucht und dabei auf ein Angebot wartet, wartet lange.

Die Häuser, die Sie suchen, stehen in keinem Portal

Der Grund dafür liegt beim Verkäufer, nicht beim Markt. Ein Hotel ist ein laufender Betrieb mit Belegschaft, Bank, Lieferanten und Vertriebspartnern. Ein Inserat erreicht diese vier Gruppen zuerst und den Käufer zuletzt.

Deshalb wird der überwiegende Teil der Häuser mittlerer Größe vertraulich angeboten oder gar nicht. Die Mechanik dahinter steht in Warum die besten Hotels nie auf den Markt kommen, aus Verkäufersicht ergänzend in Hotel verkaufen in Österreich.

Für einen Käufer folgen daraus drei Zugänge, und alle drei kosten Vorarbeit.

Der erste ist das eigene Netz. Steuerberater, Hausbanken, Betreibergruppen und Architekten wissen oft Monate vor dem Markt, dass in einem Haus eine Nachfolge ansteht. Dieser Zugang ist zufällig. Wer darauf baut, hat keine Beschaffungsstrategie, er hat Glück gehabt.

Der zweite ist die direkte Ansprache. Sie funktioniert, sie ist aber teuer an Zeit und verbrennt bei ungeschickter Ausführung genau die Adresse, die Sie erreichen wollten. Ein Eigentümer, der einen unaufgeforderten Kaufanbot-Brief bekommt, erzählt davon im Ort.

Der dritte ist der Berater mit laufendem Zugang zum Bestand. Dort entscheidet die Vorprüfung, nicht die Zahl der Objekte. Wer ein Haus kennt, kennt auch den Grund, aus dem es abgegeben wird, und weiß, ob der Eigentümer verkaufen will oder nur einen Preis hören möchte.

In jedem dieser Fälle steht vor der ersten Unterlage dieselbe Formalie. Eine Vertraulichkeitsvereinbarung bindet Sie an die Unterlagen und an die Tatsache des Verkaufs, eine Nichtumgehungsvereinbarung bindet Sie an den Weg über den Berater. Wer das für lästig hält, missversteht den Zweck: Es ist die Bedingung, unter der ein Eigentümer überhaupt Zahlen herausgibt.

Praktisch heißt das, dass ein Käufer sich selbst vorstellbar macht, bevor er sucht. Ein hinterlegtes Suchprofil mit Größe, Region, Betriebsform, Preisrahmen und Finanzierungsstand ist der Unterschied zwischen einem Anruf und keinem Anruf. Die Datenbank der Sarego Group ist genau dafür da, und sie ist ein geschlossener Kreis: Freischaltung manuell, erst nach unterzeichneter Vertraulichkeits- und Nichtumgehungsvereinbarung, ein Anspruch auf Zugang besteht nicht.

Wer kaufen darf, entscheidet das Bundesland

Grundverkehr ist in Österreich Landessache. Neun Bundesländer führen neun Gesetze, und in den westlichen Tourismusländern sind sie streng.

Tirol widmet dem Thema einen eigenen Abschnitt des Grundverkehrsgesetzes 1996. § 12 stellt Rechtserwerbe durch Ausländer unter Genehmigungsvorbehalt, § 13 nennt die Voraussetzungen und verlangt ein Interesse an dem Erwerb, insbesondere in wirtschaftlicher, kultureller oder sozialer Hinsicht; private Interessen sind angemessen zu berücksichtigen. Für einen Hotelbetrieb mit Arbeitsplätzen ist dieses wirtschaftliche Interesse in der Regel darstellbar, für einen Zweitwohnsitz mit Hotelschild nicht.

Wichtiger als die Genehmigung selbst ist die Frage, wer überhaupt als Ausländer gilt. Tirol zählt dazu nach § 2 auch juristische Personen mit Sitz im Ausland und solche, deren Gesellschaftskapital mindestens zur Hälfte Ausländern gehört. Eine österreichische Gesellschaft mit ausländischen Gesellschaftern kann damit unter das Gesetz fallen, obwohl im Firmenbuch eine inländische Adresse steht.

Die Gegenrichtung steht in § 3. Staatsangehörige eines anderen EU-Mitgliedstaates oder eines EWR-Vertragsstaates sind österreichischen Staatsbürgern gleichgestellt. Juristische Personen aus diesen Staaten sind gleichgestellt, wenn der Rechtserwerb in Ausübung einer Grundfreiheit erfolgt, etwa der Niederlassungsfreiheit nach Art. 49 AEUV. Ein Betrieb, den Sie als Erwerber tatsächlich führen oder führen lassen, ist genau so ein Fall.

Neben dem Ausländergrundverkehr läuft eine zweite Schiene, die alle trifft. Tirol kann nach § 14 Gemeinden mit besonders hohem Druck auf den Wohnungsmarkt per Verordnung zu Vorbehaltsgemeinden erklären, mit einer Erklärungspflicht nach § 14a. Und das Gesetz nennt unter seinen Grundsätzen ausdrücklich die Zurückdrängung von Freizeitwohnsitzen, die es über § 13 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 definiert.

Salzburg hat das Grundverkehrsgesetz 2023 mit Wirkung vom 1. März 2023 in Kraft gesetzt und darin drei Materien zusammengeführt. Der Ausländergrundverkehr steht in den §§ 20 bis 22, mit der Gleichstellung mit Inländern in § 22. Daneben unterliegt der Rechtserwerb in Zweitwohnung-Beschränkungsgemeinden und Zweitwohnung-Beschränkungsgebieten nach § 31 des Raumordnungsgesetzes 2009 einem eigenen Abschnitt, dessen Ziel das Gesetz offen ausspricht: den Erwerb als Zweitwohnung oder bloße Kapitalanlage zurückzudrängen.

Was Salzburg dabei ausdrücklich mitzählt, überrascht Käufer regelmäßig. Das Raumordnungsgesetz 2009 fasst unter den Wohnungsbegriff in Bezug auf Zweitwohnungen auch Apartments in Beherbergungsbetrieben. Wer Einheiten eines Hauses einzeln verwerten will, prüft diesen Punkt vor dem Kauf und nicht danach.

Vorarlberg macht daraus eine Grundbuchsperre. § 7 des Grundverkehrsgesetzes stellt den Erwerb von Eigentum an Grundstücken durch Ausländer unter Genehmigungsvorbehalt, § 2 Abs. 2 nimmt davon aus, wer aufgrund staatsvertraglicher Verpflichtungen wie ein Inländer zu behandeln ist. Und § 28 verlangt vor der Eintragung eine rechtskräftige Genehmigung, eine Erklärungsbestätigung oder eine Negativbescheinigung. Ohne dieses Papier schreibt das Grundbuch nichts ein.

Die übrigen Länder führen dasselbe Muster in eigener Fassung. Kärnten regelt die Gleichstellung in § 7 des Grundverkehrsgesetzes 2002 und die Genehmigungspflicht für Ausländer in § 13, die Steiermark stellt in § 4 Abs. 2 Ausländer gleich, die in Ausübung der Rechte aus dem AEUV oder dem EWR-Abkommen erwerben, und führt die genehmigungspflichtigen Geschäfte in §§ 25 und 26. Auch Wien hat ein Ausländergrunderwerbsgesetz: § 1 verlangt für den Eigentumserwerb durch Ausländer eine Genehmigung, § 3 nimmt davon den Erwerb im Rahmen der Freizügigkeit und der Niederlassungsfreiheit nach dem EWR-Abkommen aus. Für einen europäischen Investor läuft es in der Stadt deshalb in der Regel ohne Verfahren.

Für einen Käufer heißt das dreierlei. Die eigene Staatsangehörigkeit und die Struktur der Erwerbsgesellschaft gehören in die erste Woche, nicht in die letzte. Die zuständige Behörde und ihre Fristen klärt man vor der Absichtserklärung. Und wer eine Umnutzung einzelner Einheiten im Kopf hat, prüft die Freizeitwohnsitz- und Zweitwohnungslage, bevor er sie in die Rechnung schreibt.

In Wien spielt dieser ganze Block praktisch keine Rolle. Was dort stattdessen zählt, steht in Hotel kaufen in Wien.

Beim Erwerb zahlen Sie 3,5 Prozent, 1,1 Prozent und 1,2 Prozent

Wird die Liegenschaft selbst gekauft, greift das Grunderwerbsteuergesetz 1987. Der Steuersatz beim entgeltlichen Erwerb beträgt nach § 7 GrEStG 3,5 Prozent; Bemessungsgrundlage ist nach § 4 GrEStG grundsätzlich die Gegenleistung, mindestens aber der Grundstückswert.

Dazu kommt die Eintragungsgebühr im Grundbuch. Sie beträgt nach Tarifpost 9 des Gerichtsgebührengesetzes 1,1 Prozent des Werts des einzutragenden Eigentumsrechts. Wird für die Finanzierung gleichzeitig ein Pfandrecht eingetragen, fallen dafür weitere 1,2 Prozent an.

Rechenbeispiel. Bei einem Kaufpreis von 12 Millionen Euro sind das 420.000 Euro Grunderwerbsteuer und 132.000 Euro Eintragungsgebühr. Wer acht Millionen fremdfinanziert und dafür ein Pfandrecht eintragen lässt, rechnet 96.000 Euro dazu. Zusammen 648.000 Euro, bevor über Vertragserrichtung, technische Prüfung, Steuer- und Rechtsberatung gesprochen wurde.

Diese Beträge sind keine Randnotiz, sondern rund fünf Prozent des Kaufpreises. Sie gehören in die Renditerechnung auf der Anschaffungsseite, nicht in eine Fußnote.

Die Abwicklung selbst läuft über einen Vertragserrichter, Rechtsanwalt oder Notar, der üblicherweise auch die Grunderwerbsteuer selbst berechnet und den Kaufpreis treuhändig abwickelt. Für die Eintragung verlangt § 31 des Grundbuchsgesetzes eine öffentliche Urkunde oder eine Privaturkunde mit gerichtlich oder notariell beglaubigten Unterschriften, bei natürlichen Personen samt Geburtsdatum im Beglaubigungsvermerk. Eine Unterschrift am Küchentisch trägt das Grundbuch nicht.

Der Share Deal ist seit Juli 2025 keine Abkürzung mehr

Jahrelang war die naheliegende Antwort auf die Grunderwerbsteuer, statt der Liegenschaft die Gesellschaft zu kaufen und unter der Schwelle zu bleiben. Das funktioniert so nicht mehr.

Der Normtext im RIS trägt die Änderung sichtbar: § 1 Abs. 2a GrEStG wurde durch Art. 59 Z 1, BGBl. I Nr. 25/2025, aufgehoben. § 1 Abs. 3 GrEStG erfasst seither Änderungen im Gesellschafterbestand ab einer Schwelle von 75 statt 95 Prozent und innerhalb von sieben statt fünf Jahren. Neu ist der Begriff der Immobiliengesellschaft in § 4 Abs. 4 GrEStG: Gehört ihr das Grundstück, beträgt der Satz nach § 7 GrEStG 3,5 Prozent vom gemeinen Wert. Die Neufassung gilt seit 1. Juli 2025.

Ob ein Hotelbetrieb mit eigenem Personal und eigenem Wareneinsatz unter den Begriff der Immobiliengesellschaft fällt, ist eine Frage des Einzelfalls und gehört dem Steuerberater.

Für die Kaufentscheidung bleibt trotzdem ein Satz übrig, der immer gilt. Im Share Deal übernehmen Sie die Gesellschaft samt ihrer Vergangenheit: offene Betriebsprüfungen, alte Verfahren, Rückstände, Haftungen. Im Asset Deal übernehmen Sie bestimmte Sachen und Verträge und lassen den Rest zurück. Die Abwägung im Einzelnen steht in Asset Deal oder Share Deal. Sie gehört vor die Preisverhandlung, weil sie den Preis verändert.

Was Sie eigentlich kaufen, hängt an der Betriebsform

Wie sich Pacht, Managementvertrag, Franchise und Eigenbetrieb voneinander unterscheiden, steht in Pacht, Management oder Eigenbetrieb. Für die Ankaufsentscheidung zählt eine engere Frage: welche Rolle Sie nach dem Closing tatsächlich ausfüllen können.

Mit einem Pachtvertrag kaufen Sie eine Zahlung, und Sie kaufen sie von einem Dritten, den Sie sich nicht ausgesucht haben. Prüfen Sie deshalb den Pächter wie einen Schuldner: Jahresabschlüsse, Zahlungshistorie, weitere Häuser im Bestand, Abhängigkeiten. Restlaufzeit und Verlängerungsoptionen sagen, wie lange diese Prüfung trägt, und die Indexierung sagt, ob die Zahlung ihren Wert behält.

Beim Managementvertrag und beim Eigenbetrieb kaufen Sie das Ergebnis selbst, also auch die schlechten Jahre. Die entscheidende Frage ist hier eine personelle: Wer führt das Haus am Tag nach dem Übergang. Wenn die Antwort der bisherige Eigentümer war, der jetzt aufhört, haben Sie eine Lücke gekauft und sollten die Kosten ihrer Schließung beziffern, bevor Sie bieten.

Praktisch heißt das: Die Betriebsform entscheidet mit, welcher Kaufpreis für Sie vertretbar ist. Zwei Käufer können deshalb für dasselbe Haus zu deutlich verschiedenen Preisen kommen, ohne dass einer falsch gerechnet hat.

Die Ankaufsprüfung eines Hotels hat vier Stränge und einen fünften

Kommerziell, rechtlich, steuerlich, technisch: So weit prüft man jede Gewerbeimmobilie. Beim Hotel kommt der Betrieb dazu, und der macht den Unterschied.

Kommerziell heißt drei bis fünf Jahre Jahresabschlüsse und Saldenlisten, Monatskennzahlen mit Auslastung, durchschnittlicher Zimmerrate und Erlös je verfügbarem Zimmer, dazu Herkunft der Gäste und Abhängigkeit von einzelnen Vertriebskanälen. Ein hoher Portalanteil ist Provision und Austauschbarkeit in einem.

Rechtlich heißt Grundbuchauszug samt Lastenblatt, Dienstbarkeiten, Pacht- oder Managementvertrag mit sämtlichen Nachträgen, Liefer- und Wartungsverträge, laufende Verfahren. Der häufigste Fund ist ein Nachtrag, der die Restlaufzeit anders ausweist als das Exposé.

Steuerlich heißt Struktur, offene Betriebsprüfungen und, beim Share Deal, die Vergangenheit der Gesellschaft.

Technisch heißt Bausubstanz, Haustechnik, Brandschutz, Energieausweise und ein beziffertes Investitionsprogramm für die nächsten fünf Jahre. Die bautechnischen Anforderungen laufen in Österreich über die Bauordnungen der Länder, die auf die Richtlinien des Österreichischen Instituts für Bautechnik verweisen; für den Brandschutz sind das die OIB-Richtlinie 2 und ihre Untergruppen, darunter die Richtlinie 2.1 für Betriebsbauten und die Richtlinie 2.3 für Gebäude mit einem Fluchtniveau von mehr als 22 Metern. Eine eigene Richtlinie für Beherbergungsstätten gibt es nicht; ein Hotel fällt unter die allgemeinen Regeln, und welche Fassung gilt, bestimmt die jeweilige Landesbauordnung.

Der fünfte Strang ist der Betrieb selbst, und er zerfällt in drei Fragen, die verschiedenen Regeln folgen.

Das Personal geht mit. Nach § 3 AVRAG tritt der Erwerber als Arbeitgeber mit allen Rechten und Pflichten in die bestehenden Arbeitsverhältnisse ein, nach § 4 AVRAG sind die kollektivvertraglichen Bedingungen aufrechtzuerhalten, und nach § 6 AVRAG haften Veräußerer und Erwerber solidarisch für Verpflichtungen, die vor dem Übergang entstanden sind. Urlaubsrückstände und Abfertigungsanwartschaften sind damit Kaufpreisthema.

Die Gewerbeberechtigung geht nicht mit. Sie ist personenbezogen; der Erwerber meldet ein eigenes Gastgewerbe an und weist die persönlichen Voraussetzungen und, wo gefordert, die Befähigung nach § 111 GewO 1994 nach. Wer das erst nach dem Closing bemerkt, steht mit einem Haus da, das er nicht aufsperren darf.

Die Betriebsanlagengenehmigung geht mit, solange die Anlage bleibt, was sie ist. § 74 GewO knüpft die Genehmigungspflicht an die Anlage, nicht an die Person. § 81 GewO verlangt für die Änderung einer genehmigten Betriebsanlage eine eigene Genehmigung, soweit die Interessen des § 74 Abs. 2 das erfordern. Für einen Käufer mit Umbauplänen ist das die entscheidende Stelle im Zeitplan, und sie wird regelmäßig zu spät geprüft.

Eine Bettenobergrenze kennt das Gewerberecht nicht. Begrenzt wird über das Baurecht und die Raumordnung der Länder, also über Widmung, bewilligte Nutzung und die Bescheidlage des konkreten Hauses. Wer mehr Zimmer plant, prüft deshalb den Bewilligungsbestand, nicht eine allgemeine Zahl.

Ein Preis entsteht rückwärts, aus dem Ergebnis

Ein Hotel ist ein Betrieb, der aus einer Fläche Ertrag erzeugt. Sein Wert folgt dem Ergebnis, das dieser Betrieb wiederholbar erwirtschaftet.

Wie diese Zahl zustande kommt, steht in Was ein Hotel wert ist. Interessanter ist für einen Käufer, was er an ihr prüft, denn geliefert bekommt er sie fertig.

Drei Fragen erledigen den größten Teil dieser Prüfung. Erstens: Welche Kosten hat der Verkäufer herausgerechnet, und welche davon fallen bei Ihnen trotzdem an. Ein Geschäftsführergehalt, das nie gezahlt wurde, weil der Eigentümer selbst an der Rezeption stand, ist bei Ihnen eine echte Personalposition. Zweitens: Ist eine Rücklage für Möblierung und Ausstattung abgezogen, und trägt sie den tatsächlichen Zustand der Zimmer. Ein Haus, dessen Betten zwölf Jahre alt sind, braucht mehr als den üblichen Prozentsatz vom Umsatz. Drittens: Welche Erträge im Ergebnis wiederholen sich nicht, etwa eine einmalige Gruppenbuchung, eine Versicherungsleistung oder ein Jahr mit einer Großveranstaltung in der Stadt.

Bei einem verpachteten Haus verschiebt sich die Prüfung auf den Vertrag. Die Pacht steht auf dem Papier, die Frage ist, wie lange noch und wer sie im Zweifel zahlt. Dazu kommt die Position, die Käufer am häufigsten übersehen: die Kosten, die trotz Verpachtung beim Eigentümer bleiben, also Dach und Fach, Versicherung, Grundsteuer und je nach Vertrag ein Teil der Erneuerung.

Aus dem bereinigten Ergebnis wird über einen Kapitalisierungssatz ein Ertragswert. Dieser Satz ist die eigentliche Aussage des Käufers über das Haus: Er enthält Zinsniveau, Lage, Betriebsform, Restlaufzeit und die Frage, wie leicht sich für dieses Haus ein Nachfolger fände. CBRE Austria weist für Top-Hotelimmobilien mit Pachtvertrag im ersten Quartal 2025 eine Bruttoanfangsrendite von 5,40 Prozent aus. Das beschreibt das obere Ende des Marktes und ist kein Maßstab für ein Vier-Sterne-Haus mit 60 Zimmern und einer Saison.

Rechenbeispiel. Ein eigenbetriebenes Haus erwirtschaftet 1,4 Millionen Euro GOP. Abzüglich eines marktüblichen Geschäftsführergehalts von 120.000 Euro und einer Rücklage für Möblierung von vier Prozent des Umsatzes, bei 6 Millionen Euro Umsatz also 240.000 Euro, bleiben 1,04 Millionen Euro. Bei einem Kapitalisierungssatz von 7 Prozent ergibt das rund 14,9 Millionen Euro, bei 8,5 Prozent rund 12,2 Millionen. Die Differenz von 2,7 Millionen Euro entsteht ausschließlich aus einem Risikourteil.

Genau deshalb rechnet ein disziplinierter Käufer in Spannen und Sensitivitäten. Was passiert bei fünf Prozentpunkten weniger Auslastung. Was, wenn der Pächter in vier Jahren nicht verlängert. Was, wenn das Investitionsprogramm zwei Jahre früher fällig wird. Die Prüfung vor dem Angebot gehört in eine Bewertung und Feasibility.

Die Bank finanziert den Betrieb, nicht das Grundstück

Eine Hotelfinanzierung unterscheidet sich von einer Wohn- oder Büroimmobilienfinanzierung an einer Stelle, und die ist grundlegend: Die Sicherheit steht im Grundbuch, der Kapitaldienst kommt aber aus einem Betrieb, der jeden Morgen neu verkauft werden muss.

Eine öffentlich belegbare Kennzahl für übliche Eigenkapitalquoten bei österreichischen Hotelfinanzierungen liegt nicht vor. Deshalb steht hier keine. Wer Ihnen eine nennt, nennt eine Erfahrung, keine Statistik, und das ist ein Unterschied, den man in einer Planrechnung markieren sollte.

Eine aufsichtsrechtliche Quote gibt es ohnehin nicht. Die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung, die in Österreich jahrelang Beleihung, Laufzeit und Schuldendienstquote begrenzt hat, galt ausdrücklich nur für private Wohnimmobilienfinanzierungen. Ein Hotelkredit ist davon nie erfasst gewesen. Die Grenze setzt deshalb die Bank, und sie setzt sie individuell.

Belegbar ist, was der Erwerb an Nebenkosten auslöst, wenn Sie fremdfinanzieren: 1,2 Prozent Eintragungsgebühr für das Pfandrecht nach Tarifpost 9 des Gerichtsgebührengesetzes, zusätzlich zu den 3,5 und 1,1 Prozent aus dem Erwerb.

Belegbar ist auch die Reihenfolge, in der eine Bank fragt. Zuerst das nachhaltige Ergebnis und seine Bereinigungen, dann der Kapitaldienst und die Reserve darin, dann die Betriebsform und die Restlaufzeit des Vertrags, dann die Person, die das Haus nach dem Übergang führt. Die Immobilie kommt im Gespräch vergleichsweise spät.

Daraus folgt eine praktische Regel für den Ankauf. Die Finanzierungsanfrage läuft parallel zur Prüfung, nicht danach. Ein Käufer, der nach der Due Diligence zur Bank geht, verliert vier bis acht Wochen und verhandelt in dieser Zeit gegen eine Exklusivitätsfrist, die weiterläuft.

Sechs Fehler, die Käufer in Österreich wiederholen

Die Suche beginnt bei den Objekten. Wer ohne Profil sucht, bekommt, was übrig ist. Wer Größe, Region, Betriebsform, Preisrahmen und Finanzierungsstand schriftlich hat, wird angerufen, bevor ein Haus im Markt ist.

Die Erwerbsstruktur wird zuletzt geklärt. Seit 1. Juli 2025 verschiebt die Wahl zwischen Asset Deal und Share Deal Beträge, die keine Preisverhandlung mehr einholt. Sie gehört vor das erste Angebot.

Der Grundverkehr wird für eine Formalie gehalten. In Tirol, Salzburg und Vorarlberg entscheidet eine Behörde, bevor das Grundbuch etwas einträgt, und die Beherrschungsverhältnisse der Erwerbsgesellschaft entscheiden mit.

Der Betreibervertrag wird nur in der Fassung gelesen, die im Datenraum liegt. Nachträge verändern Restlaufzeiten, Instandhaltungspflichten und Optionen. Ein Eigentümer kam einmal mit einem Vertrag von 2014 und einem Nachtrag von 2019, der die Verlängerungsoption gestrichen hatte, und beide Seiten hatten das im Erstgespräch übersehen.

Das Investitionsprogramm fehlt. Ein Haus, das drei Jahre keine Zimmer erneuert hat, zeigt ein besseres Ergebnis und ist weniger wert. Wer das nicht beziffert, kauft den Investitionsstau zum Preis eines laufenden Betriebs.

Die Gewerbeberechtigung wird als Teil des Kaufobjekts behandelt. Sie ist es nicht. Die Anmeldung und der Befähigungsnachweis gehören in den Zeitplan vor das Closing.

Bis Ihnen das Haus gehört, vergehen sechs bis zwölf Monate

Der Ablauf ist auf Käuferseite in fast jedem Fall derselbe.

  1. Profil und Zugang. Suchprofil, Nachweis der Ernsthaftigkeit, Vertraulichkeits- und Nichtumgehungsvereinbarung. Ohne diesen Schritt beginnt gar nichts.
  2. Erste Einordnung. Anonymer Kurzüberblick, dann Eckdaten: Größe, Kategorie, Betriebsform, Vertrag samt Restlaufzeit, drei Jahre Zahlen. Eine bis drei Wochen.
  3. Indikative Rechnung. Bereinigtes Ergebnis, Spanne statt Zahl, erste Finanzierungsstruktur. Zwei bis vier Wochen.
  4. Absichtserklärung. Preis, Struktur, Zeitplan, Exklusivität und die Bedingungen, unter denen sie endet.
  5. Due Diligence. Kommerziell, rechtlich, steuerlich, technisch, dazu der Betrieb. Sechs bis zwölf Wochen, beim Share Deal länger.
  6. Finanzierung. Parallel zu Schritt fünf, nicht danach.
  7. Vertrag und Abwicklung. Errichtung durch Rechtsanwalt oder Notar, beglaubigte Aufsandungserklärung, Treuhandabwicklung, Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer, Rangordnung, Eintragung. Sechs bis zwölf Wochen.

Wer eine Genehmigung nach Landesgrundverkehrsrecht braucht, legt auf Schritt sieben weitere Wochen. Wer sie dort erst entdeckt, legt Monate drauf.

Der österreichische Hotelmarkt ist groß im Bestand und klein in der Bewegung. Das bevorzugt den Käufer, der vorbereitet ist, und bestraft den, der auf ein Angebot wartet. Wenn Sie wissen wollen, welche Häuser zu Ihrem Profil überhaupt in Frage kommen: vertraulich, in einem Gespräch. Wie wir Käufer begleiten, steht unter Investment Advisory.

Quellen

Dieser Beitrag gibt den Stand vom 23. September 2026 wieder. Er ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Jeder Einzelfall braucht die Prüfung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Notar.

Häufige Fragen

Wo findet man Hotels in Österreich, die nicht inseriert sind?

Über Berater, die den Bestand kennen, über Betreiber, Steuerberater und Banken im Umfeld eines Hauses, und über geschlossene Kreise, in die man gegen Vertraulichkeits- und Nichtumgehungsvereinbarung aufgenommen wird. Ein Portal bildet den Rest ab: Häuser, die auf dem direkten Weg keinen Käufer gefunden haben. Wer Zugang zu unveröffentlichten Häusern will, hinterlegt zuerst ein Suchprofil und lässt sich prüfen.

Kann ein Ausländer in Österreich ein Hotel kaufen?

Staatsangehörige der EU und des EWR sind in den Landesgrundverkehrsgesetzen den Inländern gleichgestellt, in Tirol etwa nach § 3 des Tiroler Grundverkehrsgesetzes 1996. Drittstaatsangehörige brauchen in mehreren Bundesländern eine Genehmigung der Grundverkehrsbehörde. Entscheidend ist dabei nicht nur die Person, sondern auch die erwerbende Gesellschaft: Tirol zählt juristische Personen zu den Ausländern, wenn das Kapital mindestens zur Hälfte Ausländern gehört.

Welche Nebenkosten fallen beim Hotelkauf in Österreich an?

Beim Erwerb der Liegenschaft 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer nach § 7 GrEStG 1987 und 1,1 Prozent Eintragungsgebühr nach Tarifpost 9 des Gerichtsgebührengesetzes. Wird für die Finanzierung ein Pfandrecht eingetragen, kommen 1,2 Prozent dazu. Hinzu kommen Vertragserrichtung, Beglaubigung, Treuhandabwicklung und die eigenen Prüfungskosten. Die Nebenkosten gehören in die erste Rechnung, nicht in die letzte.

Hotel kaufen in Tirol, was verlangt der Grundverkehr?

Das Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 führt einen eigenen Abschnitt zu Rechtserwerben durch Ausländer mit Genehmigungspflicht nach § 12 und Genehmigungsvoraussetzungen nach § 13. Dazu kommen Vorbehaltsgemeinden nach § 14, die die Landesregierung dort ausweist, wo der Druck auf den Wohnungsmarkt besonders hoch ist, samt Erklärungspflicht nach § 14a. Beides klärt man vor der Unterschrift.

Geht die Gewerbeberechtigung des Hotels auf den Käufer über?

Nein. Die Gastgewerbeberechtigung ist personenbezogen; der Erwerber meldet ein eigenes Gewerbe an und weist die persönlichen Voraussetzungen sowie, wo gefordert, die Befähigung nach § 111 GewO 1994 nach. Die Betriebsanlagengenehmigung folgt der umgekehrten Regel: sie hängt nach § 74 GewO an der Anlage. Wer umbaut, braucht nach § 81 GewO eine neue Genehmigung.

Übernimmt der Käufer das Personal eines Hotels?

Bei einem Betriebsübergang tritt der Erwerber nach § 3 AVRAG als Arbeitgeber in die bestehenden Arbeitsverhältnisse ein, mit allen Rechten und Pflichten. Die kollektivvertraglichen Bedingungen sind nach § 4 AVRAG aufrechtzuerhalten, und nach § 6 AVRAG haften Veräußerer und Erwerber solidarisch für Verpflichtungen aus der Zeit davor. Rückstände aus alten Dienstverhältnissen gehören deshalb in die Prüfung.

Wie bewertet ein Käufer ein österreichisches Hotel?

Über das Ergebnis, das der Betrieb wiederholbar erwirtschaftet, bereinigt um ein marktübliches Geschäftsführergehalt, um Sondereffekte und um eine Rücklage für Möblierung und Ausstattung. Dieses Ergebnis wird mit einem Satz kapitalisiert, der Lage, Betriebsform, Restlaufzeit und Betreiberbonität abbildet. CBRE Austria weist für Top-Hotelimmobilien mit Pachtvertrag im ersten Quartal 2025 eine Bruttoanfangsrendite von 5,40 Prozent aus.

Wie viel Eigenkapital verlangt eine Bank bei einer Hotelfinanzierung?

Eine öffentlich belegbare Quote für gewerbliche Hotelfinanzierungen in Österreich gibt es nicht, deshalb steht hier keine Zahl. Belegbar ist die Mechanik: Die Bank bemisst den Kreditrahmen am nachhaltigen Ergebnis und am Kapitaldienst, nicht an der Fläche. Wird ein Pfandrecht eingetragen, kostet das 1,2 Prozent Eintragungsgebühr, die in die Erwerbsnebenkosten gehören.

Was prüft man bei einem Hotel anders als bei einer anderen Immobilie?

Fünf Punkte kommen dazu. Der Betreiber- oder Pachtvertrag samt allen Nachträgen, weil er bei verpachteten Häusern das eigentliche Kaufobjekt ist. Das Personal nach AVRAG. Die Gewerbeberechtigung, die nicht mitgeht. Die Betriebsanlagengenehmigung, die mitgeht, solange die Betriebsart bleibt. Und der Brandschutz, der in einem Beherbergungsbau eigenen Anforderungen folgt.

Wie lange dauert der Kauf eines Hotels in Österreich?

Bei einem aufbereiteten Haus sechs bis zwölf Monate von der ersten Einschätzung bis zur Eintragung im Grundbuch. Zwei bis drei Monate entfallen auf die Prüfung, der Rest auf Verhandlung, Vertrag, Finanzierungszusage und Abwicklung. Ein Genehmigungsverfahren nach Landesgrundverkehrsrecht legt weitere Wochen darauf, und zwar am Ende, wo sie am meisten kosten.

Was ist ein NDA und ein NCND beim Hotelkauf?

Eine Vertraulichkeitsvereinbarung verpflichtet Sie, die Unterlagen und die Tatsache des Verkaufs für sich zu behalten. Eine Nichtumgehungsvereinbarung verpflichtet Sie, den Eigentümer nicht am Berater vorbei anzusprechen. Beides ist im Off-Market-Geschäft die Eintrittskarte, weil ein Eigentümer ohne diese Zusagen gar nicht erst mit Ihnen spricht.

Lohnt sich ein Hotel mit Pachtvertrag oder eines im Eigenbetrieb?

Das hängt davon ab, was Sie kaufen wollen. Mit einem Pachtvertrag kaufen Sie eine Zahlung und bewerten deren Sicherheit; die Restlaufzeit ist damit ein Teil des Kaufpreises. Im Eigenbetrieb kaufen Sie einen Beruf dazu und tragen das Ergebnis selbst, im Guten wie im Schlechten. Der Kapitalisierungssatz unterscheidet sich, der Ertrag zunächst nicht.

Muss der Kaufvertrag von einem Notar errichtet werden?

Der Vertrag selbst wird von Rechtsanwalt oder Notar errichtet. Für die Eintragung verlangt § 31 des Grundbuchsgesetzes eine öffentliche Urkunde oder eine Privaturkunde, auf der die Unterschriften der Parteien gerichtlich oder notariell beglaubigt sind. Ohne diese Beglaubigung schreibt das Grundbuch nichts ein, unabhängig davon, wie sauber der Vertrag formuliert ist.

Gibt es in Österreich Zweitwohnsitzbeschränkungen, die einen Hotelkäufer treffen?

Ja, und sie treffen ihn dort, wo er über eine Umnutzung nachdenkt. Salzburg unterwirft den Rechtserwerb in Zweitwohnung-Beschränkungsgemeinden und -gebieten nach § 31 ROG 2009 einem eigenen Abschnitt des Grundverkehrsgesetzes 2023, mit dem erklärten Ziel, den Erwerb als Zweitwohnung oder bloße Kapitalanlage zurückzudrängen. Tirol verfolgt mit seinen Freizeitwohnsitzregeln dieselbe Richtung.

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